Virginia Community Association Law
i världen av att genomdriva förbund, gärningar och begränsningar är förelägganden ett av de mest kraftfulla verktygen föreningschefer har i sin arsenal. Ett föreläggande är en order från en domstol som antingen kräver att en husägare följer särskilda regler eller begränsningar eller beordrar husägaren att upphöra med att bryta mot restriktionerna. Föreningar kan begära förbudsföreläggande om föreningen vill söka ekonomiska skador mot husägaren eller inte.
domstolar är ofta villiga att tilldela förelägganden av flera skäl. Först, i de flesta fall där förelägganden är lämpliga, föreningen har vidtagit många åtgärder innan ansökan kostym att genomdriva förbunden, inklusive kommunikation med husägare, ringa ägaren till en vederbörlig process utfrågning av styrelsen, bedöma bristande efterlevnad avgifter, och ofta krav på efterlevnad från föreningens advokat. Föreningen kan sedan åberopa domstolen och hävda att det inte finns mycket annat föreningen kan göra för att genomdriva begränsningarna. Domare är ofta sympatiska med dessa argument, särskilt med tanke på att begränsningarna lagligen anses vara ett kontrakt med husägaren, och om husägaren vägrar att följa kontraktet, är den enda vägen för prövning med domstolarna. Dessutom påverkar de flesta överträdelser de närliggande fastigheterna och minskar ofta hemvärden och/eller gör det svårt för grannar att sälja sin egendom.
dessutom, i Virginia, om en förening misslyckas med att genomdriva sina förbund och begränsningar, finns det en möjlighet att den kan anses ha avstått från rätten att genomdriva dessa begränsningar vid ett senare tillfälle. Tänk på det som en stad som avböjer att genomdriva zonindelning förordningar. När utvecklare bygga byggnader i strid med zonindelning restriktioner, och staden vägrar att genomdriva dessa förordningar, det skulle vara orättvist för staden år på vägen för att göra en om ansikte och besluta att samma byggnader är nu ur överensstämmelse. Staden kommer att fastna med sina tidigare åtgärder eftersom utvecklarna förlitat sig på icke-verkställighet till deras nackdel. På samma sätt, om en förening misslyckas med att genomdriva restriktioner, och en husägare vidtar åtgärder under en tidsperiod i strid med restriktionerna, kan husägaren hävda att föreningen avstått från sin rätt att genomdriva förbunden. Således, när en förening går till domstol för att få ett föreläggande, bör den hävda att, om den inte utnyttjar alla rättsmedel som är tillgängliga för den (inklusive förbudsföreläggande), kan det få permanenta konsekvenser genom att föreningen kan förlora förmågan att genomdriva det förbundet i framtiden.
ett föreläggande är så kraftfullt eftersom det omedelbart kan verkställas när det bryter mot föreläggandet. Det finns inget behov av tidskrävande meddelanden, styrelsemöten eller andra procedurmekanismer. Föreningen lämnar helt enkelt ett förslag till beslut för att visa orsak med domstolen och ber att domstolen finner husägaren i förakt för föreläggandet. Domstolen har flera alternativ för att genomdriva föreläggandet, inklusive bedömning av böter och advokatkostnader och, om husägaren kontinuerligt vägrar att följa föreläggandet och/eller dyker upp för utfrågningar om överträdelsen, utfärdar en capias för husägarens arrestering. När capias har genomförts måste husägaren visas för förhandlingen eller möta den faktiska fängelsetiden. Det är osannolikt att en domstol faktiskt kommer att utfärda fängelse till husägaren, men i extrema fall kan en capias skaka husägaren till att inse hur allvarlig föreningen handlar om verkställighet. Dessutom kan domstolen mycket troligt tilldela en dom till förmån för föreningen för advokatens avgifter som tas ut i en sådan åtgärd, vilket ytterligare uppmuntrar husägaren att följa.
när man söker ett föreläggande bör föreningen försöka vara så bred som möjligt. Medan vissa domare bara kommer att tilldela ett föreläggande för att ta itu med den specifika överträdelsen i fråga, beroende på vilken typ av överträdelse, andra kan vara villiga att underteckna förelägganden som hindrar husägaren från att bryta mot förbunden och begränsningarna på något sätt. Denna typ av inkluderande föreläggande ger föreningen stor makt att föra husägaren till domstol när det finns ett brott. Föreningar bör se till att inte missbruka domstolarnas auktoritet genom att föra ett förslag till beslut för att visa orsak för varje överträdelse, men för upprepade överträdelser kan det hjälpa föreningar att komma direkt in i domstolen för att verkställa föreläggandet utan att behöva lämna in ytterligare preliminära inlagor.
förelägganden hjälper föreningar att skära igenom administrativ byråkrati och effektivt genomdriva sina förbund och begränsningar. Vid ansökan om brott mot förbunden eller regler och förordningar, föreningar bör starkt överväga att söka bred förbudsföreläggande mot husägaren.
denna artikel publicerades ursprungligen i sydöstra Virginia-kapitlet i Community Associations Institute ’ s Currents publication, det regionala kapitlet i Community Associations Institute.
för att se, Klicka här.