att köpa ett hus på tingshuset steg kan vara billigare, men också mer riskfyllda
under rusningen av trafiken såldes bostäder och stora pengar bytte händer.
Jon Rosen kunde inte tro sina ögon.
den 27-årige Belltown-invånaren tittade på King Countys veckovisa hemauktion för första gången i hopp om att en dag nabbing en hel del på ett avskärmat hem. Han blev chockad över det informella, gammaldags förfarandet.
tre auktionskrikare skramlade av listor över tillgängliga bostäder, knappt hörbara över gatubullret. Bud var handskrivna på ett pappersark som budgivare — varav många är stamgäster — ropade ut sitt pris.
” jag tycker att det är galet”, sa Rosen. ”Det är en udda process för denna dag och ålder.”
det får också mer uppmärksamhet lokalt och nationellt när antalet avskärmade egenskaper sväller.
auktionerna lockar nybörjare som Rosen som vill lära sig mer om det, liksom erfarna fastighetsinvesterare som letar efter ytterligare möjligheter.
hus som säljs på auktioner I King County (i centrala Seattle och på en plats i Bellevue) har ökat cirka 29 procent i år jämfört med 2006, (från 529 till 680), enligt Dean Street & Associates, ett fastighetsbolag i Bellevue som specialiserat sig på utmätningar.
avskärmad – fastighetsförsäljningen hoppade 90 procent genom förra månaden i Pierce County (från 396 till 753).
liknande siffror var inte tillgängliga i Snohomish County, men antalet bostäder som gick in i avskärmningsprocessen ökade med 17 procent (från 1 316 till 1 534), enligt Dean Street-siffror.
dessa siffror inkluderar också egenskaper som återgår till långivaren om ingen köper dem på auktion.
det faktiska antalet avskärmade fastigheter i varje län är mycket högre än antalet som går till auktion. Ungefär en tredjedel av dem kommer aldrig till auktionsblocket eftersom de hålls uppe i konkursförfaranden eller säljs i förväg, enligt Dean Street & Associates.
bättre erbjudanden
eftersom fler hus säljs på auktion har investerare ett bredare urval och nyligen är erbjudandena ofta bättre eftersom banker och hypotekslån är villiga att ta en förlust för att avlasta fastigheterna.
i genomsnitt ser köpare av avskärmade hem en besparing på cirka 18,5 procent i Puget Sound-området, enligt ForeclosurePoint.com, en webbplats som lanserades tidigare i år av DepotPoint i Bellevue.
auktionerade hus Driver gamuten, från nya små lägenheter i South King County till stora gamla hem på Capitol Hill.
”du kan hitta några mycket intressanta egenskaper på auktion”, säger Chris Matty, chief marketing officer för DepotPoint.
Hemauktioner kan dock vara ett minfält, särskilt för nybörjare.
för en sak kan en potentiell köpare inte alltid se insidan av ett avskärmat hus före auktionen, eftersom det anses vara privat egendom; det är möjligt att han fastnar med något som behöver kostsamma reparationer.
köpare som inte gör sina läxor kan också få fastspänd med en lien de inte är medvetna om, utplåna deras bra affär.
scenen
den veckovisa hemauktionen i centrala Seattle visar hur processen kan vara särskilt skrämmande för nybörjare.
förutom den informella processen styrs auktionen av något av en old boys club, en grupp konkurrerande fastighetsmäklare som dyker upp varje vecka.
de är i det för att göra sina investerarkunder en affär och de vet alla ins och outs.
Dean Street, 67, har deltagit i veckoauktionerna i mer än 30 år. Han är i sitt element vid försäljningen, skämtar med sina konkurrenter — bland dem Avskärmningsgruppen i Seattle — och heckling auktionskrikarna.
”skynda dig, det är kallt här ute”, sa han till auktionskrikaren Tara Turpen, som var upptagen med att rifla genom en lista över fastigheter. Hon log bara-efter 7 år på jobbet, hon är van vid att retas.
