4 enkle måder at reducere skat som udlejer
de fleste mennesker ser frem til at få en stor skat afskrivning, når de køber deres hjem. Hvad de ikke er klar over, er, at skattefradrag er endnu mere gunstige, når de køber investeringsejendomme.
her er 4 måder, du kan reducere din skatteregning, når du køber fast ejendom, der behandles som en lejebolig:
fradrag af direkte omkostninger
investorer, der ejer lejebolig, kan trække omkostningerne ved vedligeholdelse og markedsføring af ejendommen. Disse omfatter: mortgage Renter, forsikring, skatter, forsyningsselskaber, vedligeholdelse reparationer, reklame omkostninger og faglige gebyrer. Du kan kun fratrække din pant renter og skatter på din primære bopæl.
afskrivninger
afskrivninger beregnes under teorien om, at aktiver mister værdi over tid, når de slides. Ifølge IRS mister møbler, apparater og andre husholdningsartikler “al værdi og bliver næsten værdiløse” efter 5 år. Det er klart, at disse varer kan vare længere end det, men IRS siger, at vi kan behandle det “på papir” som om de ikke gør det.
lad os sige, at du købte et køleskab til $1000. Du kan opdele omkostningerne med 5 år og derefter afskrive $200 pr. Du kan også bruge accelererede afskrivninger for personlige ejendele, som vil generere højere fradrag i de tidligere år af, at aktiver afskrives liv.
afskrivning af fast ejendom er ens. Da jord ikke “slides”, trækkes værdien af jorden derefter fra den pris, du har betalt for ejendommen. Den resterende struktur kan derefter afskrives over 27 liter år. For eksempel, hvis du købte et $100.000 hjem, ville du trække cirka $20.000 for jorden og derefter afskrive den resterende $80.000 struktur. Så ville du opdele $80.000 / 27.5 = $2909. Det betyder, at du får afskrive $2909 hvert år i 27,5 år.
handel med, handel op
skattekoden giver husejere mulighed for at udveksle et stykke ejendom til et andet uden at skulle betale kapitalgevinstskat. Du tror måske ikke, at en investor med et langsigtet perspektiv nogensinde ville have brug for dette, men her er et eksempel på, hvad der kunne ske.
sig, at du købte et ledigt parti for 40 år siden for $10.000, og det er nu værd $500.000, at sælge det kan koste dig mere end $100.000 i føderal og statslig indkomstskat. Men hvis du bytter partiet til et andet stykke fast ejendom af samme værdi – lad os sige en indkomstproducerende ejendom — så ville du være i stand til at fortsætte med at udsætte kapitalgevinstskatten.
mange investorer siger, “Udskyd ’til du dør.”Når dine arvinger arver ejendommen, bliver skattegrundlaget normalt optrappet til markedsværdien, så hvis de sælger, ville de heller ikke betale kapitalgevinstskatten.
aktive investorer vinder mere
Passive investorer kan kun trække passive tab fra lejeindtægten eller anden passiv indkomst, de tjener. Selvom listen over tab kan være højere end lejeindtægterne, især hvis afskrivninger er inkluderet, kan den ikke trækkes fra andre indtægtskilder, hvis du er en passiv investor.
men hvis en investor er aktivt involveret i forvaltningen af ejendommen, kan han eller hun have ubegrænsede fradrag fra deres fast ejendom og bruge disse fradrag mod nogen af deres arbejdsindkomst.
for at kvalificere sig til ubegrænset fradrag, du nødt til at bevise over for IRS, at du er en fast ejendom professionel. Dette betyder ikke, at du skal være en taksator, inspektør eller ejendomsmægler, der sælger huse.
til IRS betyder en ejendomsmægler, at du bruger mere end 750 timer om året på at købe, sælge, leje og administrere dine ejendomme eller udføre lignende tjenester til dine kunder. For at kvalificere dig kan du ikke have et andet job, der tager mere end 750 timer af din tid årligt.
hvis investoren ikke kvalificerer sig som ejendomsmægler i henhold til IRS, men stadig er aktivt involveret, kan han eller hun stadig trække op til $25.000 fra enhver arbejdsindkomst for at kompensere for passive tab – så længe investoren har mindre end $100.000 om året justeret bruttoindkomst. Folk, der har mere end $150.000 om året i justeret bruttoindkomst, kan ikke kvalificere sig til denne fordel – tabene kan dog bruges i fremtiden i løbet af et år, hvor investoren tjener mindre end $150.000. Derudover kan enhver passiv indkomst, der modtages, være beskyttet af dine passive tab fremførsler.