Co dělat, když manažer vašeho HOA spadne na práci

Co dělat, když manažer vašeho HOA spadne na práci

Červen 2012

dva různé HOAleader.com čtenáři se zeptali, zda jejich manažeři mohou odmítnout vykonávat určité povinnosti, i když smlouva o správě výslovně stanoví,že tyto povinnosti bude vykonávat vedení. Jeden spisovatel říká, že jeho HOA napsal správcovské společnosti e-maily o nedostatečném výkonu, a e-maily zůstaly nezodpovězeny.

jaký je váš lék, když váš manažer neprovede? Můžete zadržet odměny managementu až do plnění povinností? Můžeš to ukončit?

začněte přímou řečí

pokud jste frustrovaní manažerem HOA, první věc, kterou si musíte pamatovat, je, že váš manažer musí udělat to, co je slíbeno ve smlouvě. „Správcovská společnost nemůže odmítnout plnit to, co je povinností smlouvy, pokud správní rada nepožádá manažera, aby provedl něco neetického nebo nezákonného,“ říká Gordon Goetz, prezident a generální ředitel společnosti Goetz Manderley, správcovské společnosti komunitního sdružení se sídlem v Santa Maria v Kalifornii., která spravuje 210 sdružení v celkové výši 17 000 domů v kalifornských okresech San Louis Obispo, Santa Barbara a Kern.

nezapomeňte také, že ve většině případů jste najali správcovskou společnost, nikoli manažera. „Správní rady musí pochopit, že smlouva je mezi správcovskou společností a sdružením, nikoli manažerem,“ dodává Goetz. „Musí toto odmítnutí vzít nadřízenému manažera nebo řediteli společnosti a diskutovat o tom, co tento manažer dělá a nedělá pro sdružení. Správní rada je plně v rámci svých práv požádat o jiného zástupce. Pak je na správcovské společnosti, aby podnikla kroky s jednotlivým manažerem.“

Duane McPherson, Carrollton, prezident divize se sídlem v Texasu v RealManage, společnosti pro správu sdružení, která dohlíží na nemovitosti v Arizoně, Kalifornii, Coloradu, Floridě, Louisianě, Nevadě a Texasu, také navrhuje přímé rozhovory o velení podle potřeby. „Obvykle je prvním krokem mluvit přímo s manažerem a říct:“ Hej, neděláš to. Proč ne? Musíme to udělat, “ vysvětluje. „Manažer s tím buď souhlasí, nebo nesouhlasí. Pokud manažer nesouhlasí, nebo dotáhnout do konce, dalším krokem je mluvit s nadřízeným manažera, pokud existuje, i když některé menší společnosti nemají, že.“

je to opravdu dilema, pokud správcovská společnost, kterou jste najali, je v podstatě jednočlenná skupina. Goetz říká, že je to k zamyšlení, kdykoli si najmete správcovskou společnost. „Vždy zdůrazňuji skutečnost, že ve společnosti máme více zaměstnanců a úrovně řízení, „říká,“ a správní rady mají přístup ke každému z nich.“

bez ohledu na velikost správcovské společnosti je přímý kontakt mnohem účinnější než e-mailová stížnost, dodává Jeff Vinzani, partner advokátní kanceláře Duggan Vinzani v Charlestonu, S.C., který zastupuje sdružení. „Pro mě psaní e-mailů s odvoláním na nedostatečný výkon znamená, že tyto desky se buď líbí tomu, co manažer dělá, a jen si stěžují, nebo nechtějí dát manažera do selhání, protože se jim líbí většina toho, co manažer dělá,“ vysvětluje.

„takže tyto desky musí určit, zda se jim společnost líbí a chtějí mít schůzku, aby jim řekli, že padají na práci, nebo je to dost nespokojenost, že představenstvo by mělo poslat společnosti oznámení o selhání,“ dodává Vinzani. „To nemusí vždy znamenat, že smlouva skončila. Ale upozorňuje správcovskou společnost, a společnost by mohla přerozdělit své zdroje, aby lépe uspokojila potřeby HOA.“

můžete se dozvědět, že vaše správcovská společnost je stejně frustrovaná jako vy, a může s radostí souhlasit s odchodem od smlouvy. „Viděl jsem věci jít na jih mezi správcovskou společností a HOA a viděl správcovskou společnost odstoupit a ukončit svou smlouvu,“ říká Michael S. Hunter, právník a partner v Horack Talley v Charlotte, N. C. „správcovská společnost prostě nemohl vypořádat s radou, nebo správní rada byla žádá, aby něco nezákonného nebo nemorální, nebo něco, co prostě nesedí docela dobře s správcovskou společností.“

když rozhovory nebudou fungovat

když jste se pokusili problém vyřešit a nedošlo k žádnému vyřešení, je čas zkontrolovat smlouvu a určit nápravná opatření. „Podívejte se na nápravná opatření a ustanovení o selhání uvedená ve smlouvě,“ říká Vinzani. „Nechtěl bych zadržet platbu, pokud vám to smlouva neumožňuje. Smlouvu můžete ukončit, pokud se ve smlouvě zvýšila na tuto úroveň, ale musíte určit podmínky prodlení a způsob oznámení o prodlení.“

„pokud správcovská společnost nesplňuje podmínky své smlouvy, většina států má zákony, které říkají, že smlouvu můžete ukončit,“ souhlasí Hunter. „Většina manažerských smluv říká, co je nutné k ukončení, včetně toho, kolik oznámení musíte dát. Někteří říkají, že můžete ukončit pouze s příčinou. Někteří říkají, že musíte dát správcovské společnosti 30 dní na vyléčení. Opravdu záleží na tom, co říká vaše smlouva.“

ujistěte se, že dodržujete podmínky smlouvy k dopisu. „Většina smluv vyžaduje, abyste informovali správcovskou společnost a dali jí příležitost vyléčit, co dělá špatně,“ vysvětluje Jed L. Frankel, partner v Eisinger, hnědý, Lewis, Frankel & Chaiet PA v Hollywoodu, Fla., who radí komunitním sdružením. „Možná má být manažer v kanceláři v určitou dobu a ona není, a odchází o hodinu dříve. To by bylo něco, co je třeba dát oznámení a umožnit společnosti léčit. Ale mohou existovat některé věci-jako když manažer napadne vlastníka jednotky—to je tak nehorázné, že to nemůže být vyléčeno. To by snad odůvodnilo okamžité ukončení smlouvy.“

„pokud je smlouva jasná, bude to říkat něco jako 30denní výpovědní lhůta je povolena s nebo bez příčiny, které máme ve smlouvě,“ říká Goetz. „Pokud je ukončení pouze s příčinou, navrhuji, aby se Rada dostala se svým právním zástupcem. Neradi byste vypověděli smlouvu nesprávně, nechte svou bývalou správcovskou společnost žalovat za neplnění, a nakonec budete nuceni zaplatit zbytek poplatků za tento rok.“

poslední bod: Ujistěte se, že nechodíte do potíží, protože vás svědí, abyste se rychle zbavili problému. „Vyřešení takového problému může chvíli trvat,“ říká McPherson, “ a dohoda je klíčová.“