” jag gillar det, ” sa hon. ”Men vädret kan vara en faktor och vi får människor som inte förstår.”
nykomling Adam Wilkes, 32, Seattle, bjuda på en fyra sovrum Seattle hus men förlorade ut till en av stam.
huset på 1 730 kvadratmeter på norra sidan av Lake Union hade ett uppskattat marknadsvärde på $621 500 och gick för $412 500, en besparing på 34 procent.
det störde inte Wilkes, för att han inte förväntade sig att köpa ett hus vid första försöket.
”detta var det trevligaste huset i det trevligaste området”, sa han. ”Men jag har många andra i mindre stora stadsdelar som jag tittar på.”
ännu mer utmanande är finansieringen: köpare måste dyka upp med hela sitt vinnande bud för att kunna köpa ett hus på auktion. (De flesta använder kassörska kontroller.) Även om det finns lån tillgängliga för det, kommer de ofta med en hög ränta.
”vad jag säger är,” ja, du kan hitta en hel del på en auktion. Men du måste vara väldigt tålmodig och väldigt logisk”, säger Matt Steel, en fastighetsmäklare som specialiserat sig på avskärmningsförsäljning för Fastighetsinvesteringsföretag, ett Seattle-företag som han äger.
Making bank
på senare tid har erbjudandena blivit bättre. Inteckning företag, ivriga att sälja ett växande antal avskärmade egenskaper, är villiga att ta en träff för att rädda sina balansräkningar.
de släpper sina öppningsbud på cirka 25 procent av alla fastigheter som går till auktion, vilket minskar dem från 19 till 47 procent i ett extremt fall, enligt ForeclosurePoint.
cirka 9,5 procent av fastigheterna på auktionsblocket I King, Pierce och Snohomish län återgår till långivaren och blir så kallade REO (fastighetsägda) fastigheter.
det är en mycket lägre ränta än på sådana marknader som Kalifornien, Nevada och Arizona, där antalet utmätningar har skjutit i höjden, och ibland 75 procent eller mer av bostäder hamna tillbaka med en långivare.
” på en normal marknad skulle ha några tusen bostäder på sina balansräkningar”, sa Matty. ”Nu finns det en flerfaldig ökning rikstäckande. Det är miljarder dollar.”
riskerna
skopa upp en affär på en avskärmad hem kan verka attraktiv — särskilt på den nuvarande marknaden — men systemet är full av risker för den genomsnittliga homebuyer.
ta till exempel Brian Truman, 31, som nyligen köpte ett hus med tre sovrum i Kent för 262 776 dollar, 26 procent under det uppskattade marknadsvärdet.
medan Truman har köpt flera hus på auktion tidigare med partners, är detta hans första soloinvestering.
han visste från forskning att hemmet kom med en $63,390 lien, vilket minskade värdet av hans investering.
det som gjorde honom nervös var husets okända tillstånd.
” av 10 fastigheter Du köper finns det en som är en home run, flera som är break-even och ett par som är hemska”, sa Truman.
han sa att han väntade på att se insidan innan han bestämde sig för att hålla fast vid det som hyra eller sälja det efter en viss renovering. På denna marknad, fler auktionsköpare tittar på att hålla på sina hem ett tag.
att hyra ut bostaden är något som Dean Street, vars fastighetsbolag bär sitt namn, rekommenderar till investerare.
”våra hyror går upp cirka 15 procent”, sa Street. ”Det är en heck av avkastning på en investering.”
ett annat tips för husköpare som funderar på att köpa en fastighet genom auktion för första gången: gå inte ensam och var inte impulsiv.
Avskärmningsexperter rekommenderar att du deltar i en auktion minst flera gånger och tar med en kunnig fastighetsmäklare.
detta är särskilt viktigt eftersom det finns mycket pengar på linjen: kostnaden för huset.
” du behöver verkligen en korrekt bild av vad som händer och du behöver undersöka”, säger Steel, fastighetsmäklaren.