4 proste sposoby na obniżenie podatków jako właściciel
większość ludzi czeka na uzyskanie dużego odpisu podatkowego, gdy kupują swój dom. Nie zdają sobie sprawy, że odliczenia podatkowe są jeszcze bardziej korzystne przy zakupie nieruchomości inwestycyjnej.
oto 4 sposoby na obniżenie podatku przy zakupie nieruchomości traktowanej jako nieruchomość na wynajem:
odliczenie kosztów bezpośrednich
inwestorzy, którzy są właścicielami nieruchomości na wynajem, mogą odliczyć koszty utrzymania i sprzedaży nieruchomości. Należą do nich: odsetki hipoteczne, ubezpieczenie, podatki, Media, naprawy konserwacyjne, koszty reklamy i opłaty zawodowe. Możesz odliczyć tylko odsetki od kredytu hipotecznego i podatki od miejsca zamieszkania.
amortyzacja
amortyzacja jest obliczana zgodnie z teorią, że aktywa tracą wartość w czasie, gdy się zużywają. Według IRS, meble, urządzenia i inne artykuły gospodarstwa domowego „tracą wszelką wartość i stają się praktycznie bezwartościowe” po 5 latach. Oczywiście, te przedmioty mogą trwać dłużej niż to, ale urząd skarbowy mówi, że możemy traktować to „na papierze”, jak gdyby nie.
powiedzmy, że kupiłeś lodówkę za 1000 dolarów. Możesz podzielić koszt przez 5 lat, a następnie odpisać 200 USD rocznie jako amortyzację tego przedmiotu. Można również zastosować przyspieszoną amortyzację majątku osobistego, która wygeneruje wyższe odliczenia we wcześniejszych latach amortyzacji tego majątku.
amortyzacja nieruchomości jest podobna. Ponieważ grunty nie „zużywają się”, wartość gruntu jest następnie odliczana od ceny zapłaconej za nieruchomość. Pozostałą strukturę można następnie zamortyzować w ciągu 27 i pół roku. Na przykład, jeśli kupiłeś dom o wartości 100 000 USD, odejmujesz około 20 000 USD za ziemię, a następnie amortyzujesz pozostałą strukturę o wartości 80 000 USD. Wtedy podzielilibyśmy 80 000 $/27,5 = 2909$. Oznacza to, że możesz odpisać $2909 każdego roku przez 27,5 roku.
handel, handel w górę
kodeks podatkowy pozwala właścicielom domów na wymianę jednej nieruchomości na inną bez konieczności płacenia podatku od zysków kapitałowych. Możesz nie myśleć, że inwestor z długoterminową perspektywą kiedykolwiek będzie tego potrzebował, ale oto przykład tego, co może się zdarzyć.
powiedzmy, że kupiłeś pustą działkę 40 lat temu za $10,000, a teraz jest warta $500,000, sprzedaż może cię kosztować ponad $100,000 w federalnym i stanowym podatku dochodowym. Jeśli jednak wymienisz partię na inną nieruchomość o równej wartości-powiedzmy nieruchomość produkującą dochód — będziesz mógł nadal odroczyć podatek od zysków kapitałowych.
wielu inwestorów mówi:”Kiedy spadkobiercy dziedziczą nieruchomość, podstawa opodatkowania jest zwykle zwiększana do wartości rynkowej, więc jeśli sprzedają, nie zapłacą podatku od zysków kapitałowych.
Aktywni Inwestorzy wygrywają więcej
pasywni inwestorzy mogą odliczyć straty pasywne tylko od dochodów z najmu lub innych dochodów pasywnych, które uzyskują. Nawet jeśli lista strat może być wyższa niż dochód z najmu, zwłaszcza jeśli uwzględniono amortyzację, nie można jej odliczyć od innych źródeł dochodu, jeśli jesteś pasywnym inwestorem.
jednak, jeśli inwestor aktywnie uczestniczy w zarządzaniu nieruchomością, może on uzyskać nieograniczone odliczenia od swojej nieruchomości i wykorzystać te odliczenia na poczet swoich osiągniętych dochodów.
aby kwalifikować się do nieograniczonych odliczeń, musisz udowodnić urzędowi skarbowemu, że jesteś profesjonalistą w dziedzinie nieruchomości. Nie oznacza to, że musisz być rzeczoznawcą, inspektorem lub agentem nieruchomości sprzedającym domy.
dla urzędu skarbowego profesjonalista w dziedzinie nieruchomości oznacza, że spędzasz ponad 750 godzin rocznie kupując, sprzedając, wynajmując i zarządzając nieruchomościami lub wykonując podobne usługi dla swoich klientów. Aby się zakwalifikować, nie możesz mieć innej pracy, która zajmuje więcej niż 750 godzin rocznie.
jeśli inwestor nie kwalifikuje się jako specjalista ds. nieruchomości zgodnie z IRS, ale nadal jest aktywnie zaangażowany, nadal może odliczyć do $25,000 od każdego zarobionego dochodu w celu zrekompensowania poniesionych strat pasywnych – o ile inwestor ma mniej niż $100,000 rocznie skorygowanego dochodu brutto. Ludzie, którzy mają więcej niż $150,000 rocznie w skorygowanym dochodzie brutto, nie mogą kwalifikować się do tego świadczenia – jednak straty mogą być wykorzystane w przyszłości w ciągu roku, gdy inwestor zarabia mniej niż $150,000. Ponadto każdy uzyskany dochód pasywny może być chroniony przez pasywne przeniesienia strat.