Jak eksmitować Najemcę: 8-stopniowy proces, który należy wykonać w 2022
co jakiś czas przychodzi czas, kiedy być może trzeba będzie eksmitować lokatora.
może czynsz nie jest opłacany, a może na Twojej posesji ma miejsce nielegalna działalność. Właściciele, którzy nie działają szybko, aby eksmitować najemcę, ryzykują spadek wartości nieruchomości z powodu utraconych dochodów z wynajmu i zniszczenia spowodowanego przez najemcę.
w tym artykule przyjrzymy się szczegółowo, jak działa eksmisja mieszkaniowa i przedstawimy praktyczne wskazówki, Jak eksmitować najemcę.
dlaczego właściciele muszą eksmitować?
żaden właściciel nie chce eksmitować lokatora, ale czasami nie ma innego wyjścia. Właściciele, którzy czekają zbyt długo, aby eksmitować najemcę, mogą szybko zauważyć spadek przepływów pieniężnych i potencjalnie tysiące dolarów szkód majątkowych spowodowanych przez złego najemcę.
niektóre z najczęstszych powodów eksmisji najemcy to:
brak zapłaty czynszu
jednym z najczęstszych powodów eksmisji najemcy jest brak zapłaty czynszu. Niestety, nawet najlepsi najemcy mogą doświadczyć nieoczekiwanych trudności, które utrudniają im wywiązywanie się z zobowiązań najmu.Skrócenie czasu pracy, utrata pracy lub zamknięcie firmy, poważny stan zdrowia lub zmiana statusu rodzinnego to tylko niektóre z sytuacji, które mogą uniemożliwić najemcy płacenie czynszu, nawet jeśli chcą.
jednak posiadanie nieruchomości na wynajem to biznes jak każdy inny. Podczas gdy niektórzy właściciele mogą zdecydować się umieścić najemcę za czynszem na pisemnym planie płatności, ostatecznie możesz nie mieć innego wyboru niż eksmisja.
„Profesjonalny” Najemca
„profesjonalny” najemca to ktoś, kto wynajmuje Twoją nieruchomość z zamiarem nie płacenia czynszu co miesiąc. Chociaż najemca mógł zapłacić z góry pieniądze, takie jak czynsz za pierwszy miesiąc i depozyt zabezpieczający, nigdy nie może zapłacić ani grosza.
profesjonalny najemca wie, jak działa proces eksmisji i jest ekspertem w wykorzystywaniu luk w przepisach państwowych wynajmujący-najemca, aby żyć bez czynszu miesiąc po miesiącu, aż w końcu będziesz mógł eksmitować.
jedną czerwoną flagą, którą możesz mieć do czynienia z profesjonalnym najemcą, jest sytuacja, w której wnioskodawca spieszy się z przeprowadzką. Wiedzą, że często występuje opóźnienie czasowe między niedawną eksmisją pojawiającą się na raporcie historii wynajmu i są w wyścigu z czasem, aby wynająć nowy dom, zanim ich stare eksmisja stanie się publicznym zapisem.
nielegalna działalność
sprzedaż narkotyków, używanie domu do prostytucji lub hazardu, a nawet prowadzenie legalnej działalności poza domem to przykłady nielegalnej działalności najemcy, która może być podstawą do eksmisji.
zezwalając na kontynuowanie nielegalnej działalności w wynajmowanej nieruchomości, łamiesz również domniemaną gwarancję mieszkania udzieloną innym najemcom w nieruchomości wielorodzinnej i stwarzasz problemy dla całej okolicy.
w wielu przypadkach wynajmujący może w trybie przyspieszonym eksmitować najemcę wykonującego działalność przestępczą. Możesz skonsultować się z lokalnym prawnikiem w sprawie prawa w Twojej jurysdykcji, aby poznać swoje prawa.
naruszenie innych postanowień najmu
Innym częstym powodem eksmisji najemcy jest naruszenie jednego lub więcej postanowień najmu. Na przykład możesz odkryć, że najemca ma zwierzaka lub współlokatora, który nie jest dozwolony, lub że jesteś wielokrotnie karany przez stowarzyszenie właścicieli domów (HOA) za naruszenia spowodowane przez najemcę.
