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Ultimate Guide to Hotel Renovation (custos, empresas, dicas)

18 de abril de 2020

os proprietários de hotéis devem manter suas propriedades em boas e excelentes condições para se manterem competitivos. Para muitos, isso requer um processo contínuo de manutenção, atualizações e reformas. Algumas reformas têm um impacto de custo modesto, enquanto outras exigem despesas de capital substanciais. Portanto, os proprietários devem estar completamente familiarizados com:

• Hotel custos de renovação
• Hotel renovação empresas
• renovação de Hotel empreiteiros
• Agendamento hotel renovações

vamos abordar estes temas e muito mais neste artigo para ajudar os donos de hotéis manter o valor de seus investimentos.

vídeo: tie Lapse-remodelação do Hotel em uma semana

custos de renovação do Hotel

podemos dividir convenientemente os custos de renovação entre madeiras macias, redecoração e construção. Softgoods incluem tapetes, estofados, colchões, travesseiros, toalhas, cortinas e outros itens semelhantes. Os custos de redecoração cobrem tinta, papel de parede, superfícies, obras de arte, móveis e acessórios novos e outros elementos de decoração.

ocasionalmente, os hotéis precisam passar por uma construção para reabilitar, reconfigurar ou expandir a propriedade. Os projetos podem incluir uma nova fachada exterior, novas estruturas, novos banheiros, espaços interiores reformulados, estacionamento expandido e muito mais. As atividades de construção também podem incluir atualizações de tecnologia para melhorar a conectividade, Segurança, Controle e entretenimento. Pequenas reformas podem ser relativamente baratas, enquanto a construção principal pode facilmente incorrer em custos de seis e sete dígitos.

os hoteleiros devem ser capazes de realizar atividades de renovação, interrompendo minimamente as operações e receitas do hotel. Isso requer planejamento, orçamento e financiamento cuidadosos. Se você não tem um plano integrado, pode acabar perdendo tempo e dinheiro.

a seguinte tabela da HospitalityNet mostra custos representativos de renovação para Hotéis econômicos, de longa duração e de médio porte. Naturalmente, os custos de renovação são maiores para classes de hotéis mais altas.

Quanto Tempo Levam As Reformas Do Hotel?

Você pode ser capaz de substituir softgoods em apenas algumas semanas. Renovações mais extensas podem levar meses, e uma renovação completa pode exigir a maior parte de um ano ou mais. Você deve deixar muito tempo de espera para desenvolver seus planos detalhados e materiais/mercadorias de pré-encomenda. A disponibilidade de mão de obra, ou a falta dela, pode impactar seu cronograma de renovação. Naturalmente, você deseja que as renovações prossigam rapidamente para minimizar o tempo de inatividade, minimizando a perda de receitas.

como agendar uma renovação de Hotel

nem todas as reformas são as mesmas. Muitos hotéis de alta qualidade mantêm diferentes horários de reformas, como os seguintes:

• reforma: uma reforma de madeiras macias, equipamentos, acessórios e móveis pode ocorrer em um ciclo de três a seis anos. Para um hotel de cinco estrelas, cada reforma provavelmente custará entre US $ 8.000 e US $12.000 por quarto.
• renovação Básica: uma reforma básica é mais extensa do que uma reforma. Isso pode significar atualizar recursos e sistemas, custando em média cerca de US $20.000 por quarto para um hotel cinco estrelas.
• renovação completa: isso pode ocorrer a cada 25 a 50 anos e inclui uma grande reconstrução. Um hotel de cinco estrelas pode gastar cerca de US $100.000 por quarto para uma renovação completa.

algumas outras considerações para agendar reformas podem incluir:

