cumpărarea unei case pe treptele tribunalului poate fi mai ieftină, dar și mai riscantă
peste graba de trafic, casele au fost vândute și bani mari a fost schimbarea mâinile.
lui Jon Rosen nu-i venea să creadă ochilor.
locuitorul din Belltown, în vârstă de 27 de ani, urmărea pentru prima dată licitația săptămânală a casei King County, în speranța că într-o zi va obține o afacere bună pe o casă blocată. El a fost șocat de procedura informală, de modă veche.
trei strigători de licitație zguduit de pe listele de case disponibile, abia audibil peste zgomotul străzii. Ofertele au fost scrise de mână pe o foaie de hârtie, în timp ce ofertanții — dintre care mulți sunt obișnuiți — și-au cerut prețul.
„cred că este o nebunie”, a spus Rosen. „Este un proces ciudat pentru această zi și vârstă.”
este, de asemenea, câștigă mai multă atenție la nivel local și național ca numărul de proprietăți foreclosed umfla.
licitațiile atrag începători precum Rosen care doresc să afle mai multe despre aceasta, precum și investitori imobiliari cu experiență care caută oportunități suplimentare.
casele vândute la licitații în King County (în centrul orașului Seattle și la un site Din Bellevue) au crescut cu aproximativ 29% în acest an comparativ cu 2006 (de la 529 la 680), potrivit Dean Street & Associates, o firmă imobiliară din Bellevue specializată în foreclosures.
Foreclosed-vânzările de proprietăți au crescut cu 90% până luna trecută în județul Pierce (de la 396 la 753).
cifre similare nu au fost disponibile în județul Snohomish, dar numărul locuințelor care intră în procesul de blocare a pieței a crescut cu 17% (de la 1.316 la 1.534), potrivit cifrelor Dean Street.
aceste numere includ, de asemenea, proprietăți care revin creditorului dacă nimeni nu le cumpără la licitație.
numărul real de proprietăți foreclosed în fiecare județ este mult mai mare decât numărul care merg la licitație. Aproximativ o treime dintre ei nu ajung niciodată la blocul de licitații, deoarece sunt reținuți în proceduri de faliment sau vânduți în prealabil, potrivit asociaților Dean Street &.
oferte mai bune
pe măsură ce mai multe case sunt vândute la licitație, investitorii au o selecție mai largă și, în ultima vreme, tranzacțiile sunt adesea mai bune, deoarece băncile și companiile ipotecare sunt dispuse să ia o pierdere pentru a descărca proprietățile.
în medie, cumpărătorii de case blocate văd o economie de aproximativ 18,5 la sută în zona Puget Sound, potrivit ForeclosurePoint.com, un site web lansat la începutul acestui an de DepotPoint în Bellevue.
casele licitate rulează gama, de la noi apartamente mici din județul South King la case vechi mari de pe Capitol Hill.
„puteți găsi câteva proprietăți foarte interesante la licitație”, a declarat Chris Matty, Chief marketing officer pentru DepotPoint.
Licitatii acasă poate fi un teren minat, deși, mai ales pentru prima cronometre.
în primul rând, un potențial cumpărător nu poate vedea întotdeauna interiorul unei case închise înainte de licitație, deoarece este considerată proprietate privată; este posibil să se blocheze cu ceva care are nevoie de reparații costisitoare.
cumpărătorii care nu își fac temele pot fi, de asemenea, legați cu un gaj de care nu sunt conștienți, distrugându-și afacerea bună.
scena
licitația săptămânală de acasă din Centrul orașului Seattle Arată cum procesul poate fi deosebit de intimidant pentru începători.
în plus față de procesul informal, licitația este condusă de un club old boys, un grup de agenți imobiliari concurenți care apar în fiecare săptămână.
ei sunt în ea pentru a face clienții lor investitor o afacere și ei știu toate intrarile si iesirile.
Dean Street, în vârstă de 67 de ani, participă la licitațiile săptămânale de mai bine de 30 de ani. El este în elementul său la vânzare, glumind cu concurenții săi — printre care grupul de blocare a pieței din Seattle — și heckling criers licitație.
„grăbește-te, e frig aici”, a spus el pentru a scoate la licitație crainicul Tara Turpen, care era ocupată să răsfoiască o listă de proprietăți. Ea doar a zâmbit — după 7 ani de la locul de muncă, ea este obișnuită cu tachinarea.
