Come sfrattare un inquilino: un processo in 8 fasi da seguire 2022
Ogni tanto un po’, arriva il momento in cui potrebbe essere necessario sfrattare un inquilino.
Forse l’affitto non viene pagato, o forse c’è un’attività illegale che si svolge sulla tua proprietà. I proprietari che non agiscono rapidamente per sfrattare un inquilino corrono il rischio di vedere il declino del valore della proprietà a causa del reddito da locazione perso e della distruzione causata dall’inquilino.
In questo articolo, daremo un’occhiata approfondita a come funziona uno sfratto residenziale e offriremo suggerimenti utili su come sfrattare un inquilino.
Perché i proprietari devono sfrattare?
Nessun proprietario vuole sfrattare un inquilino, ma a volte non c’è altra scelta. I proprietari che aspettano troppo a lungo per sfrattare un inquilino possono vedere il flusso di cassa rapidamente diminuire e potenzialmente migliaia di dollari in danni alla proprietà causati da un cattivo inquilino.
Alcuni dei motivi più comuni per cui un proprietario deve sfrattare un inquilino includono:
Mancato pagamento dell’affitto
Uno dei motivi più comuni per dover sfrattare un inquilino è il mancato pagamento dell’affitto. Purtroppo, anche i migliori inquilini possono sperimentare difficoltà inaspettate che impediscono la loro capacità di onorare i loro obblighi di locazione.Una riduzione dell’orario di lavoro, una perdita di lavoro o chiusura aziendale, una grave condizione medica o un cambiamento nello stato di famiglia sono solo alcune delle situazioni che possono impedire a un inquilino di pagare l’affitto, anche se lo desidera.
Tuttavia, possedere proprietà in affitto è un business come qualsiasi altro. Mentre alcuni proprietari possono scegliere di mettere un inquilino dietro l’affitto su un piano di pagamento scritto, alla fine si può avere altra scelta che sfrattare.
Inquilino” professionale ”
Un inquilino “professionale” è qualcuno che affitta la tua proprietà con l’intenzione di non pagare l’affitto ogni mese. Mentre l’inquilino potrebbe aver pagato in anticipo denaro, come l’affitto del primo mese e il deposito cauzionale, potrebbero non pagare mai un altro centesimo.
L’inquilino professionista sa come funziona il processo di sfratto ed è un esperto nello sfruttare le scappatoie nelle leggi dello stato proprietario-inquilino per vivere mese dopo mese senza affitto fino a quando non si è finalmente in grado di sfrattare.
Una bandiera rossa si può avere a che fare con un inquilino professionale è quando il richiedente ha fretta di muoversi in. Sanno che c’è spesso un intervallo di tempo tra uno sfratto recente che si presenta su un rapporto di storia di noleggio e sono in una corsa contro il tempo per affittare una nuova casa prima che il loro vecchio sfratto diventi un record pubblico.
Attività illegali
La vendita di droghe, l’uso della casa per la prostituzione o il gioco d’azzardo, o anche la gestione di un’attività legittima fuori casa sono tutti esempi di attività illegali da parte dell’inquilino che possono essere motivo di sfratto.
Consentendo l’attività illegale nella vostra proprietà in affitto per continuare, si sta anche rompendo la garanzia implicita di abitabilità dato ad altri inquilini in una proprietà multifamiliare e creando problemi per il quartiere in generale.
In molti casi, un proprietario può sfrattare un inquilino impegnato in attività criminali su base accelerata. Si potrebbe desiderare di consultare un avvocato locale circa le leggi nella vostra giurisdizione per imparare i vostri diritti.
Violazione di altre disposizioni di leasing
Un altro motivo comune per sfrattare un inquilino è la violazione di una o più disposizioni di leasing. Ad esempio, potresti scoprire che l’inquilino ha un animale domestico o un compagno di stanza che non è permesso o che sei ripetutamente multato dall’associazione dei proprietari di abitazione (HOA) per infrazioni causate dall’inquilino.
Violazioni come queste sono normalmente curabili, il che significa che l’inquilino promette di risolvere il problema subito. Ma andando avanti, voi o il vostro gestore di proprietà sarà necessario monitorare attentamente l’inquilino per verificare che non stanno violando il contratto di locazione, ancora una volta.
A volte gli inquilini fanno come promettono, altre volte no. Gli inquilini che violano ripetutamente i termini e le condizioni del contratto di locazione possono essere sfrattati, ma non essere sicuri di tenere registrazioni accurate nel caso in cui si finisce in tribunale.
Distruggere la proprietà
Gli inquilini che causano danni alla proprietà oltre la normale usura possono anche essere sfrattati da una proprietà in affitto. Danni eccessivi, come fori perforati nel muro o finestre rotte, possono essere scoperti durante un’ispezione periodica di routine della proprietà.
