Comprar uma casa nos degraus do tribunal pode ser mais barato, mas também arriscado
Sobre a pressa de tráfego, casas foram sendo vendidos e o dinheiro grande estava mudando de mãos.Jon Rosen não podia acreditar em seus olhos.
o morador de Belltown, de 27 anos, estava vendo o leilão semanal de casas do Condado de King pela primeira vez na esperança de algum dia conseguir um bom negócio em uma casa fechada. Ele ficou chocado com o processo informal e antiquado.
três leiloeiros sacudiram listas de casas disponíveis, quase inaudíveis sobre o barulho da rua. Os lances foram escritos à mão em uma folha de papel como licitantes-muitos dos quais são regulares-chamaram seu preço.
“eu acho que é uma loucura”, disse Rosen. “É um processo estranho para este dia e idade.”
também está ganhando mais atenção local e nacionalmente à medida que o número de propriedades hipotecadas aumenta.
os leilões estão atraindo novatos como Rosen que querem aprender mais sobre isso, bem como investidores imobiliários experientes que estão à procura de oportunidades adicionais.
as casas vendidas em leilões em King County (no centro de Seattle e em um local em Bellevue) aumentaram cerca de 29% Este ano em comparação com 2006, (de 529 para 680), de acordo com Dean Street & Associates, uma empresa imobiliária em Bellevue especializada em Execuções Hipotecárias.
as vendas de imóveis hipotecados saltaram 90 por cento até o mês passado no Condado de Pierce (de 396 para 753).
números semelhantes não estavam disponíveis no Condado de Snohomish, mas o número de casas que entraram no processo de encerramento aumentou 17% (de 1.316 para 1.534), de acordo com números da Dean Street.
esses números também incluem propriedades que revertem para o credor se ninguém os compra em leilão.
o número real de propriedades hipotecadas em cada condado é muito maior do que o número que vai a leilão. Cerca de um terço deles nunca chega ao bloco de leilões porque são mantidos em processos de falência ou vendidos com antecedência, de acordo com a Dean Street & Associates.
Melhores ofertas
Como mais casas são vendidas em leilão, os investidores têm uma seleção mais ampla e, ultimamente, as ofertas são muitas vezes melhor, porque os bancos e as companhias hipotecárias estão dispostos a assumir uma perda para descarregar as propriedades.
Em média, os compradores de casas hipotecadas ver uma poupança de cerca de 18,5 por cento na área de Puget Sound, de acordo com ForeclosurePoint.com, um site lançado no início deste ano por DepotPoint em Bellevue.
casas leiloadas correm a gama, de novos pequenos condomínios no Condado de South King a grandes casas antigas no Capitólio.
“você pode encontrar algumas propriedades muito interessantes em leilão”, disse Chris Matty, diretor de marketing da DepotPoint.
os leilões domésticos podem ser um campo minado, especialmente para iniciantes.
por um lado, um comprador em potencial nem sempre pode ver o interior de uma casa hipotecada antes do leilão, porque é considerado propriedade privada; é possível que ele fique preso a algo que precisa de reparos caros.
os compradores que não fazem o dever de casa também podem ficar amarrados com um penhor que não conhecem, obliterando seu bom negócio.
a cena
o leilão semanal em casa no centro de Seattle mostra como o processo pode ser particularmente intimidante para os novatos.
além do processo informal, o leilão é governado por uma espécie de old boys club, um grupo de agentes imobiliários concorrentes que aparecem todas as semanas.
eles estão nele para fazer seus clientes investidores um negócio e eles sabem todos os prós e contras.
Dean Street, 67, participa dos leilões semanais há mais de 30 anos. Ele está em seu elemento na venda, brincando com seus concorrentes — entre eles o grupo de execução hipotecária de Seattle — e heckling o leilão criers.
“apresse-se, está frio aqui”, disse ele ao leiloeiro Tara Turpen, que estava ocupado vasculhando uma lista de propriedades. Ela simplesmente sorriu-depois de 7 anos e meio no trabalho, ela está acostumada com a provocação.
