Blog

Blog

ghid final pentru renovarea hotelului (Costuri, companii, sfaturi)

18 aprilie 2020

proprietarii hotelului trebuie să își mențină proprietățile în stare bună până la excelentă pentru a rămâne competitivi. Pentru mulți, acest lucru necesită un proces continuu de întreținere, upgrade-uri și renovări. Unele renovări au un impact modest asupra costurilor, în timp ce altele necesită cheltuieli substanțiale de capital. Prin urmare, proprietarii ar trebui să fie bine familiarizați cu:

• costurile de renovare a hotelului
• companii de renovare a hotelului
• contractori de renovare a hotelului
• programarea renovărilor hotelului

vom acoperi aceste subiecte și multe altele în acest articol pentru a ajuta proprietarii de hoteluri să susțină valoarea investițiilor lor.

Video: Tie Lapse – Hotel remodela într-o săptămână

costurile de renovare Hotel

putem împărți convenabil costurile de renovare între softgoods, redecorare, și construcții. Softgoods includ covoare, tapițerie, saltele, perne, prosoape, draperii, și alte elemente similare. Costurile de redecorare acoperă vopseaua, tapetul, suprafețele, lucrările de artă, mobilierul și corpurile noi și alte elemente de decor.

Ocazional, hotelurile trebuie să fie construite pentru a reabilita, reconfigura sau extinde proprietatea. Proiectele ar putea include o nouă fa exterior, structuri noi, băi noi, spații interioare refăcute, parcare extinsă, și multe altele. Activitățile de construcție pot include, de asemenea, upgrade-uri tehnologice pentru a îmbunătăți conectivitatea, securitatea, controlul și divertismentul. Renovările minore pot fi relativ ieftine, în timp ce construcțiile majore pot suporta cu ușurință costuri de șase cifre și șapte cifre.

hotelierii trebuie să poată efectua activități de renovare în timp ce perturbă minim operațiunile și veniturile hotelului. Acest lucru necesită o planificare atentă, bugetare și finanțare. Dacă nu aveți un plan integrat, puteți ajunge să pierdeți timp și bani.

următorul tabel HospitalityNet prezintă costurile reprezentative de renovare pentru hoteluri economice, de ședere prelungită și de dimensiuni medii. Bineînțeles, costurile de renovare sunt mai mari pentru clasele hoteliere mai mari.

Cât Durează Renovarea Hotelului?

s-ar putea să puteți înlocui produsele softgoods în doar câteva săptămâni. Renovările mai extinse pot dura luni, iar o renovare completă ar putea necesita cea mai mare parte a unui an sau mai mult. Ar trebui să lăsați o mulțime de timp pentru a vă dezvolta planurile detaliate și pentru a precomanda materiale/bunuri. Disponibilitatea forței de muncă sau lipsa acesteia pot afecta cronologia renovării. Bineînțeles, doriți ca renovările să se desfășoare rapid, astfel încât să minimizați timpul de nefuncționare, reducând astfel pierderea veniturilor.

cum să programați o renovare a hotelului

nu toate renovările sunt la fel. Multe hoteluri de înaltă calitate mențin diferite programe de renovare, cum ar fi următoarele:

• renovarea: o renovare de softgoods, echipamente, corpuri, și mobilier poate avea loc pe un ciclu de trei ani la șase ani. Pentru un hotel de cinci stele, fiecare renovare va costa probabil între 8.000 și 12.000 de dolari pe cameră.
• renovare de bază: o renovare de bază este mai extinsă decât o renovare. Aceasta poate însemna modernizarea caracteristicilor și sistemelor, costând în medie aproximativ 20.000 USD pe cameră pentru un hotel de cinci stele.
• renovare completă: aceasta poate avea loc la fiecare 25 până la 50 de ani și include o reconstrucție majoră. Un hotel de cinci stele poate cheltui aproximativ 100.000 de dolari pe cameră pentru o renovare completă.

alte considerente pentru planificarea renovărilor pot include:

• sezonalitate: veți pierde mai puține venituri dacă vă programați renovarea în afara sezonului. Cu toate acestea, ar trebui să vă asigurați că contractați pentru materiale și forță de muncă cu mult înainte de timp. Acest lucru se datorează faptului că concurenții dvs. își vor programa renovările și în afara sezonului.
• evenimente speciale: poate că un mare eveniment anual sau bienal va avea loc în următorii unu până la doi ani. Poate doriți să programați renovările pentru a fi finalizate cu mult înainte de eveniment, astfel încât să puteți lua partea dvs. de rezervări.
• concurență: s-ar putea să doriți să accelerați programul de renovare dacă un nou concurent deschide un hotel lângă dvs. În caz contrar, este posibil să aveți o creștere a ratei de neocupare. Alternativ, poate fi necesar să vă reduceți tarifele camerei pentru a concura cu noua proprietate.
• rate scăzute de neocupare: dacă vindeți în fiecare noapte, poate doriți să vă extindeți proprietatea pentru a găzdui mai mulți oaspeți. Acest lucru vă poate determina să vă deplasați în sus ciclul de renovare de bază sau complet, astfel încât să puteți profita de cererea mare.
• factori de mediu/durabilitate: acestea includ costuri ridicate de utilitate, proiectare ineficientă și alți factori pe care îi puteți corecta cu o renovare de bază.

studii de caz utile

două studii de caz utile de renovare sunt:

• Pacific Beach Hotel renovarea
• Nickelodeon Hotel renovarea

aceste renos ilustrează faptul că unele renovări necesită reconstrucție costisitoare pentru a produce o experiență de oaspeți nou-nouț.

renovarea hotelului Pacific Beach

renovarea hotelului Pacific Beach a fost finalizată în 2018 pe plaja Waikiki din Hawaii. Proprietatea originală a fost construită la sfârșitul anilor 1960 și redeschisă ca plaja Alohilani Resort Waikiki. Hotelul vechi a fost claustrofobic și lipicios. Prețul pentru reno a fost de 115 milioane de dolari. Noul hol are stâlpi mari din lemn, sculpturi, blaturi din marmură albă și canapele și scaune elegante. Holul găzduiește acum barul confortabil O, care servește băuturi și aperitive. Reținut de la Hotelul original este un rezervor de pește de 280.000 de galoane. Hotelul a îmbunătățit acvariul Oceanarium cu două etaje, care va găzdui peste 1.000 de pești.

hotelul reconfigurat are 839 de camere în două turnuri. Facilitățile noi includ terenuri de tenis pe acoperiș, un centru spa și o sală de gimnastică. O piscină obișnuită se alătură unei piscine infinite, ambele adiacente barului. Oaspeții pot închiria o cabană privată vizavi de puntea piscinei. Bineînțeles, hotelul a deschis un restaurant premier, Morimoto Asia Waikiki, cu bucătărie de clasă mondială. Hotelul a adăugat și un nou restaurant pentru micul dejun. Renovările camerelor sunt în stil minimalist, cu mobilier din lemn și produse moi alb-murdar.

renovarea hotelului Nickelodeon

renovarea hotelului Nickelodeon din Orlando a transformat stațiunea Nickelodeon Suites în Holiday Inn Resort Orlando. Costul pentru renovare și rebranding a fost de 27,5 milioane de dolari, creând cea mai mare stațiune Holiday Inn din lume. Aceasta a fost o renovare majoră care a inclus un parc acvatic, baruri și spații alimentare. Proprietatea este un hotel de suite destinat atragerii familiilor care vizitează Orlando. Hotelierul a modernizat toate camerele și a adăugat locuri de luat masa pentru a porni. Renovari extinse la noi grupuri sanitare, sali de sedinte,hol, lounge si caf. În plus, hotelul a adus mobilier nou, corpuri de iluminat și caracteristici interioare.

zona piscinei are suprafețe noi, mobilier de exterior, cabane, chiar și o zonă de yoga. Copiii se vor bucura de Club Candy, chiar dacă stomatologii lor dezaprobă, precum și salonul de înghețată Hershey. Complexul de 24 de acri are 777 de apartamente pe șase etaje. Camerele includ chicinete sau bucătării complete, spații de locuit comune, televizoare HD și Wi-Fi gratuit. Parcul acvatic are șapte tobogane, turn de apă cu patru etaje, zonă de stropire, rezervor de gunoi de apă și multe alte facilități. Alte caracteristici includ aur miniatural, un teren de baschet, plase de alpinism, vârtejuri și jeturi de apă. De asemenea, există un teatru 4-D, un labirint cu laser și o arcadă de 3.000 de metri pătrați.

