nákup domu na schodech soudu může být levnější, ale také rizikovější
přes nával dopravy, domy byly prodávány a velké peníze měnil ruce.
Jon Rosen nemohl uvěřit svým očím.
27letý obyvatel Belltownu poprvé prohlížel týdenní domácí aukci King County v naději, že jednoho dne nabije hodně na zabaveném domě. Byl šokován neformálním, staromódním postupem.
tři Aukční kritici chrastili seznamy dostupných domů, sotva slyšitelných přes hluk ulice. Nabídky byly ručně psány na list papíru, protože uchazeči-mnozí z nich jsou štamgasti — volali svou cenu.
“ myslím, že je to šílené,“ řekl Rosen. „Je to zvláštní Proces pro tento den a věk.“
je to také získává větší pozornost na místní i národní úrovni jako počet zabavených nemovitostí bobtnat.
aukce přitahují nováčky, jako je Rosen, kteří se o tom chtějí dozvědět více, stejně jako zkušení investoři do nemovitostí, kteří hledají další příležitosti.
domy prodávané na aukcích v King County (v centru Seattlu a na místě v Bellevue) se v letošním roce zvýšily o 29 procent ve srovnání s 2006 (z 529 na 680), podle Dean Street & Associates, realitní firmy v Bellevue specializující se na zabavování.
prodej zabavených nemovitostí vzrostl minulý měsíc v okrese Pierce o 90 procent (z 396 na 753).
podobné údaje nebyly k dispozici v okrese Snohomish, ale počet domů vstupujících do procesu uzavření trhu vzrostl o 17 procent (z 1,316 na 1,534), podle údajů Dean Street.
tato čísla zahrnují také vlastnosti, které se vrátí věřiteli, pokud je nikdo nekoupí v aukci.
skutečný počet zabavených nemovitostí v každém kraji je mnohem vyšší než počet, který jde do aukce. Asi třetina z nich se do dražby nikdy nedostane, protože jsou drženy v konkurzním řízení nebo prodány předem, podle Dean Street & Associates.
lepší nabídky
vzhledem k tomu, že více domů se prodává v aukci, investoři mají širší výběr a v poslední době jsou nabídky často lepší, protože banky a hypoteční společnosti jsou ochotny vzít ztrátu, aby vyložily vlastnosti.
v průměru kupující zabavených domů vidí úsporu asi 18,5 procenta v oblasti Puget Sound, podle ForeclosurePoint.com, webové stránky spuštěné začátkem tohoto roku DepotPoint v Bellevue.
dražené domy běží gamut, od nových malých bytů v South King County po velké staré domy na Capitol Hill.
„v aukci najdete některé velmi zajímavé nemovitosti,“ řekl Chris Matty, marketingový ředitel společnosti DepotPoint.
domácí aukce mohou být minovým polem, zejména pro začátečníky.
pro jednu věc, potenciální kupující nemůže vždy vidět vnitřek zabaveného domu před aukcí, protože je považován za soukromý majetek; je možné, že uvízne s něčím, co potřebuje nákladné opravy.
kupující, kteří nedělají své domácí úkoly, mohou být také připoutáni zástavním právem, o kterém si nejsou vědomi, a zlikvidovat jejich dobrý obchod.
scéna
týdenní domácí aukce v centru Seattlu ukazuje, jak může být tento proces obzvláště zastrašující pro nováčky.
kromě neformálního procesu vládne aukci něco ze starého chlapeckého klubu, skupina konkurenčních realitních agentů,kteří se každý týden objevují.
jsou v tom, aby se jejich investoři klienti dohodu a znají všechny vstupy a výstupy.
Dean Street, 67, se účastní týdenních aukcí více než 30 let. Je ve svém živlu při prodeji, žertoval se svými konkurenty-mezi nimi i uzavřenou skupinou v Seattlu — a provokoval Aukční kritiky.
„Pospěšte si, je tu zima,“ řekl Aukční kritice Tara Turpen, která byla zaneprázdněna prohledáváním seznamu nemovitostí. Jen se usmála — po 7 ½ letech v práci je zvyklá na škádlení.
