Virginia Community Association Law
no mundo da aplicação de convênios, atos e restrições, as injunções são uma das ferramentas mais poderosas que os gerentes de associação têm em seu arsenal. Uma liminar é uma ordem de um tribunal que exige que um proprietário cumpra regras ou restrições específicas ou ordene que o proprietário deixe de violar as restrições. As associações podem solicitar uma medida cautelar se a associação deseja ou não buscar danos monetários contra o proprietário.
os tribunais estão frequentemente dispostos a conceder injunções por várias razões. Primeiro, na maioria dos casos em que as injunções são apropriadas, a Associação tomou muitas medidas antes de entrar com uma ação para fazer cumprir os convênios, incluindo comunicações com o proprietário, chamando o proprietário para uma audiência no devido processo do Conselho, avaliando as acusações de não conformidade e, muitas vezes, demandas por conformidade do advogado da Associação. A associação pode então implorar ao Tribunal, argumentando que há pouco mais que a associação pode fazer para impor as restrições. Os juízes são frequentemente simpáticos a esses argumentos, especialmente considerando o fato de que as restrições são legalmente consideradas um contrato com o proprietário, e se o proprietário se recusar a cumprir o contrato, a única via para reparação é com os Tribunais. Além disso, a maioria das violações afeta as propriedades vizinhas e muitas vezes diminui os valores das casas e/ou dificulta a venda de suas propriedades pelos vizinhos.Além disso, na Virgínia, se uma associação não cumprir seus convênios e restrições, existe a possibilidade de que ela possa ser considerada como tendo renunciado ao direito de impor essas restrições em uma data posterior. Pense nisso como uma cidade que se recusa a impor ordenanças de zoneamento. Quando os desenvolvedores constroem edifícios em violação das restrições de zoneamento, e a cidade se recusa a fazer cumprir essas ordenanças, seria injusto para os anos da cidade no futuro fazer uma reviravolta e decidir que esses mesmos edifícios estão agora fora de Conformidade. A cidade ficará presa às suas ações anteriores porque os desenvolvedores confiaram na não aplicação em seu detrimento. Da mesma forma, se uma associação não aplicar restrições, e um proprietário toma medidas durante um período de tempo em violação das restrições, o proprietário pode argumentar que a associação renunciou ao seu direito de fazer cumprir os convênios. Assim, quando uma associação vai para o Tribunal para obter uma liminar, deve-se argumentar que, a menos que ele utiliza cada remédio disponível (incluindo a medida cautelar), poderia ter permanente implicações, em que a associação pode perder a capacidade de aplicar esse convênio no futuro.
uma liminar é tão poderosa porque pode ser aplicada imediatamente quando há uma violação da liminar. Não há necessidade de avisos demorados, reuniões do conselho ou outros mecanismos processuais. A associação simplesmente arquiva uma moção de ordem para mostrar causa com o Tribunal e pede que o Tribunal encontre o proprietário em desrespeito à ordem de liminar. O tribunal tem várias opções para fazer cumprir a liminar, incluindo a avaliação de multas e honorários advocatícios e, se o proprietário se recusar continuamente a cumprir a liminar e/ou comparecer a audiências sobre a violação, emitindo um capias para a prisão do proprietário. Uma vez que o capias é efetuado, o proprietário deve aparecer para a audiência ou enfrentar o tempo real de prisão. É improvável que um tribunal realmente emita tempo de prisão para o proprietário, mas em casos extremos, um capias pode sacudir o proprietário para perceber o quão séria a associação é sobre a aplicação. Além disso, o tribunal pode muito provavelmente conceder uma sentença em favor da Associação pelos honorários advocatícios cobrados em tal ação, incentivando ainda mais o proprietário a cumprir.
ao buscar uma liminar, a associação deve tentar ser o mais ampla possível. Enquanto alguns juízes só vai premiar uma liminar para a violação em questão, dependendo do tipo de violação, outros podem estar dispostos a assinar liminar ordens impedindo o proprietário de violar os convênios e restrições de qualquer maneira. Este tipo de injunção inclusiva dá à Associação grande poder para levar o proprietário ao Tribunal sempre que houver uma violação. As associações devem tomar cuidado para não abusar da Autoridade dos tribunais, trazendo uma moção por ordem para mostrar causa para cada violação, mas por violações repetidas, pode ajudar as associações a entrar em tribunal para fazer cumprir a liminar sem a necessidade de apresentar alegações preliminares adicionais.
as injunções ajudam as associações a reduzir a burocracia administrativa e a fazer cumprir com eficiência Seus convênios e restrições. Ao entrar com um processo por violação dos convênios ou regras e regulamentos, as associações devem considerar fortemente a busca de uma ampla medida cautelar contra o proprietário.
este artigo foi publicado originalmente no capítulo Southeastern Virginia da publicação correntes do Community Associations Institute, o capítulo regional do Community Associations Institute.
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