Mentre alcuni stati consentono a un proprietario di utilizzare il deposito cauzionale dell’inquilino per pagare i danni, spesso l’importo del deposito non è quasi sufficiente. Questo perché gli stati limitano anche l’importo del deposito cauzionale che un proprietario può richiedere a un inquilino di pagare, di solito un importo pari a una o due volte l’affitto mensile.
Quando i danni causati dall’inquilino raggiungono il punto in cui il valore della proprietà inizia a diminuire e i problemi di salute e sicurezza diventano un problema, potrebbe essere il momento di sfrattare l’inquilino.
Suggerimento: Utilizzando il sistema di archiviazione di documenti online sicuro gratuito di Stessa è facile mantenere registrazioni accurate delle condizioni prima e dopo della tua proprietà per dimostrare che il danno dell’inquilino è al di là della normale usura.
Come Sfrattare un Inquilino
Mentre il processo esatto per sfrattare un inquilino varia a seconda della giurisdizione, generalmente ci sono otto passaggi da seguire per sfrattare un inquilino:
Revisione applicabile proprietario-inquilino leggi
Prima di iniziare uno sfratto, assicurarsi che la legge è dalla vostra parte:
- Parla con un avvocato immobiliare;
- Consulta il tuo gestore di proprietà locale;
- Visita il sito Web delle risorse legali Nolo.com per saperne di più sulle leggi padrone di casa-inquilino nel vostro stato; e
- Controllare le leggi del comune locale.
Avere un motivo valido per sfrattare
Dopo aver esaminato le leggi, determinare se si dispone di un motivo valido per sfrattare un inquilino. In generale, un proprietario può sfrattare un inquilino per violazioni di locazione come non pagare l’affitto, condurre attività illegali, avere un compagno di stanza o un animale domestico non autorizzato e rifiutarsi di curare la situazione, o violare ripetutamente i termini e le condizioni del contratto di locazione.
Motivo con l’inquilino
In alcune situazioni, può avere buon senso per gli affari di parlare con l’inquilino per vedere se sono disposti a lasciare senza essere sfrattati. Questo perché sfrattare un inquilino può richiedere molto tempo e costoso, e la maggior parte dei buoni inquilini non vogliono un segno negativo sul loro rapporto di credito.
Secondo un recente post sul blog BiggerPockets, uno sfratto residenziale può costare tra $4.000 e 7 7.000, comprese le spese processuali, le spese di riparazione e il reddito da locazione perso.
Offrendo il denaro inquilino per le chiavi può essere un modo efficace per ottenere la cooperazione dal vostro inquilino ed evitare uno sfratto costoso.
Servire un avviso di sfratto scritto
Il passo successivo è quello di servire l’inquilino con un avviso di sfratto scritto appropriato che, a seconda della giurisdizione applicabile, può includere:
- Un avviso di pagamento o cessazione dell’affitto che dichiari che l’affitto è scaduto e fornisca all’inquilino un periodo di tempo specifico per pagare l’affitto scaduto per intero, incluse eventuali tasse in ritardo, o liberare immediatamente i locali;
- Un avviso di cura o cessazione quando un inquilino viola una disposizione del contratto di locazione diversa dal pagamento dell’affitto, come avere un animale domestico, un compagno di stanza o frequenti feste rumorose. L’inquilino ha la possibilità di risolvere il problema (normalmente entro pochi giorni dalla ricezione della comunicazione scritta) o liberare la proprietà;
- Un avviso di chiusura incondizionato richiede all’inquilino di liberare immediatamente la proprietà, senza l’opzione per curare la violazione. L’attività illegale, la creazione di un disturbo pubblico o la distruzione della proprietà sono esempi di quando servire l’inquilino con un avviso di chiusura incondizionato.
Citare in giudizio per uno sfratto
Molti proprietari scelgono di assumere un avvocato immobiliare esperto specializzato in sfratti residenziali per gestire i loro procedimenti di sfratto. Questo può essere conveniente perché, se ogni passo nel processo di sfratto non è seguito con precisione, un padrone di casa potrebbe dover ricominciare tutto da capo. Peggio ancora, un proprietario che sfratta un inquilino illegalmente può essere soggetto a costi, danni o entrambi.
Un padrone di casa che sceglie di non assumere un avvocato dovrà preparare e presentare le memorie necessarie nel tribunale appropriato, pagare la tassa di deposito del tribunale ed effettuare un servizio adeguato.
Preparati per l’udienza
Tu o il tuo avvocato dovrete portare i seguenti documenti in tribunale:
- Originale firmato un contratto di locazione;
- record di Pagamento, come affitto roll e gli estratti conto bancari;
- Copie della corrispondenza tra voi e il locatario;
- Prove che hai fatto alcuno sforzo in buona fede per consentire l’inquilino per curare la violazione (se applicabile);
- la Prova del locatario violazione del contratto di locazione, come fotografie di danni eccessivi o la testimonianza che l’inquilino è interrompere gli altri occupanti diritto di godimento;
- Una copia dell’avviso di sfratto e la prova di consegna.
