Comprare una casa sui gradini del tribunale può essere più economico, ma anche più rischioso
Nel corso della corsa del traffico, case venivano vendute e un sacco di soldi stava cambiando le mani.
Jon Rosen non riusciva a credere ai suoi occhi.
Il residente di Belltown di 27 anni stava guardando l’asta settimanale della casa di King County per la prima volta nella speranza di ottenere un buon affare su una casa pignorata. Era scioccato dal procedimento informale e vecchio stile.
Tre banditori d’asta scosso fuori liste di case disponibili, appena udibile sopra il rumore della strada. Le offerte sono state scritte a mano su un foglio di carta come offerenti — molti dei quali sono clienti abituali — chiamato fuori il loro prezzo.
“Penso che sia pazzesco”, ha detto Rosen. “È un processo strano per questo giorno ed età.”
Sta anche guadagnando più attenzione a livello locale e nazionale come il numero di proprietà pignorate si gonfiano.
Le aste stanno attirando novizi come Rosen che vogliono saperne di più, così come gli investitori immobiliari esperti che sono alla ricerca di ulteriori opportunità.
Case vendute alle aste a King County (nel centro di Seattle e in un sito a Bellevue) sono aumentati di circa il 29 per cento di quest’anno rispetto al 2006, (da 529 a 680), secondo Dean Street & Associates, una società immobiliare a Bellevue specializzata in pignoramenti.
Precluso-vendite di proprietà saltato 90 per cento attraverso il mese scorso nella contea di Pierce (da 396 a 753).
Cifre simili non erano disponibili nella contea di Snohomish, ma il numero di case che entrano nel processo di preclusione è aumentato del 17% (da 1.316 a 1.534), secondo i dati di Dean Street.
Questi numeri includono anche le proprietà che ritornano al creditore se nessuno li compra all’asta.
Il numero effettivo di proprietà pignorate in ogni contea è molto superiore al numero che vanno all’asta. Circa un terzo di loro non arriva mai al blocco dell’asta perché sono trattenuti in una procedura fallimentare o venduti in anticipo, secondo Dean Street & Associates.
Offerte migliori
Poiché più case vengono vendute all’asta, gli investitori hanno una selezione più ampia e, ultimamente, le offerte sono spesso migliori perché le banche e le società di mutuo sono disposte a prendere una perdita per scaricare le proprietà.
In media, gli acquirenti di case pignorate vedono un risparmio di circa il 18,5 per cento nella zona Puget Sound, secondo ForeclosurePoint.com, un sito Web lanciato all’inizio di quest’anno da DepotPoint a Bellevue.
Case all’asta corrono la gamma, da nuovi piccoli condomini in South King County a grandi vecchie case a Capitol Hill.
“Puoi trovare alcune proprietà molto interessanti all’asta”, ha dichiarato Chris Matty, Chief Marketing officer di DepotPoint.
Casa aste possono essere un campo minato, però, soprattutto per i principianti.
Per prima cosa, un potenziale acquirente non può sempre vedere l’interno di una casa pignorata prima dell’asta, perché è considerata proprietà privata; è possibile che si blocchi con qualcosa che ha bisogno di costose riparazioni.
Gli acquirenti che non fanno i compiti possono anche essere legati a un pegno di cui non sono a conoscenza, cancellando il loro buon affare.
La scena
L’asta settimanale casa nel centro di Seattle mostra come il processo può essere particolarmente intimidatorio per i novizi.
Oltre al processo informale, l’asta è governata da qualcosa di un old boys club, un gruppo di agenti immobiliari concorrenti che si presentano ogni settimana.
Sono in esso per rendere i loro clienti investitori un affare e conoscono tutti i dettagli.
Dean Street, 67, ha partecipato alle aste settimanali per più di 30 anni. È nel suo elemento alla vendita, scherzando con i suoi concorrenti — tra cui il gruppo di preclusione di Seattle — e heckling i banditori d’asta.
“Sbrigati, fa freddo qui fuori”, disse al banditore dell’asta Tara Turpen, che era impegnato a sfogliare un elenco di proprietà. Ha semplicemente sorriso-dopo 7 ½ anni di lavoro, è abituata alle prese in giro.