takie naruszenia są zwykle uleczalne, co oznacza, że najemca obiecuje natychmiast rozwiązać problem. Ale idąc dalej, Ty lub twój zarządca nieruchomości będzie musiał uważnie monitorować najemcę, aby sprawdzić, czy nie naruszają one umowy najmu po raz kolejny.
czasami najemcy robią to, co obiecują, innym razem nie. Najemcy, którzy wielokrotnie naruszają warunki najmu, mogą zostać eksmitowani, ale pamiętaj, aby zachować dokładną dokumentację w przypadku, gdy skończysz w sądzie.
niszczenie Nieruchomości
najemcy, którzy spowodują uszkodzenie nieruchomości poza normalnym zużyciem, mogą również zostać eksmitowani z wynajmowanej nieruchomości. Nadmierne uszkodzenia, takie jak dziurkowane otwory w ścianie lub wybite okna, mogą zostać wykryte podczas okresowej rutynowej kontroli nieruchomości.
podczas gdy niektóre stany pozwalają właścicielowi korzystać z depozytu zabezpieczającego najemcę, aby zapłacić za szkody, często kwota depozytu nie jest prawie wystarczająca. Dzieje się tak dlatego, że Stany ograniczają również kwotę depozytu zabezpieczającego, który właściciel może wymagać od najemcy zapłaty, Zwykle kwoty równej jednemu lub dwóm krotności miesięcznego czynszu.
gdy szkody spowodowane przez najemcę osiągną punkt, w którym wartość nieruchomości zaczyna spadać, a problemy związane z bezpieczeństwem i higieną pracy stają się problemem, może nadszedł czas na eksmisję najemcy.
: Korzystanie z bezpłatnego, bezpiecznego systemu przechowywania dokumentów online firmy Stessa ułatwia prowadzenie dokładnej ewidencji stanu przed i po nieruchomości, aby udowodnić, że szkody najemcy przekraczają normalne zużycie.
Jak eksmitować Najemcę
chociaż dokładny proces eksmisji najemcy różni się w zależności od jurysdykcji, zazwyczaj należy wykonać osiem kroków, aby eksmitować najemcę:
sprawdź obowiązujące przepisy dotyczące wynajmującego i najemcy
przed rozpoczęciem eksmisji upewnij się, że prawo jest zgodne z prawem po twojej stronie:
- Porozmawiaj z prawnikiem ds. nieruchomości;
- skonsultuj się z lokalnym zarządcą nieruchomości;
- odwiedź Stronę zasobów prawnych Nolo.com aby dowiedzieć się więcej na temat prawa właściciel-najemca w swoim stanie; i
- Sprawdź prawa lokalne gminy.
miej ważny powód eksmisji
po zapoznaniu się z przepisami, określ, czy masz ważny powód eksmisji najemcy. Ogólnie rzecz biorąc, wynajmujący może eksmitować najemcę za naruszenia najmu, takie jak nie płacenie czynszu, prowadzenie nielegalnej działalności, posiadanie nieuprawnionego współlokatora lub zwierzęcia domowego i odmowa wyleczenia sytuacji lub wielokrotne naruszanie warunków umowy najmu.
rozsądek z najemcą
w niektórych sytuacjach może mieć sens biznesowy, aby porozmawiać z najemcą, aby sprawdzić, czy są gotowi odejść bez eksmitowania. To dlatego, że eksmisja lokatora może być czasochłonne i drogie, a większość dobrych najemców nie chcą negatywną ocenę na ich raportu kredytowego.
według ostatniego postu na blogu BiggerPockets, eksmisja mieszkaniowa może kosztować od $4,000 do $7,000, w tym koszty sądowe, koszty naprawy i utracone dochody z wynajmu.
oferowanie najemcy gotówki za klucze może być skutecznym sposobem na uzyskanie współpracy od Najemcy i uniknięcie kosztownej eksmisji.