„îmi place”, a spus ea. „Dar vremea poate fi un factor și avem oameni care nu înțeleg.”
noul venit Adam Wilkes, 32, Din Seattle, a licitat pentru o casă din Seattle cu patru dormitoare, dar a pierdut în fața unuia dintre obișnuiți.
casa de 1.730 de metri pătrați din partea de nord a lacului Union a avut o valoare de piață estimată la 621.500 USD și a costat 412.500 USD, o economie de 34%.
nu l-a deranjat însă pe Wilkes, pentru că nu se aștepta să cumpere o casă din prima încercare.
„aceasta a fost cea mai frumoasă casă din cel mai frumos cartier”, a spus el. „Dar am mulți alții în cartiere mai puțin grozave la care mă uit.”
și mai dificilă este finanțarea: cumpărătorii trebuie să se prezinte cu suma totală a ofertei câștigătoare pentru a putea cumpăra o casă la licitație. (Cele mai multe cecuri de utilizare casier.) În timp ce există împrumuturi disponibile pentru că, de multe ori vin cu o rată ridicată a dobânzii.
„ceea ce spun este:” da, puteți găsi o afacere bună la o licitație. Dar trebuie să fii foarte răbdător și foarte logic”, a spus Matt Steel, un agent imobiliar specializat în vânzări de blocare a pieței pentru firma de investiții imobiliare, o companie din Seattle pe care o deține.
efectuarea bank
în ultima vreme, oferte au fost obtinerea mai bine. Companii ipotecare, dornici de a vinde un număr tot mai mare de proprietăți foreclosed, sunt dispuși să ia un hit pentru a salva bilanțurile lor.
au renunțat la ofertele de deschidere pentru aproximativ 25% din toate proprietățile care vor fi scoase la licitație, reducându-le de la 19 la 47% într-un caz extrem, potrivit ForeclosurePoint.
aproximativ 9,5% din proprietățile de pe blocul de licitații din județele King, Pierce și Snohomish revin la creditor și devin ceea ce sunt cunoscute sub numele de proprietăți REO (imobiliare deținute).
aceasta este o rată mult mai mică decât în piețe, cum ar fi California, Nevada și Arizona, în cazul în care numărul de foreclosures au crescut, și, uneori, 75 la sută sau mai mult de case ajunge înapoi cu un creditor.
„într-o piață normală, ar avea câteva mii de case pe bilanțurile lor”, a spus Matty. „Acum există o creștere multiplă la nivel național. Sunt miliarde de dolari.”
riscurile
Scooping o afacere pe o casă foreclosed poate părea atractiv — mai ales în piața actuală — dar sistemul este plin de riscuri pentru cumparator medie.
luați, de exemplu, Brian Truman, în vârstă de 31 de ani, care a cumpărat recent o casă cu trei dormitoare în Kent pentru 262.776 USD, cu 26% sub valoarea sa estimată de piață.
în timp ce Truman a cumpărat mai multe case la licitație înainte cu parteneri, aceasta este prima sa investiție solo.
știa din cercetări că locuința a venit cu un gaj de 63.390 USD, scăzând valoarea investiției sale.
ceea ce l-a făcut nervos a fost starea necunoscută a casei.
„din cele 10 proprietăți pe care le achiziționați, există una care este o home run, mai multe care sunt rentabile și un cuplu oribil”, a spus Truman.
el a spus că așteaptă să vadă interiorul înainte de a decide dacă să-l păstreze ca o închiriere sau să-l vândă după o renovare. În această piață, mai mulți cumpărători de licitație se uită la exploatație pe casele lor pentru un timp.
închirierea casei este un lucru pe care Dean Street, a cărui companie imobiliară îi poartă numele, îl recomandă investitorilor.
„chiriile noastre cresc cu aproximativ 15%”, a spus Street. „Acesta este un heck de un randament pe o investiție.”
un alt sfat pentru cumparatori care sunt de gândire de cumpărare o proprietate prin licitație pentru prima dată: nu te duce singur și nu fi impulsiv.
Experții de blocare a pieței recomandă participarea la o licitație de cel puțin câteva ori și să aducă un agent imobiliar informat.
acest lucru este deosebit de important, deoarece există o mulțime de bani pe linie: costul casei.
„chiar ai nevoie de o imagine exactă a ceea ce se întâmplă și trebuie să cercetezi”, a spus Steel, agentul imobiliar.