Virginia Community Association Law
in de wereld van het afdwingen van convenanten, daden en beperkingen, zijn bevelen een van de krachtigste instrumenten die de managers van de vereniging in hun arsenaal hebben. Een bevelschrift is een bevel van een rechtbank waarbij een huiseigenaar wordt verplicht bepaalde regels of beperkingen na te leven of waarbij de huiseigenaar wordt gelast de beperkingen niet langer te schenden. Verenigingen kunnen om een voorlopige maatregel Verzoeken, ongeacht of de vereniging al dan niet een geldelijke schadevergoeding wenst te vorderen van de huiseigenaar.
rechtbanken zijn vaak om verschillende redenen bereid om bevelen uit te vaardigen. Ten eerste, in de meeste gevallen waar bevelen zijn passend, de vereniging heeft veel stappen voorafgaand aan het indienen van een rechtszaak om de convenanten af te dwingen, met inbegrip van communicatie met de huiseigenaar, het bellen van de eigenaar om een eerlijk proces hoorzitting van de Raad, het beoordelen van niet-naleving kosten, en vaak eisen voor de naleving van de advocaat van de vereniging. De vereniging kan dan pleiten bij de rechtbank, met het argument dat er weinig anders de vereniging kan doen om de beperkingen af te dwingen. Rechters zijn vaak sympathiek met deze argumenten, vooral gezien het feit dat de beperkingen wettelijk worden beschouwd als een contract met de huiseigenaar, en als de huiseigenaar weigert zich aan het contract te houden, dan is de enige mogelijkheid om verhaal te halen bij de rechter. Bovendien zijn de meeste schendingen van invloed op de naburige eigenschappen en vaak verlagen huiswaarden en/of maken het moeilijk voor buren om hun woning te verkopen.
bovendien is er in Virginia, als een vereniging haar convenanten en beperkingen niet afdwingt, een mogelijkheid dat zij kan worden geacht af te zien van het recht om deze beperkingen op een later tijdstip af te dwingen. Zie het als een stad die weigert om bestemmingsplannen af te dwingen. Wanneer ontwikkelaars gebouwen bouwen in strijd met de bestemmingsbeperkingen, en de stad weigert om die verordeningen af te dwingen, zou het oneerlijk zijn voor de stad jaren op de weg om een keerzijde te maken en te beslissen dat diezelfde gebouwen nu niet meer voldoen. De stad zal worden geplakt met hun eerdere acties, omdat de ontwikkelaars vertrouwden op de niet-handhaving in hun nadeel. Evenzo, als een vereniging er niet in slaagt om beperkingen af te dwingen, en een huiseigenaar neemt acties over een periode van tijd in strijd met de beperkingen, de huiseigenaar kan beweren dat de vereniging afgezien van haar recht om de convenanten af te dwingen. Dus, wanneer een vereniging naar de rechter gaat om een bevel te verkrijgen, moet zij beweren dat, tenzij zij gebruik maakt van elke remedie die haar ter beschikking staat (inclusief een gerechtelijk bevel), het permanente gevolgen kan hebben in die zin dat de Vereniging het vermogen kan verliezen om dat verbond in de toekomst af te dwingen.
een bevel is zo krachtig omdat het onmiddellijk ten uitvoer kan worden gelegd wanneer er sprake is van een schending van het bevel. Er is geen behoefte aan tijdrovende mededelingen, vergaderingen van de Raad van bestuur of andere procedurele mechanismen. De vereniging dient gewoon een motie in om reden te tonen bij de rechtbank en vraagt dat de rechtbank de huiseigenaar in minachting van het bevelschrift te vinden. De rechtbank heeft verschillende opties om het bevel af te dwingen, waaronder het beoordelen van boetes en advocaatkosten en, als de huiseigenaar voortdurend weigert om te voldoen aan het bevel en/of opdagen voor hoorzittingen over de schending, het afgeven van een capias voor de aanhouding van de huiseigenaar. Zodra de capias is uitgevoerd, de huiseigenaar moet verschijnen voor de hoorzitting of geconfronteerd met de werkelijke gevangenisstraf. Het is onwaarschijnlijk dat een rechtbank daadwerkelijk gevangenis tijd zal geven aan de huiseigenaar, maar in extreme gevallen, een capias kan schokken de huiseigenaar te realiseren hoe serieus de vereniging is over handhaving. Bovendien, de rechtbank kan zeer waarschijnlijk een vonnis in het voordeel van de Vereniging voor de advocaatkosten in rekening gebracht in een dergelijke actie, verdere aanmoediging van de huiseigenaar om te voldoen.
bij het verkrijgen van een bevel moet de vereniging proberen zo breed mogelijk te zijn. Hoewel sommige rechters alleen een bevel zullen geven om de specifieke overtreding in kwestie aan te pakken, afhankelijk van het type overtreding, kunnen anderen bereid zijn om bevelschriften te ondertekenen die de huiseigenaar ervan weerhouden de convenanten en beperkingen op enigerlei wijze te overtreden. Dit type inclusief bevel geeft de vereniging grote macht om de huiseigenaar voor de rechter te brengen wanneer er een overtreding is. Verenigingen moeten ervoor zorgen dat de autoriteit van de rechtbanken niet te misbruiken door het brengen van een motie voor orde om reden voor elke overtreding te tonen, maar voor herhaalde schendingen, het kan helpen verenigingen krijgen recht in de rechtbank om het bevel af te dwingen zonder de noodzaak om aanvullende voorlopige memories in te dienen.Injuncties helpen verenigingen om administratieve rompslomp te verminderen en hun afspraken en beperkingen efficiënt af te dwingen. Bij het indienen van een rechtszaak voor een schending van de convenanten of regels en voorschriften, verenigingen moeten sterk overwegen om te streven naar een breed verbod reliëf tegen de huiseigenaar.
dit artikel werd oorspronkelijk gepubliceerd in de Southeastern Virginia Chapter Van Community Associations Institute ‘ s Currents publication, het regionale hoofdstuk van het Community Associations Institute.
om te bekijken, Klik hier.