doręczyć pisemne zawiadomienie o eksmisji
kolejnym krokiem jest doręczenie najemcy stosownego pisemnego zawiadomienia o eksmisji, które w zależności od jurysdykcji może obejmować:
- wypowiedzenie o zapłacie lub zamknięciu czynszu stwierdzające, że czynsz jest przeterminowany i zapewniające najemcy określony czas na pełną zapłatę zaległego czynszu, w tym wszelkich opłat za spóźnienie, lub natychmiastowe opuszczenie lokalu;
- wypowiedzenie o wyleczeniu lub zamknięciu lokalu, gdy najemca narusza postanowienia umowy najmu inne niż zapłata czynszu, takie jak posiadanie zwierzęcia domowego, współlokatora lub częste głośne imprezy. Najemca ma możliwość rozwiązania problemu (zwykle w ciągu kilku dni od otrzymania pisemnego zawiadomienia) lub opuszczenia nieruchomości;
- bezwarunkowe wypowiedzenie wymaga od najemcy natychmiastowego opuszczenia nieruchomości, bez możliwości wyleczenia naruszenia. Nielegalna działalność, tworzenie uciążliwości publicznej lub niszczenie nieruchomości to przykłady, kiedy należy doręczyć najemcy bezwarunkowe wypowiedzenie.
Pozwij o eksmisję
wielu właścicieli decyduje się zatrudnić doświadczonego adwokata Nieruchomości, który specjalizuje się w eksmisjach mieszkaniowych do obsługi ich postępowania eksmisyjnego. Może to być opłacalne, ponieważ, jeśli każdy krok w procesie eksmisji nie jest dokładnie przestrzegane, właściciel może zacząć wszystko od nowa. Co gorsza, właściciel, który eksmituje najemcę bezprawnie, może podlegać kosztom, odszkodowaniom lub obu tym warunkom.
właściciel, który zdecyduje się nie zatrudnić adwokata, będzie musiał przygotować i złożyć wymagane pisma procesowe w odpowiednim Sądzie, zapłacić opłatę za złożenie pozwu i zapewnić właściwą obsługę.
przygotuj się na rozprawę sądową
Ty lub twój adwokat musicie wnieść do sądu następujące dokumenty:
- oryginał podpisanej umowy najmu;
- zapisy płatności, takie jak rolka czynszu i wyciągi bankowe;
- kopie korespondencji między tobą a najemcą;
- dowody, że w dobrej wierze starałeś się umożliwić najemcy wyleczenie naruszenia (jeśli dotyczy);
- dowody naruszenia przez najemcę umowy najmu, takie jak fotografie o nadmiernych szkodach lub zeznaniu świadka, że najemca zakłóca innym mieszkańcom prawo do cichego korzystania;
- kopię zawiadomienia o eksmisji i dowód dostawy.
Eksmisja najemcy
pod warunkiem, że postępujesz zgodnie z procesem eksmisji nieruchomości w swojej jurysdykcji, sąd prawdopodobnie orzeknie na Twoją korzyść. Otrzymasz nakaz sądowy, często nazywany nakazem restytucji, który pozwala legalnie usunąć najemcę z nieruchomości.
nakaz jest wysyłany do lokalnych organów ścigania, które odwiedzą nieruchomość, dadzą najemcom kilka minut na spakowanie rzeczy, a następnie fizycznie usuną eksmitowanego najemcę i rzeczy najemcy, jeśli to konieczne.
Zbieraj zaległy czynsz
gdy wygrasz sprawę o eksmisję, sąd często przyzna Ci również wyrok za zaległy czynsz i koszty wszelkich szkód wyrządzonych przez najemcę. Wielu właścicieli wynajmuje agencję windykacyjną, aby zebrać pieniądze należne od najemcy.