Sfrattare l’inquilino
A condizione che tu abbia seguito il processo di sfratto della proprietà nella tua giurisdizione, il tribunale probabilmente si pronuncerà a tuo favore. Riceverai un ordine del tribunale, spesso chiamato un atto di restituzione, che ti consente di rimuovere legalmente l’inquilino dalla tua proprietà.
Il mandato viene inviato alle forze dell’ordine locali che visiteranno la proprietà, daranno agli inquilini alcuni minuti per imballare alcuni effetti personali e quindi rimuovere fisicamente l’inquilino sfrattato e gli effetti personali dell’inquilino, se necessario.
Riscuotere l’affitto scaduto
Quando vinci una causa di sfratto, il tribunale spesso ti assegna un giudizio per l’affitto scaduto e i costi di eventuali danni causati dall’inquilino. Molti proprietari assumono un’agenzia di collezioni per raccogliere denaro dovuto dall’inquilino.
Un’agenzia depositerà il giudizio presso le agenzie di credito, skiptrace l’inquilino se sono scomparsi senza lasciare traccia, e guarnire i salari e altri beni del locatario fino a quando non hanno raccolto il denaro che l’inquilino deve.
Importante: Leggi sfratto Variano da Stato
Il processo esatto per sfrattare un inquilino varia con ogni stato, e spesso varia tra le singole città all’interno dello stato. Ci sono diversi modi per saperne di più sulle leggi specifiche dello stato padrone di casa-inquilino e il processo di sfratto locale.
Il sito web delle risorse legali Nolo.com ha numerosi articoli da rivedere prima di iniziare uno sfratto, tra cui le leggi dello stato padrone di casa-inquilino, leggi statali in materia di terminazione per mancato pagamento dell’affitto, e le leggi statali sulle terminazioni smettere incondizionati.
A seconda delle dimensioni del mercato in cui si trova la tua proprietà in affitto, potrebbero esserci anche avvocati specializzati in sfratti residenziali a pagamento. Il tuo gestore di proprietà o il gruppo di investimento immobiliare locale sono due buone fonti per trovare un avvocato immobiliare. È inoltre possibile cercare online utilizzando siti web come LawInfo.com e Avvo.
Come rimuovere un inquilino senza sfrattare
Il costo medio di uno sfratto residenziale può facilmente eseguire diverse migliaia di dollari o più dall’inizio alla fine, secondo la ricerca di SmartMove e BiggerPockets.
Invece di avere un inquilino non pagante nella tua proprietà per mesi mentre lo sfratto si fa strada attraverso il sistema legale, può avere un buon senso per gli affari convincere l’inquilino a lasciare senza dover sfrattare:
- Incontra l’inquilino faccia a faccia in un luogo neutrale (come la caffetteria pubblica locale). Parlare con l’inquilino circa le ramificazioni di essere sfrattati, come ad esempio un rapporto di credito negativo e cattivo rapporto di storia di noleggio. Se l’inquilino accetta di lasciare presto, redigere un accordo per l’inquilino di firmare nel caso in cui cercano di cambiare idea.
- Offrire il denaro inquilino per le chiavi pagando l’inquilino di lasciare presto. Alcuni proprietari trovano che pagare il primo mese di affitto dell’inquilino in un nuovo posto o coprire le spese di spostamento è un piccolo prezzo da pagare per evitare uno sfratto costoso.
Suggerimenti per abbassare il tasso di sfratto
Prevenire uno sfratto inizia spesso con un buon controllo degli inquilini.
La maggior parte dei servizi di screening degli inquilini online sono gratuiti per i proprietari e addebitano all’inquilino una piccola quota di iscrizione per l’esecuzione di report come:
- Storia del credito;
- Controllo dei precedenti;
- Rapporto sulla storia del noleggio;
- Numero di previdenza sociale (SSN) e verifica dell’identità; e
- Rapporti criminali e sessuali multistatale.
I rapporti sono generalmente disponibili per la revisione entro poche ore dal completamento di un’applicazione di noleggio online da parte dell’inquilino. Assicurati di rivedere il materiale ricevuto, contatta l’attuale datore di lavoro del richiedente per verificare il reddito e chiama i precedenti proprietari dell’inquilino per sapere se l’inquilino ha pagato l’affitto in tempo e si è preso cura della proprietà.
Considerazioni finali sugli sfratti
Sfrattare un inquilino è qualcosa che la maggior parte dei proprietari deve fare in un momento o nell’altro. Per sfrattare con successo un inquilino, essere sicuri di capire le leggi locali, e seguire il processo di sfratto corretto per la vostra giurisdizione. Gli sfratti possono richiedere molto tempo e costare un sacco di soldi, motivo per cui molti proprietari esplorano alternative come offrire contanti per le chiavi.