4 enkla sätt att minska skatter som hyresvärd
de flesta ser fram emot att få en stor skatteavskrivning när de köper sitt hem. Vad de inte inser är att skatteavdrag är ännu mer gynnsamma när man köper förvaltningsfastigheter.
här är 4 sätt du kan minska din skatteräkning när du köper fastigheter som behandlas som en hyresfastighet:
avdrag för direkta kostnader
investerare som äger hyresfastigheter kan dra av kostnaderna för att underhålla och marknadsföra fastigheten. Dessa inkluderar: inteckning ränta, försäkring, skatter, verktyg, underhåll reparationer, reklamkostnader och professionella avgifter. Du kan bara dra av din inteckning ränta och skatter på din primära bostad.
avskrivningar
avskrivningar beräknas enligt teorin att tillgångar förlorar värde över tiden när de slits ut. Enligt IRS, möbler, apparater och andra hushållsartiklar ”förlorar allt värde och blir praktiskt taget värdelösa” efter 5 år. Självklart kan dessa saker vara längre än det, men IRS säger att vi kan behandla det ”på papper” som om de inte gör det.
låt oss säga att du köpte ett kylskåp för $1000. Du kan dela kostnaden med 5 år och sedan skriva av $200 per år som avskrivningar på den artikeln. Du kan också använda accelererade avskrivningar för personlig egendom som kommer att generera högre avdrag under de tidigare åren av att tillgångar avskrivningsbara liv.
Depreciating fastigheter är liknande. Eftersom marken inte ”slits ut” dras markens värde sedan av från det pris du betalade för fastigheten. Den återstående strukturen kan sedan skrivas av under 27 år. Till exempel, om du köpte en $100,000 hem, skulle du subtrahera ungefär $20,000 för marken och sedan avskriva den återstående $80,000-strukturen. Då skulle du dela $80,000/27.5 = $2909. Det betyder att du får skriva av $2909 varje år i 27,5 år.
handla In, handla upp
skattelagen tillåter husägare att byta ut en fastighet mot en annan utan att behöva betala kapitalvinstskatt. Du kanske inte tror att en investerare med långsiktiga utsikter någonsin skulle behöva detta, men här är ett exempel på vad som kan hända.
säg att du köpte en ledig tomt för 40 år sedan för $10,000 Och det är nu värt $500,000, att sälja det kan kosta dig mer än $100,000 i federal och statlig inkomstskatt. Men om du byter partiet mot en annan fastighet av lika värde-låt oss säga en inkomstproducerande egendom — då skulle du kunna fortsätta att skjuta upp kapitalvinstskatten.
många investerare säger, ” skjuta upp tills du dör.”När dina arvingar ärver fastigheten, är skattebasen vanligtvis upp till marknadsvärdet, så om de säljer skulle de inte heller betala kapitalvinstskatten.
aktiva investerare vinner mer
passiva investerare kan bara dra av passiva förluster från hyresintäkterna eller andra passiva inkomster de tjänar. Även om listan över förluster kan vara högre än hyresintäkterna, särskilt om avskrivningar ingår, kan den inte dras av från andra inkomstkällor om du är en passiv investerare.
men om en investerare är aktivt involverad i förvaltningen av fastigheten kan han eller hon ha obegränsade avdrag från sina fastigheter och använda dessa avdrag mot någon av deras förvärvsinkomster.
för att kvalificera sig för obegränsade avdrag måste du bevisa för IRS att du är en fastighetsproffs. Det betyder inte att du måste vara en värderingsman, inspektör eller fastighetsmäklare som säljer hus.
till IRS innebär en fastighetsproffs att du spenderar mer än 750 timmar om året på att köpa, sälja, hyra och hantera dina fastigheter eller utföra liknande tjänster för dina kunder. För att kvalificera dig kan du inte ha ett annat jobb som tar mer än 750 timmar av din tid årligen.
om investeraren inte kvalificerar sig som fastighetsmäklare enligt IRS, men fortfarande är aktivt involverad, kan han eller hon fortfarande dra av upp till $25,000 från någon förvärvsinkomst för att kompensera för passiva förluster – så länge investeraren har mindre än $100,000 per år justerad bruttoinkomst. Människor som har mer än $150,000 per år i justerad bruttoinkomst kan inte kvalificera sig för denna förmån – men förlusterna kan användas i framtiden Under ett år när investeraren tjänar mindre än $150,000. Dessutom kan alla passiva inkomster som tas emot skyddas av dina passiva förlustöverföringar.