blogg

blogg

Ultimate Guide to Hotel Renovation (kostnader, företag, Tips)

April 18, 2020

hotellägare måste behålla sina fastigheter i gott till utmärkt skick för att förbli konkurrenskraftiga. För många kräver det en kontinuerlig process av underhåll, uppgraderingar och renoveringar. Vissa renoveringar har en blygsam kostnadspåverkan, medan andra kräver betydande investeringar. Därför bör ägarna vara väl förtrogna med:

• hotellrenoveringskostnader
• hotellrenoveringsföretag
• hotellrenoveringsentreprenörer
• schemaläggning av hotellrenoveringar

vi täcker dessa ämnen och mer i den här artikeln för att hjälpa hotellägare att upprätthålla värdet av sina investeringar.

Video: Tie Lapse – Hotel Remodel på en vecka

Hotellrenoveringskostnader

vi kan enkelt dela upp renoveringskostnaderna mellan mjukvaror, renovering och konstruktion. Softgoods inkluderar mattor, klädsel, madrasser, kuddar, handdukar, draperier och andra liknande föremål. Renoveringskostnader täcker färg, tapeter, ytor, konstverk, nya möbler och inventarier och andra dekorelement.

ibland måste hotell genomgå konstruktion för att rehabilitera, omkonfigurera eller utöka fastigheten. Projekt kan omfatta en ny exteriör fa portugade, nya strukturer, nya badrum, omarbetade inre utrymmen, utökad parkering, och många fler. Byggverksamhet kan också omfatta tekniska uppgraderingar för att förbättra anslutning, säkerhet, kontroll och underhållning. Mindre renoveringar kan vara relativt billiga medan större konstruktion lätt kan medföra sexsiffriga och sjusiffriga kostnader.

Hotellägare måste kunna utföra renoveringsaktiviteter samtidigt som de minimalt stör hotellverksamheten och intäkterna. Detta kräver noggrann planering, budgetering och finansiering. Om du inte har en integrerad plan kan du sluta slösa tid och pengar.

följande HospitalityNet-tabell visar representativa renoveringskostnader för ekonomi, längre vistelse och midscale-hotell. Naturligtvis är renoveringskostnaderna större för högre hotellklasser.

Hur Lång Tid Tar Hotellrenoveringar?

du kanske kan ersätta softgoods på bara några veckor. Mer omfattande renoveringar kan ta månader, och en fullständig renovering kan kräva större delen av ett år eller mer. Du bör lämna gott om ledtid för att utveckla dina detaljerade planer och förbeställa material/varor. Arbetskraftens tillgänglighet, eller bristen på det, kan påverka din renoveringstidslinje. Naturligtvis vill du att renoveringar ska gå snabbt så att du minimerar stilleståndstid och därmed minimerar intäktsförluster.

hur man planerar en Hotellrenovering

inte alla renoveringar är desamma. Många hotell av hög kvalitet upprätthåller olika renoveringsscheman, till exempel följande:

• renovering: en renovering av softgoods, utrustning, inventarier och möbler kan ske på en treårig till sexårig cykel. För ett femstjärnigt hotell kommer varje renovering troligen att kosta mellan $8 000 och $ 12 000 per rum.
• grundläggande renovering: en grundläggande renovering är mer omfattande än en renovering. Det kan innebära uppgradering av funktioner och system och kostar i genomsnitt cirka 20 000 dollar per rum för ett femstjärnigt hotell.
• totalrenovering: detta kan ske var 25 till 50 år och inkluderar större rekonstruktion. Ett femstjärnigt hotell kan spendera cirka 100 000 dollar per rum för en fullständig renovering.

några andra överväganden för schemaläggning av renoveringar kan inkludera:

• säsongsmässighet: du kommer att förlora mindre intäkter om du planerar din renovering under lågsäsong. Du bör dock se till att du kontrakt för material och arbete i god tid. Det beror på att dina konkurrenter också planerar sina renoveringar under lågsäsong.
• speciella evenemang: kanske kommer en stor årlig eller tvåårig händelse att inträffa under de kommande ett till två åren. Du kanske vill schemalägga dina renoveringar som ska slutföras i god tid före evenemanget så att du kan ta din del av reservationer.
• tävling: du kanske vill påskynda ditt renoveringsschema om en ny konkurrent öppnar ett hotell nära dig. Annars kan du uppleva en ökning av vakansgraden. Alternativt kan du behöva sänka dina rumspriser för att konkurrera med den nya fastigheten.
• låga vakansgrader: om du säljer ut varje natt kanske du vill utöka din fastighet för att rymma fler gäster. Detta kan leda till att du flyttar upp din grundläggande eller kompletta renoveringscykel så att du kan dra nytta av den höga efterfrågan.
• miljö/hållbarhetsfaktorer: dessa inkluderar höga nyttokostnader, ineffektiv design och andra faktorer som du kan korrigera med en grundläggande renovering.

Användbara fallstudier

två användbara renoveringsfallstudier är:

• Pacific Beach Hotel Renovation
• Nickelodeon Hotel Renovation

dessa renos illustrerar att vissa renoveringar kräver dyr rekonstruktion för att ge en helt ny gästupplevelse.

Pacific Beach Hotel renovering

Pacific Beach Hotel renovering slutfördes 2018 på Waikiki Beach på Hawaii. Den ursprungliga fastigheten byggdes i slutet av 1960-talet och öppnades igen som Alohilani Resort Waikiki Beach. Det gamla hotellet var klaustrofobisk och klibbig. Prislappen för full-gut reno var 115 miljoner dollar. Den nya lobbyn har stora träpelare, skulpturer, bänkskivor i vit marmor och eleganta soffor och stolar. Lobbyn är nu värd för den mysiga O Bar som serverar drycker och aptitretare. Hålls över från det ursprungliga hotellet är en 280.000-gallon akvarium. Hotellet förbättrade akvariet med två våningar som kommer att vara värd för mer än 1000 fiskar.

det omkonfigurerade hotellet har 839 rum i två torn. Nya bekvämligheter inkluderar tennisbanor på taket, ett spa och ett gym. En vanlig pool ansluter sig till en infinitypool, båda intill baren. Du kan hyra en privat cabana mittemot pooldäcket. Naturligtvis öppnade hotellet en förstklassig restaurang, Morimoto Asia Waikiki, med världsklass mat. Hotellet har också lagt till en ny frukostrestaurang. Rummen renoveras i minimalistisk stil med trämöbler och off-white softgoods.

Nickelodeon Hotel Renovation

Nickelodeon Hotel renovation i Orlando förvandlade Nickelodeon Suites Resort till Holiday Inn Resort Orlando. Kostnaden för renovering och omprofilering var 27,5 miljoner dollar, vilket skapade världens största Holiday Inn Resort. Detta var en stor renovering som inkluderade en vattenpark, barer och matutrymmen. Hotellet är ett svithotell som syftar till att locka familjer som besöker Orlando. Hotellägaren uppgraderade alla rum och lade till matställen för att starta. Renoveringar utvidgas till nya toaletter, mötesrum, lobby, lounge, och Caf Asia. Dessutom tog hotellet in nya möbler, inventarier och inredningsdetaljer.

poolområdet har nya ytor, utemöbler, cabanas, till och med ett yogaområde. Barnen kommer att njuta av klubb godis, även om deras tandläkare ogillar, liksom Hershey glassbar. Den 24 hektar stora anläggningen har 777 sviter på sex våningar. Rummen har pentry eller fullt utrustade kök, Delade vardagsrum, HD-TV och gratis WiFi. Vattenparken har sju glidbanor, fyra våningar vattentorn, stänkzon, vattendumptank och många andra bekvämligheter. Andra funktioner inkluderar miniatyrguld, en basketplan, klätternät, bubbelpooler och vattenstrålar. Det finns också en 4-D-teater, en laser labyrint och en 3000 kvadratmeter arkad.