“ Líbí se mi to, “ řekla. „Ale počasí může být faktorem a dostáváme lidi, kteří tomu nerozumí.“
nováček Adam Wilkes, 32 let, ze Seattlu, se ucházel o dům se čtyřmi ložnicemi v Seattlu, ale prohrál s jedním ze štamgastů.
dům o rozloze 1,730 čtverečních stop na severní straně Lake Union měl odhadovanou tržní hodnotu 621,500 XNUMX $a šel za 412,500 xnumx$, což je úspora 34 procent.
to nevadilo Wilkes, ačkoli, protože nečekal, že koupit dům na první pokus.
„byl to nejhezčí dům v nejhezčí čtvrti,“ řekl. „Ale mám spoustu dalších v méně skvělých čtvrtích, na které se dívám.“
ještě náročnější je financování: kupující se musí ukázat s plnou částkou své vítězné nabídky, aby mohli koupit dům v aukci. (Většina používá pokladní šeky.) I když na to jsou k dispozici půjčky, často přicházejí s vysokou úrokovou sazbou.
„to, co říkám, je,‘ ano, můžete najít hodně v aukci. Ale musíte být velmi trpěliví a velmi logičtí, “ řekl Matt Steel, realitní agent, který se specializuje na uzavření prodeje pro realitní investiční firmu, společnost v Seattlu, kterou vlastní.
tvorba bank
v poslední době se nabídky zlepšují. Hypoteční společnosti, dychtivé prodat rostoucí počet zabavených nemovitostí, jsou ochotni zasáhnout, aby zachránili své rozvahy.
podle ForeclosurePoint stahují své úvodní nabídky na asi 25 procent všech nemovitostí, které jdou do aukce, a v jednom extrémním případě je snižují z 19 na 47 procent.
o 9.5 procent nemovitostí na aukční blok V King, Pierce a Snohomish kraje vrátit k věřiteli a stát se, co jsou známé jako Reo (real-estate vlastnil) vlastnosti.
to je mnohem nižší sazba než na takových trzích, jako je Kalifornie, Nevada a Arizona, kde počet exekucí prudce vzrostl a někdy 75 procent nebo více domů skončí zpět s věřitelem.
„na běžném trhu by mělo v rozvahách několik tisíc domů,“ řekl Matty. „Nyní je celostátní nárůst mnohonásobný. To jsou miliardy dolarů.“
rizika
nabírání dohody o zabaveném domě se může zdát atraktivní-zejména na současném trhu-ale systém je plný rizik pro průměrného kupce domů.
Vezměte si například Briana Trumana, 31 let, který nedávno koupil dům se třemi ložnicemi v Kentu za 262 776$, což je 26 procent pod jeho odhadovanou tržní hodnotou.
zatímco Truman již dříve koupil několik domů v aukci s partnery, jedná se o jeho první samostatnou investici.
z výzkumu věděl, že dům přišel s zástavním právem $ 63,390, což snižuje hodnotu jeho investice.
co ho znervózňovalo, byl neznámý stav domu.
„z 10 zakoupených nemovitostí je jeden, který je homerun, několik, které jsou vyrovnané a pár, které jsou hrozné,“ řekl Truman.
řekl, že čeká, až uvidí vnitřek, než se rozhodne, zda si ho ponechá jako pronájem nebo ho prodá po nějaké rekonstrukci. Na tomto trhu se více aukčních kupujících dívá na to, že se na chvíli drží svých domovů.
Pronájem domu je něco, co Dean Street, jehož realitní společnost nese jeho jméno, doporučuje investorům.
„naše nájmy stoupají asi o 15 procent,“ uvedl Uličný. „To je sakra návratnost investice.“
další tip pro kupce domů, kteří uvažují o koupi nemovitosti prostřednictvím aukce poprvé: Nechoď sám a nebuď impulzivní.
odborníci na uzavření trhu doporučují účast na aukci alespoň několikrát a přivést znalého realitního agenta.
to je obzvláště důležité, protože na lince je spousta peněz: náklady na dům.
“ opravdu potřebujete přesný obrázek o tom, co se děje, a musíte zkoumat,“ řekl Steel, realitní agent.