Agencja złoży wyrok w biurach kredytowych, skiptrace najemcy, jeśli zniknęli bez śladu, i udekoruje płace i inne aktywa najemcy, dopóki nie zbierzesz pieniędzy, które najemca jest winien.
ważne: Prawo eksmisji różni się w zależności od stanu
dokładny proces eksmisji najemcy różni się w każdym stanie i często różni się w poszczególnych miastach w stanie. Istnieje kilka sposobów, aby dowiedzieć się więcej na temat konkretnego stanu prawa właściciel-najemca i lokalnego procesu eksmisji.
witryna prawna Nolo.com ma wiele artykułów do przejrzenia przed rozpoczęciem eksmisji, w tym stanowe prawo wynajmującego-najemcy, stanowe Prawo o wypowiedzeniu za niepłacenie czynszu i stanowe Prawo o bezwarunkowym zakończeniu wypowiedzenia.
w zależności od wielkości rynku, w którym znajduje się Twoja nieruchomość, mogą być również adwokaci, którzy specjalizują się w eksmisji mieszkaniowej za ryczałtową opłatą. Twój zarządca nieruchomości lub Lokalna Grupa inwestująca w nieruchomości są dwa dobre źródła do znalezienia adwokata nieruchomości. Możesz także wyszukiwać w Internecie, korzystając z takich witryn jak LawInfo.com i Avvo.
jak usunąć Najemcę bez eksmisji
średni koszt eksmisji mieszkaniowej może łatwo uruchomić kilka tysięcy dolarów lub więcej od początku do końca, zgodnie z badaniami SmartMove i BiggerPockets.
zamiast mieć nieopłacalnego najemcę w swojej nieruchomości przez miesiące, podczas gdy eksmisja przechodzi przez system prawny, może to mieć sens biznesowy, aby przekonać najemcę do wyjazdu bez konieczności eksmisji:
- Spotkaj się z najemcą twarzą w twarz w neutralnej lokalizacji (takiej jak lokalna publiczna kawiarnia). Porozmawiaj z najemcą o konsekwencjach eksmisji, takich jak negatywny Raport kredytowy i zły raport historii wynajmu. Jeśli najemca wyrazi zgodę na wcześniejszy wyjazd, należy sporządzić umowę do podpisania w przypadku, gdy najemca będzie próbował zmienić zdanie.
- zaoferuj najemcy gotówkę za klucze, płacąc najemcy za wcześniejsze wyjście. Niektórzy właściciele uważają, że płacenie za pierwszy miesiąc czynszu najemcy w nowym miejscu lub pokrycie kosztów przeprowadzki jest niewielką ceną, aby uniknąć kosztownej eksmisji.
Wskazówki dotyczące obniżania wskaźnika eksmisji
zapobieganie eksmisji często zaczyna się od dobrej kontroli najemcy.
Większość internetowych usług sprawdzania najemców jest bezpłatna dla właścicieli i pobiera od najemcy niewielką opłatę za sporządzanie raportów, takich jak:
- historia kredytowa;
- sprawdzenie przeszłości;
- raport z historii wynajmu;
- numer ubezpieczenia społecznego (SSN) i weryfikacja tożsamości; oraz
- raporty o wielu przestępcach i przestępcach seksualnych.
raporty są zwykle dostępne do przejrzenia w ciągu kilku godzin od wypełnienia przez najemcę wniosku o wynajem online. Pamiętaj, aby przejrzeć otrzymane materiały, skontaktować się z obecnym pracodawcą wnioskodawcy w celu weryfikacji dochodów i zadzwonić do poprzednich właścicieli najemcy, aby dowiedzieć się, czy najemca zapłacił czynsz na czas i zadbał o nieruchomość.
ostatnie przemyślenia na temat eksmisji
Eksmisja najemcy jest czymś, co większość właścicieli musi zrobić w tym czy innym czasie. Aby skutecznie eksmitować najemcę, pamiętaj, aby zrozumieć lokalne prawo i postępować zgodnie z prawidłowym procesem eksmisji w swojej jurysdykcji. Eksmisje mogą zająć dużo czasu i kosztować dużo pieniędzy, dlatego wielu właścicieli odkrywa alternatywy, takie jak oferowanie gotówki za klucze.