Video: Pacific Beach Hotel att genomgå $ 115 miljoner ombyggnad

användbara råd och Tips

ombyggnad/renovering bör vara uppmärksamma på mer än bara hotellets estetiska. Det kräver också en noggrann bedömning av den övergripande gästupplevelsen. Detta kan avslöja funktionella problem med hotellets drift och design som du behöver ta itu med. Din första studie bör utvärdera alla aspekter av ditt Hotells verksamhet, inklusive bemanning och enkel service.

när du förstår din nuvarande situation är det dags att ange ditt renoveringskoncept. Du kan använda en renovering för att skilja din fastighet från konkurrenter. Detta bör inkludera dina krav på nya anläggningar och dina möjligheter att öka intäkterna. Projektarkitekten kan hjälpa till att omkonfigurera hotellet för att vädja till en viss Delmarknad. Till exempel kan du införa en restaurang som specialiserat sig på lokala livsmedel och viner.

bästa Hotellrenoveringsföretag

här är fem av de bästa hotellrenoveringsföretagen i USA.

• LaMarca Construction: Detta är en topprenoverare med fokus på gästfrihetsbranschen. Den har mer än 20 års erfarenhet som bygger på sin innovativa metodik. LaMarca är specialiserat på planer som minimerar rumsförskjutning som har detaljerade budfördelningar och kostnadsanalys. Nyligen projekt: Residence Inn i Louisville, KY.
• CSP Inc: detta är renoveringsavdelningen för komplett Strukturmålning Inc. (grundades 1979) och är ett av landets största hotellrenoveringsföretag. Det hjälper Hotell att följa Fastighetsförbättringsplaner (PIP) och uppgraderad FF&E (möbler, inventarier och utrustning). Nyligen projekt: Hilton Hotel i Rockville, MD.
• Case & Associates: detta företag har specialiserat sig på hotellbyggande och renovering i 32 år. Det fokuserar på att leverera ägarnöjdhet genom kvalitetsresultat. Case arbetar med både boutiquehotell och stora kedjor rikstäckande. Nyligen projekt: Stella Hotel i Bryan, TX.
• IDC Construction: IDC grundades 1999 och verkar uteslutande inom gästfrihetsbranschen. Det har utvecklat och renoverat fastigheter i projekt värda mer än 900 miljoner dollar. Partners inkluderar Hilton, Marriott, Hyatt och InterContinental Hotels (IHC). Senaste Projektet: Marriott Hotell i Winston Salem, NC.
• nivå 3 Konstruktion: detta företag använder ny teknik för att leverera högkvalitativa projekt. Den hanterar projekt av alla storlekar, från små hyresgästförbättringar till konstruktion och renovering av flera miljoner dollar. Företaget startade 2006. Senaste projekt: Wyndham Hotel, Garden Grove CA.

hur tillgångar Amerika kan hjälpa till

tillgångar Amerika kan hjälpa dig att finansiera ditt hotell renoveringsprojekt utan alla problem du lider av banker. Vårt nätverk av privata långivare och lokala / regionala banker kan finansiera de flesta projekt från $10 miljoner upp. Slösa inte månader förhandla med banker-kontakta oss idag för en privat konsultation.

Vanliga frågor

varför minskar hotellkapaciteten efter renovering?

takräntan är rörelseresultatet netto dividerat med nuvarande marknadsvärde. En hotellrenovering ökar omedelbart värdet på fastigheten, även om NOI också ökar på grund av räntehöjningar. Resultatet är en lägre takhastighet.

hur mycket har hotellrenoveringen gått upp sedan 2013?

de årliga genomsnittliga hotellinvesteringarna för renoveringar ökade med 7% sedan 2013. År 2020 kommer en kraftig nedgång i renoveringsaktiviteten på grund av Covid-19-pandemin. Beroende på återhämtningen kan renoveringar också vara deprimerade fram till 2021.

Hur kan du göra ett genomsnittligt hotell sticker ut utan en dyr remodel?

du kan uppgradera softgoods och skyltar till ett blygsamt pris. Detta inkluderar nya mattor, draperier, gardiner och stoppade föremål. Rummen kan få nya handdukar, överkast, lakan, kuddar och konstverk.