• sazonalidade: você perderá menos receita se agendar sua reforma durante o período de entressafra. No entanto, você deve se certificar de que contrata materiais e mão-de-obra com antecedência. Isso porque seus concorrentes também agendarão suas reformas durante o período de entressafra.
• eventos especiais: talvez um grande evento anual ou bienal ocorra nos próximos um a dois anos. Você pode querer agendar suas renovações para serem concluídas bem antes do evento, para que você possa tomar sua parte das reservas.Competição: você pode querer acelerar seu cronograma de renovação se um novo concorrente abrir um hotel perto de você. Caso contrário, você pode experimentar um aumento da taxa de vagas. Alternativamente, você pode ter que cortar suas tarifas de quarto para competir com a nova propriedade.
• baixas taxas de vacância: se você vender todas as noites, você pode querer expandir sua propriedade para acomodar mais convidados. Isso pode fazer com que você aumente seu ciclo de renovação básico ou completo para que possa aproveitar a alta demanda.Fatores ambientais / de sustentabilidade: estes incluem altos custos de utilidade, design ineficiente e outros fatores que você pode corrigir com uma renovação básica.

estudos de caso úteis

dois estudos de caso de renovação úteis são:

• renovação do Pacific Beach Hotel
• renovação do hotel Nickelodeon

esses renos ilustram que algumas reformas exigem reconstrução cara para proporcionar uma nova experiência ao hóspede.

Pacific Beach Hotel Renovation

a renovação do Pacific Beach Hotel foi concluída em 2018 na praia de Waikiki, no Havaí. A propriedade original foi construída no final dos anos 1960 e reaberta como o Alohilani Resort Waikiki Beach. O antigo hotel era claustrofóbico e brega. O preço do reno full-gut foi de US $ 115 milhões. O novo lobby apresenta grandes pilares de madeira, esculturas, bancadas de mármore branco e sofás e cadeiras chiques. O lobby agora hospeda o acolhedor o Bar que serve bebidas e aperitivos. Mantido a partir do hotel original é um tanque de peixes de 280.000 galões. O hotel aprimorou o Aquário Oceanário de dois andares que hospedará mais de 1.000 peixes.

o hotel reconfigurado possui 839 quartos em duas torres. As novas comodidades incluem campos de ténis no último piso, um spa e um ginásio. Uma piscina regular se junta a uma piscina infinita, ambas adjacentes ao bar. Os hóspedes podem alugar uma cabana privada em frente ao deque da piscina. Naturalmente, o hotel abriu um restaurante de primeira linha, Morimoto Asia Waikiki, com cozinha de classe mundial. O hotel também adicionou um novo restaurante de café da manhã. As renovações dos quartos são em estilo minimalista, com mobiliário em madeira e madeiras macias esbranquiçadas.

renovação do hotel Nickelodeon

a renovação do hotel Nickelodeon em Orlando transformou o Nickelodeon Suites Resort no Holiday Inn Resort Orlando. O custo para a renovação e rebranding foi de US $27,5 milhões, criando o maior Resort Holiday Inn do mundo. Esta foi uma grande reforma que incluiu um parque aquático, bares e espaços de comida. A propriedade é um hotel de suites destinado a atrair famílias que visitam Orlando. O hoteleiro atualizou todos os quartos e adicionou locais de jantar para inicializar. Renovações estendidas a novos banheiros, salas de reuniões, lobby, lounge e café. Além disso, o hotel trouxe novos móveis, acessórios e recursos interiores.

a área da piscina tem nova superfície, mobiliário de exterior, cabanas, até mesmo uma área de ioga. As crianças vão gostar de Doces Do Clube, mesmo que seus dentistas desaprovem, bem como a Sorveteria Hershey. O resort de 24 acres possui 777 suítes em seis andares. Os quartos incluem kitchenettes ou cozinhas completas, espaços de estar partilhados, televisões HD e acesso Wi-Fi gratuito. O parque aquático tem sete escorregas, Torre de água de quatro andares, zona de respingos, tanque de despejo de água e muitas outras comodidades. Outras características incluem ouro em miniatura, uma quadra de basquete, redes de escalada, banheiras de hidromassagem e jatos de água. Além disso, há um teatro 4-D, um labirinto de laser e uma arcada de 3.000 pés quadrados.