“eu gosto disso”, disse ela. “Mas o tempo pode ser um fator e temos pessoas que não entendem.”
o recém-chegado Adam Wilkes, de 32 anos, de Seattle, fez uma oferta em uma casa de Seattle com quatro quartos, mas perdeu para um dos frequentadores regulares.
a casa de 1.730 pés quadrados no lado norte de Lake Union tinha um valor de mercado estimado de $621.500 e foi para $412.500, uma economia de 34 por cento.
não incomodou Wilkes, porém, porque ele não esperava comprar uma casa na primeira tentativa.
“esta foi a casa mais bonita do bairro mais bonito”, disse ele. “Mas eu tenho um monte de outros em bairros menos grandes que eu estou olhando.”
ainda mais desafiador é o financiamento: Os Compradores têm que aparecer com o valor total de sua oferta vencedora para poder comprar uma casa em leilão. (A maioria usa cheques bancários.) Embora existam empréstimos disponíveis para isso, eles geralmente vêm com uma alta taxa de juros.
” o que eu digo é: ‘sim, você pode encontrar um bom negócio em um leilão. Mas você tem que ser muito paciente e muito lógico”, disse Matt Steel, um agente imobiliário especializado em vendas de encerramento de uma empresa de investimento imobiliário, Uma Empresa de Seattle que ele possui.
fazendo banco
ultimamente, os negócios têm melhorado. As empresas hipotecárias, ansiosas para vender um número crescente de propriedades hipotecadas, estão dispostas a sofrer um golpe para salvar seus balanços.
eles estão caindo seus lances de abertura em cerca de 25 por cento de todas as propriedades que vão a leilão, reduzindo-os de 19 para 47 por cento em um caso extremo, de acordo com a ForeclosurePoint.
cerca de 9,5% das propriedades no bloco de leilões nos condados de King, Pierce e Snohomish revertem para o credor e se tornam o que são conhecidos como propriedades REO (propriedade imobiliária).
essa é uma taxa muito menor do que em mercados como Califórnia, Nevada e Arizona, onde o número de Execuções Hipotecárias disparou e, às vezes, 75% ou mais das casas acabam voltando com um credor.
“em um mercado normal, teria alguns milhares de casas em seus balanços”, disse Matty. “Agora há um aumento multifold em todo o país. São bilhões de dólares.”
Os riscos
Escavar até a um acordo sobre uma casa encerrado pode parecer atraente, especialmente no mercado atual—, mas o sistema é repleto de riscos para a média homebuyer.
pegue, por exemplo, Brian Truman, 31, que recentemente comprou uma casa de três quartos em Kent por US $262.776, 26% abaixo de seu valor de mercado estimado.
enquanto Truman comprou várias casas em leilão antes com parceiros, Este é seu primeiro investimento solo.
ele sabia por meio de pesquisas que a casa vinha com uma garantia de US $63.390, diminuindo o valor de seu investimento.
o que o deixou nervoso foi a condição desconhecida da casa.
“de 10 propriedades que você compra, há uma que é um home run, várias que são break-even e um casal que são horríveis”, disse Truman.
ele disse que estava esperando para ver o interior antes de decidir se deve segurá-lo como aluguel ou vendê-lo após alguma reforma. Neste mercado, mais compradores de leilões estão olhando para segurar suas casas por um tempo.Alugar a casa é algo que Dean Street, cuja empresa imobiliária leva seu nome, está recomendando aos investidores.”Nossos aluguéis estão subindo cerca de 15%”, disse Street. “Isso é um grande retorno sobre um investimento.”
outra dica para compradores de imóveis que estão pensando em comprar um imóvel através de leilão pela primeira vez: não vá sozinho e não seja impulsivo.
especialistas em execução hipotecária recomendam participar de um leilão pelo menos várias vezes e trazer um agente imobiliário experiente.
isso é especialmente importante porque há muito dinheiro na linha: o custo da casa.”Você realmente precisa de uma imagem precisa do que está acontecendo e você precisa pesquisar”, disse Steel, o agente imobiliário.