“Mi piace”, ha detto. “Ma il tempo può essere un fattore e otteniamo persone che non capiscono.”
Il nuovo arrivato Adam Wilkes, 32 anni, di Seattle, ha fatto un’offerta per una casa di Seattle con quattro camere da letto, ma ha perso contro uno dei clienti abituali.
La casa di 1.730 piedi quadrati sul lato nord del lago Union aveva un valore di mercato stimato di $621.500 e andò per $412.500, un risparmio del 34 per cento.
Non ha infastidito Wilkes, però, perché non si aspettava di comprare una casa al primo tentativo.
“Questa era la casa più bella del quartiere più bello”, ha detto. “Ma ho un sacco di altri in quartieri meno grandi che sto guardando.”
Ancora più impegnativo è il finanziamento: gli acquirenti devono presentarsi con l’intero importo della loro offerta vincente per poter acquistare una casa all’asta. (La maggior parte degli assegni circolari uso.) Mentre ci sono prestiti disponibili per questo, spesso vengono con un alto tasso di interesse.
” Quello che dico è, ‘Sì, è possibile trovare un buon affare in un’asta. Ma devi essere molto paziente e molto logico”, ha detto Matt Steel, un agente immobiliare specializzato in vendite di preclusione per società di investimento immobiliare, una società di Seattle che possiede.
Fare banca
Ultimamente, le offerte sono state sempre meglio. Società di mutuo, desiderosi di vendere un numero crescente di proprietà pignorate, sono disposti a prendere un colpo per salvare i loro bilanci.
Stanno lasciando cadere le loro offerte di apertura su circa il 25% di tutte le proprietà che vanno all’asta, riducendole dal 19 al 47% in un caso estremo, secondo ForeclosurePoint.
Circa il 9,5% delle proprietà sul blocco d’asta nelle contee di King, Pierce e Snohomish ritorna al creditore e diventa quello che è noto come proprietà REO (proprietà immobiliari).
Questo è un tasso molto più basso rispetto a mercati come la California, Nevada e Arizona, dove il numero di pignoramenti sono saliti alle stelle, e talvolta il 75 per cento o più di case finiscono di nuovo con un creditore.
“In un mercato normale, avrebbe qualche migliaio di case sui loro bilanci”, ha detto Matty. “Ora c’è un aumento multiforme a livello nazionale. Sono miliardi di dollari.”
I rischi
Scavare un accordo su una casa preclusa può sembrare attraente — soprattutto nel mercato attuale — ma il sistema è pieno di rischi per l’acquirente medio.
Prendiamo, per esempio, Brian Truman, 31 anni, che ha recentemente acquistato una casa di tre camere da letto nel Kent per $262.776, il 26 per cento al di sotto del suo valore di mercato stimato.
Mentre Truman ha acquistato diverse case all’asta prima con i partner, questo è il suo primo investimento da solista.
Sapeva dalla ricerca che la casa è venuto con un pegno $63.390, diminuendo il valore del suo investimento.
Ciò che lo rendeva nervoso era la condizione sconosciuta della casa.
“Su 10 proprietà che acquisti, ce n’è uno che è un home run, molti che sono in pareggio e un paio che sono orribili”, ha detto Truman.
Ha detto che stava aspettando di vedere l’interno prima di decidere se tenerlo in affitto o venderlo dopo qualche ristrutturazione. In questo mercato, più acquirenti di aste stanno guardando tenendo sulle loro case per un po’.
Affittare la casa è qualcosa che Dean Street, la cui società immobiliare porta il suo nome, sta raccomandando agli investitori.
“I nostri affitti stanno salendo di circa il 15 per cento”, ha detto Street. “Questo è un diavolo di ritorno su un investimento.”
Un altro suggerimento per gli acquirenti di case che stanno pensando di acquistare una proprietà attraverso l’asta per la prima volta: non andare da solo e non essere impulsivo.
Esperti preclusione consiglia di partecipare a un’asta almeno più volte e portare un agente immobiliare esperto.
Questo è particolarmente importante perché c’è un sacco di soldi sulla linea: il costo della casa.
“Hai davvero bisogno di un quadro preciso di quello che sta succedendo e hai bisogno di ricerca”, ha detto Steel, l’agente immobiliare.