vídeo: Pacific Beach Hotel para passar por $115 milhões Redevelopement

conselhos úteis e dicas

remodelação/renovação deve prestar atenção a mais do que apenas estética do hotel. Também requer uma avaliação cuidadosa da experiência geral do hóspede. Isso pode revelar problemas funcionais com o funcionamento e o design do seu hotel que você precisa resolver. Seu estudo inicial deve avaliar todos os aspectos das operações do seu hotel, incluindo pessoal e facilidade de serviço.

depois de entender sua situação atual, é hora de especificar seu conceito de renovação. Você pode usar uma renovação para distinguir sua propriedade dos concorrentes. Isso deve incluir seus requisitos para novas instalações e suas oportunidades de aumentar as receitas. O arquiteto do projeto pode ajudar a reconfigurar o hotel para apelar a um determinado submarket. Por exemplo, você pode apresentar um restaurante especializado em alimentos e vinhos locais.

Melhores Empresas de renovação de hotéis

Aqui estão cinco das principais empresas de renovação de hotéis nos Estados Unidos.

• LaMarca Construction: este é um renovador de topo focado na indústria da hospitalidade. Possui mais de 20 anos de experiência que se baseia em sua metodologia inovadora. LaMarca é especializada em planos que minimizam o deslocamento da sala que detalham as avarias de lances e a análise de custos. Projeto recente: Residence Inn em Louisville, KY.
• CSP Inc: esta é a divisão de renovação da Complete Structure Painting Inc. (fundada em 1979) e é uma das maiores empresas de renovação hoteleira do país. Ajuda os hotéis a cumprir os planos de melhoria de propriedades (PIP) e FF atualizado&E (móveis, acessórios e equipamentos). Projeto recente: Hilton Hotel em Rockville, MD.
• Case & Associates: esta empresa especializou-se na construção e renovação de hotéis há 32 anos. Ele se concentra em fornecer satisfação ao proprietário por meio de resultados de qualidade. Case trabalha com Hotéis boutique e grandes redes em todo o país. Projeto recente: Stella Hotel em Bryan, TX.
• IDC Construction: fundada em 1999, a IDC opera exclusivamente no setor de hospitalidade. Desenvolveu e renovou propriedades em projetos no valor de mais de US $ 900 milhões. Os parceiros incluem Hilton, Marriott, Hyatt e InterContinental Hotels (IHC). Projeto Recente: Marriott Hotel em Winston Salem, NC.Construção de Nível 3: esta empresa emprega tecnologias emergentes para entregar projetos de alta qualidade. Ele lida com projetos de todos os tamanhos, desde pequenas melhorias de inquilinos até a construção e renovação multimilionárias. A empresa começou em 2006. Projeto recente: Wyndham Hotel, Garden Grove CA.

como a Assets America® pode ajudar

a Assets America ® pode ajudá-lo a financiar seu projeto de renovação de hotéis sem todos os aborrecimentos que você sofre com os bancos. Nossa rede de credores privados e bancos locais / regionais pode financiar a maioria dos projetos a partir de US $10 milhões. Não perca meses negociando com bancos-entre em contato conosco hoje para uma consulta privada.

Perguntas Frequentes

por que a taxa de limite do hotel diminui após a reforma?

a taxa de capitalização é o lucro operacional líquido dividido pelo valor de mercado atual. Uma renovação do hotel aumenta imediatamente o valor da propriedade, mesmo que o NOI também aumente devido a aumentos de tarifas. O resultado é uma taxa de limite inferior.

quanto aumentou a renovação do hotel desde 2013?

as despesas médias anuais de capital hoteleiro para reformas aumentaram 7% desde 2013. O ano de 2020 terá uma grave desaceleração na atividade de renovação devido à pandemia Covid-19. Dependendo da recuperação, as reformas também podem ser deprimidas até 2021.

como você pode fazer um hotel médio se destacar sem uma remodelação cara?

você pode atualizar o softgoods e sinalização a um preço modesto. Isso inclui novos tapetes, cortinas, cortinas e itens estofados. Os quartos podem obter novas toalhas, colchas, lençóis, travesseiros e obras de arte.