Virginia Community Association Law
în lumea aplicării legămintelor, faptelor și restricțiilor, ordonanțele sunt unul dintre cele mai puternice instrumente pe care managerii Asociației le au în arsenalul lor. Un ordin este un ordin de la o instanță care solicită fie un proprietar pentru a se conforma cu anumite reguli sau restricții sau ordonarea proprietar să înceteze încălcarea restricțiilor. Asociațiile pot solicita măsuri de încetare dacă Asociația dorește sau nu să solicite daune bănești împotriva proprietarului.
instanțele sunt adesea dispuse să acorde ordonanțe din mai multe motive. În primul rând, în cele mai multe cazuri în care ordinele sunt adecvate, Asociația a luat mai multe măsuri înainte de depunerea costum pentru a pune în aplicare legămintele, inclusiv comunicările cu proprietarul casei, apelarea proprietarului la o audiere proces echitabil al Consiliului, evaluarea taxelor de neconformitate, și de multe ori cererile de Conformitate din partea avocatului Asociației. Asociația poate apoi să pledeze în fața instanței, argumentând că asociația nu poate face altceva pentru a pune în aplicare restricțiile. Judecătorii sunt frecvent simpatic la aceste argumente, în special având în vedere faptul că restricțiile sunt considerate legal a fi un contract cu proprietarul, și în cazul în care proprietarul refuză să respecte contractul, atunci singura cale de atac este cu instanțele de judecată. În plus, majoritatea încălcărilor afectează proprietățile vecine și adesea scad valorile locuințelor și/sau îngreunează vecinii să-și vândă proprietatea.
în plus, în Virginia, dacă o asociație nu își pune în aplicare legămintele și restricțiile, există posibilitatea ca aceasta să poată fi considerată că a renunțat la dreptul de a pune în aplicare aceste restricții la o dată ulterioară. Gândiți-vă la ea ca la un oraș care refuză să aplice ordonanțele de zonare. Atunci când dezvoltatorii construiesc clădiri cu încălcarea restricțiilor de zonare, iar orașul refuză să aplice aceste ordonanțe, ar fi nedrept ca anii orașului pe drum să facă o față și să decidă că aceleași clădiri sunt acum neconforme. Orașul va fi blocat cu acțiunile lor anterioare, deoarece dezvoltatorii s-au bazat pe neexecutarea în detrimentul lor. În mod similar, dacă o asociație nu reușește să aplice restricțiile și un proprietar ia măsuri pe o perioadă de timp încălcând restricțiile, proprietarul poate argumenta că asociația a renunțat la dreptul său de a pune în aplicare legămintele. Astfel, atunci când o asociație merge în instanță pentru a obține o ordonanță, ar trebui să susțină că, cu excepția cazului în care utilizează toate căile de atac disponibile (inclusiv măsurile de încetare), ar putea avea implicații permanente în faptul că asociația poate pierde capacitatea de a pune în aplicare acel legământ în viitor.
o ordonanță este atât de puternică, deoarece poate fi executată imediat atunci când există o încălcare a Ordonanței. Nu este nevoie de notificări consumatoare de timp, reuniuni ale Consiliului de administrație sau alte mecanisme procedurale. Asociația depune pur și simplu o moțiune pentru a arăta cauza cu instanța și solicită ca instanța să găsească proprietarul casei în disprețul ordinului de încetare. Instanța are mai multe opțiuni pentru a pune în aplicare Ordinul, inclusiv evaluarea amenzilor și onorariilor avocatului și, în cazul în care proprietarul refuză în mod continuu să respecte ordinul și/sau să se prezinte la audieri cu privire la încălcare, emiterea unui capias pentru arestarea proprietarului. Odată ce capias este efectuată, proprietarul trebuie să apară pentru audiere sau se confruntă cu închisoare reală. Este puțin probabil ca o instanță va emite de fapt închisoare pentru proprietar, dar în cazuri extreme, un capias poate zdruncina proprietar în realizarea cât de gravă asociația este despre executarea. În plus, instanța poate acorda foarte probabil o hotărâre în favoarea Asociației pentru onorariile avocatului percepute într-o astfel de acțiune, încurajând în continuare proprietarul să se conformeze.
în căutarea unui ordin, Asociația ar trebui să încerce să fie cât mai largă posibil. În timp ce unii judecători vor acorda doar o ordonanță pentru a aborda încălcarea specifică în cauză, în funcție de tipul de încălcare, alții ar putea fi dispuși să semneze ordine de ordonanță care împiedică proprietarul să încalce legămintele și restricțiile în orice mod. Acest tip de interdicție incluzivă oferă asociației o mare putere de a aduce proprietarul în instanță ori de câte ori există o încălcare. Asociațiile ar trebui să aibă grijă să nu abuzeze de Autoritatea instanțelor prin introducerea unei moțiuni de Ordin pentru a arăta cauza fiecărei încălcări, dar pentru încălcări repetate, aceasta poate ajuta asociațiile să intre în instanță pentru a pune în aplicare Ordonanța fără a fi nevoie să depună memorii preliminare suplimentare.
ordonanțele ajută asociațiile să reducă birocrația administrativă și să își pună în aplicare în mod eficient legămintele și restricțiile. Atunci când depunerea costum pentru o încălcare a legămintelor sau reguli și regulamente, asociațiile ar trebui să ia în considerare puternic caută larg injunctive scutire împotriva proprietar.
acest articol a fost publicat inițial în capitolul Virginia de Sud-Est al publicației curente a Institutului asociațiilor comunitare, capitolul regional al Institutului asociațiilor comunitare.
pentru a vizualiza, vă rugăm să faceți clic aici.