Video: Pacific Beach Hotel să se supună 115 milioane $reamenajare

sfaturi utile și sfaturi

Remodelarea/renovarea ar trebui să acorde o atenție la mai mult decât estetic hotelului. De asemenea, necesită o evaluare atentă a experienței generale a oaspeților. Acest lucru poate descoperi probleme funcționale cu funcționarea și designul hotelului dvs. pe care trebuie să le abordați. Studiul dvs. inițial ar trebui să evalueze toate aspectele operațiunilor hotelului dvs., inclusiv personalul și ușurința serviciului.

odată ce ați înțeles situația actuală, este timpul pentru a specifica conceptul de renovare. Puteți utiliza o renovare pentru a distinge proprietatea dvs. de concurenți. Aceasta ar trebui să includă cerințele dvs. pentru noi facilități și oportunitățile dvs. de creștere a veniturilor. Arhitectul proiectului poate ajuta la reconfigurarea hotelului pentru a face apel la un anumit submarket. De exemplu, puteți introduce un restaurant specializat în mâncăruri și vinuri locale.

cele mai bune companii de renovare a hotelurilor

Iată cinci dintre companiile de top de renovare a hotelurilor din Statele Unite.

• LaMarca Construction: acesta este un renovator de top axat pe industria ospitalității. Are peste 20 de ani de experiență care se bazează pe metodologia sa inovatoare. LaMarca este specializată în planuri care minimizează deplasarea camerei, care au defalcări detaliate ale ofertelor și analize ale costurilor. Proiect Recent: Residence Inn în Louisville, KY.
• CSP Inc: aceasta este divizia de renovare a structurii complete Painting Inc. (fondată în 1979) și este una dintre cele mai mari firme de renovare hotelieră din țară. Ajută hotelurile să respecte planurile de îmbunătățire a proprietății (PIP) și modernizate FF&E (mobilier, corpuri de iluminat și echipamente). Proiect Recent: hotelul Hilton Din Rockville, MD.
• Case & asociații: această companie s-a specializat în construcția și renovarea hotelului timp de 32 de ani. Se concentrează pe furnizarea satisfacției proprietarului prin rezultate de calitate. Case funcționează atât cu hoteluri de tip boutique, cât și cu lanțuri majore la nivel național. Proiect Recent: Stella Hotel în Bryan, TX.
• IDC Construction: fondată în 1999, IDC operează exclusiv în industria ospitalității. A dezvoltat și renovat proprietăți în proiecte în valoare de peste 900 de milioane de dolari. Partenerii includ Hilton, Marriott, Hyatt și InterContinental Hotels (IHC). Proiect Recent: Marriott Hotel în Winston Salem, NC.
• construcție de nivel 3: această companie folosește tehnologii emergente pentru a livra proiecte de cea mai bună calitate. Se ocupă de proiecte de toate dimensiunile, de la îmbunătățiri ale chiriașilor mici până la construcții și renovări de milioane de dolari. Compania a început în 2006. Proiect Recent:Wyndham Hotel, Garden Grove CA.

cum Assets America de pot ajuta la

Assets America de pot ajuta să finanțeze proiectul de renovare hotel fără toate hassles suferi de bănci. Rețeaua noastră de creditori privați și bănci locale/regionale poate finanța majoritatea proiectelor de la 10 milioane de dolari în sus. Nu pierdeți luni de negociere cu băncile-contactați-ne astăzi pentru o consultare privată.

Întrebări frecvente

de ce scade rata plafonului hotelului după renovare?

rata PAC este venitul net din exploatare împărțit la valoarea curentă de piață. O renovare a hotelului crește imediat valoarea proprietății, chiar dacă NOI crește și datorită creșterii ratei. Rezultatul este o rată mai mică a capacului.

cât a crescut renovarea hotelului din 2013?

cheltuielile medii anuale de capital hotelier pentru renovări au crescut cu 7% din 2013. Anul 2020 va înregistra o scădere severă a activității de renovare din cauza pandemiei Covid-19. În funcție de recuperare, renovările pot fi, de asemenea, deprimate până în 2021.

cum poți face un hotel mediu să iasă în evidență fără o remodelare scumpă?

puteți actualiza softgoods și semnalizare la un preț modest. Aceasta include covoare noi, draperii, perdele și articole tapițate. Camerele pot obține prosoape noi, cuverturi de pat, cearșafuri, Perne și lucrări de artă.