Hvad skal man gøre, når din HOA ‘ s Manager falder ned på jobbet

Hvad skal man gøre, når din HOA ‘ s Manager falder ned på jobbet

juni 2012

to forskellige HOAleader.com læsere har spurgt, om deres ledere kan nægte at udføre visse opgaver, selvom ledelseskontrakten specifikt angiver, at disse opgaver vil blive udført af ledelsen. En forfatter siger, at hans HOA har skrevet e-mails til administrationsselskabet om manglen på ydeevne, og e-mails er ubesvarede.

Hvad er dit middel, når din leder ikke udfører? Kan du tilbageholde ledelsesløn, indtil opgaverne udføres? Kan du opsige?

Start med Direct Talk

hvis du er frustreret over din HOA ‘ s manager, er den første ting at huske, at din manager skal gøre, hvad der er lovet i kontrakten. “Administrationsselskabet kan ikke nægte at udføre det, der er forpligtet af kontrakten, medmindre bestyrelsen beder manageren om at udføre noget uetisk eller ulovligt,” siger Gordon Goetts, Præsident og Administrerende Direktør for Goetts Manderley, et administrationsselskab med base i Santa Maria, Californien., der administrerer 210 foreninger i alt 17.000 hjem i Californiens San Louis Obispo, Santa Barbara og Kern amter.

husk også, at du i de fleste tilfælde har ansat et administrationsselskab, ikke en manager. “Bestyrelser skal forstå, at kontrakten er mellem administrationsselskabet og foreningen, ikke lederen,” tilføjer goet. “De er nødt til at tage dette afslag til lederens vejleder eller virksomhedens rektor og diskutere, hvad denne leder gør og ikke gør for foreningen. Bestyrelsen har fuldt ud ret til at anmode om en anden repræsentant. Så er det op til administrationsselskabet at handle med den enkelte leder.”

Duane McPherson, Carrollton, divisionspræsident i RealManage, et foreningsadministrationsfirma, der fører tilsyn med ejendomme i Californien, Colorado, Florida, Louisiana, Nevada og USA, foreslår også direkte samtaler om kommandovejen efter behov. “Typisk er det første skridt at tale direkte med lederen og sige:” Hej, du gør det ikke. Hvorfor ikke? Vi har brug for det gjort,” forklarer han. “Lederen vil enten være enig eller ikke acceptere at gøre det. Hvis lederen ikke er enig eller følger op, er det næste skridt at tale med lederens vejleder, hvis der er en, selvom nogle mindre virksomheder ikke har det.”

det er faktisk et dilemma, hvis det administrationsselskab, du har ansat, i det væsentlige er et enmandsband. Det er stof til eftertanke, når du ansætter et administrationsselskab. “Jeg understreger altid, at vi har flere medarbejdere og ledelsesniveauer i virksomheden,” siger han, “og bestyrelser har adgang til en af dem.”

uanset størrelsen på et administrationsselskab er direkte kontakt meget mere effektiv end en e-mail-klage, tilføjer Jeff Vinsani, en partner hos Advokatfirmaet Duggan Vinsani i Charleston, S. C., der repræsenterer foreninger. “For mig betyder det at skrive e-mails med henvisning til manglende ydeevne, at disse bestyrelser enten kan lide, hvad manageren laver og bare klager, eller de ønsker ikke at sætte manageren i standard, fordi de kan lide det meste af, hvad manageren laver,” forklarer han.

“så disse bestyrelser skal afgøre, om de kan lide virksomheden og bare vil have et møde for at fortælle dem, at de falder ned på jobbet, eller er det nok utilfredshed, at bestyrelsen skal sende virksomhedens meddelelse om standard,” tilføjer han. “Det betyder ikke altid, at kontrakten er forbi. Men det sætter administrationsselskabet på varsel, og virksomheden kan omfordele sine ressourcer for bedre at imødekomme HOA ‘ s behov.”

du kan lære, at dit administrationsselskab er lige så frustreret som dig, og det kan med glæde acceptere at gå væk fra din kontrakt. “Jeg har set tingene gå sydpå mellem et administrationsselskab og en HOA og set administrationsselskabet trække sig tilbage og opsige sin kontrakt, “siger Michael S. Hunter, en advokat og partner hos Horack Talley i Charlotte, NC” administrationsselskabet kunne bare ikke beskæftige sig med bestyrelsen, eller bestyrelsen bad dem om at gøre noget ulovligt eller umoralsk eller noget, der bare ikke sad godt sammen med administrationsselskabet.”

når samtaler ikke fungerer

når du har forsøgt at tale problemet ud, og der ikke har været nogen løsning, er det tid til at gennemgå din kontrakt for at bestemme dine retsmidler. “Se på de retsmidler og standardbestemmelser, der er angivet i kontrakten,” siger han. “Jeg ville ikke tilbageholde betaling, medmindre kontrakten tillader dig at gøre det. Du kan opsige kontrakten, hvis den er steget til dette niveau i kontrakten, men du skal bestemme vilkårene for misligholdelse og hvordan du giver meddelelse om misligholdelse.”

“hvis administrationsselskabet ikke opfylder betingelserne i deres kontrakt, har de fleste stater love, der siger, at du kan opsige kontrakten,” er Hunter enig. “De fleste ledelseskontrakter siger, hvad der kræves for opsigelse, herunder hvor meget varsel du skal give. Nogle siger, at du kun kan opsige med årsag. Nogle siger, at du skal give administrationsselskabet 30 dage til at helbrede. Det kommer virkelig ned på, hvad din kontrakt siger.”

sørg for at følge vilkårene i din kontrakt til brevet. “De fleste kontrakter kræver, at du underretter administrationsselskabet og giver det en mulighed for at helbrede, hvad det gør forkert,” forklarer Jed L. Frankel, en partner hos Eisinger, brun, Louis, Frankel & Chaiet PA i Holland, Fla., der rådgiver samfundsforeninger. “Måske skal lederen være på kontoret på et bestemt tidspunkt, og det er hun ikke, og hun forlader en time tidligt. Det ville være noget, du skal give besked om og tillade virksomheden at helbrede. Men der kan være nogle ting—som hvis lederen angriber en enhedsejer—det er så uhyggeligt, at det ikke kan helbredes. Det ville måske retfærdiggøre øjeblikkelig opsigelse af kontrakten.”

“hvis kontrakten er klar, vil det sige noget som 30 dages varsel om opsigelse er tilladt med eller uden årsag, som vi har i vores kontrakt,” siger goet. “Hvis opsigelse kun er med årsag, vil jeg foreslå, at bestyrelsen får sin juridiske rådgiver. Du hader at opsige kontrakten forkert, få dit tidligere administrationsselskab til at sagsøge dig for manglende ydeevne og ende med at blive tvunget til at betale resten af årets gebyrer.”

et sidste punkt: Sørg for, at du ikke går i problemer, fordi du klør for hurtigt at slippe af med et problem. “At løse et problem som dette kan tage lidt tid,” siger McPherson, “og aftalen er nøglen.”