het kopen van een huis op de trappen van het gerechtsgebouw kan goedkoper, maar ook riskanter zijn
door de drukte van het verkeer, werden huizen verkocht en er werd veel geld gewisseld.
Jon Rosen kon zijn ogen niet geloven.
de 27-jarige inwoner van Belltown bekeek voor het eerst de wekelijkse veiling van King County in de hoop op een dag een goede deal te kunnen sluiten op een afgeschermd huis. Hij was geschokt door de informele, ouderwetse procedure.
drie veilingmeesters ratelden van lijsten van beschikbare woningen, nauwelijks hoorbaar boven het straatgeluid. De biedingen werden met de hand op een vel papier geschreven toen de bieders — van wie velen vaste klanten zijn — hun prijs uitriepen.
” ik denk dat het gek is, ” zei Rosen. “Het is een vreemd proces voor deze dag en leeftijd.”
het wint ook meer aandacht lokaal en Nationaal naarmate het aantal afgeschermde woningen toeneemt.
de veilingen trekken zowel beginners als Rosen aan die er meer over willen weten, als ervaren vastgoedbeleggers die op zoek zijn naar extra mogelijkheden.
huizen die op veilingen in King County (in het centrum van Seattle en op een locatie in Bellevue) worden verkocht, zijn dit jaar met ongeveer 29 procent gestegen ten opzichte van 2006 (van 529 naar 680), aldus Dean Street & Associates, een vastgoedbedrijf in Bellevue dat gespecialiseerd is in executieverkopen.
de verkoop van onroerend goed steeg met 90 procent tot vorige maand in Pierce County (van 396 naar 753).Vergelijkbare cijfers waren niet beschikbaar in Snohomish County, maar het aantal woningen dat het afschermingsproces inging steeg met 17 procent (van 1.316 tot 1.534), volgens de cijfers van Dean Street.
deze getallen omvatten ook eigenschappen die terugkeren naar de kredietgever als niemand ze op een veiling koopt.
het werkelijke aantal afgeschermde eigendommen in elke provincie is veel hoger dan het aantal dat wordt geveild. Ongeveer een derde van hen haalt nooit het veilingblok omdat ze in een faillissementsprocedure worden opgehouden of op voorhand worden verkocht, volgens Dean Street & Associates.
betere deals
naarmate meer huizen op een veiling worden verkocht, hebben beleggers een bredere selectie en de laatste tijd zijn de deals vaak beter omdat banken en hypotheekbedrijven bereid zijn een verlies te nemen om de eigendommen te ontladen.
kopers van afgeschermde woningen zien gemiddeld een besparing van ongeveer 18,5 procent in het gebied van Puget Sound, volgens ForeclosurePoint.com, een website gelanceerd eerder dit jaar door DepotPoint in Bellevue.
geveilde huizen lopen het gamma, van nieuwe kleine appartementen in South King County tot grote oude huizen op Capitol Hill.
” je kunt een aantal zeer interessante woningen vinden op een veiling, ” zei Chris Matty, chief marketing officer voor DepotPoint.
Thuisveilingen kunnen echter een mijnenveld zijn, vooral voor beginners.
een potentiële koper kan niet altijd de binnenkant van een afgeschermd huis zien voor de veiling, omdat het als privé-eigendom wordt beschouwd; het is mogelijk dat hij vast komt te zitten met iets dat dure reparaties nodig heeft.
kopers die hun huiswerk niet doen, kunnen ook worden vastgebonden met een pandrecht dat ze niet kennen, waardoor hun goede deal verdwijnt.
the scene
the weekly home auction in downtown Seattle laat zien hoe het proces bijzonder intimiderend kan zijn voor beginners.
naast het informele proces wordt de veiling geregeerd door iets van een old boys club, een groep van concurrerende makelaars die elke week verschijnen.
ze doen mee om hun beleggerscliënten een deal te maken en ze kennen alle ins en outs.
Dean Street, 67, woont al meer dan 30 jaar de wekelijkse veilingen bij. Hij is in zijn element bij de verkoop, grappen maken met zijn concurrenten — waaronder de afscherming groep van Seattle — en interrupting de veiling criers.”Hurry it up, it’ s cold out here,” zei hij tegen Veilingkrijger Tara Turpen, die bezig was met het doorzoeken van een lijst van eigendommen. Ze glimlachte alleen maar – na 7 ½ jaar op het werk, ze is gewend aan het plagen.
” ik vind het leuk,” zei ze. “Maar het weer kan een factor zijn en we krijgen mensen die het niet begrijpen.”
nieuwkomer Adam Wilkes, 32, Uit Seattle, bood op een huis met vier slaapkamers in Seattle, maar verloor van een van de vaste klanten.
het 1730 vierkante meter grote huis aan de noordkant van Lake Union had een geschatte marktwaarde van $ 621.500 en ging voor $ 412.500, een besparing van 34 procent.
het stoorde Wilkes echter niet, omdat hij niet verwachtte een huis te kopen bij de eerste poging.
” dit was het mooiste huis in de mooiste buurt,” zei hij. “Maar ik heb veel anderen in minder goede buurten waar ik naar kijk.”
nog uitdagender is de financiering: kopers moeten met het volledige bedrag van hun winnende bod komen om een huis op een veiling te kunnen kopen. (De meeste gebruiken kassier cheques.) Hoewel er leningen beschikbaar zijn voor dat, komen ze vaak met een hoge rente.
“What I say is,’ Yes, you can find a good deal at an auction. Maar je moet heel geduldig en heel logisch zijn,’ ” zei Matt Steel, een makelaar die gespecialiseerd is in afscherming verkoop voor onroerend goed beleggingsonderneming, een Seattle bedrijf dat hij bezit.
waardoor de bank
de laatste tijd worden de transacties steeds beter. Hypotheekbedrijven, die graag een groeiend aantal afgeschermde eigendommen willen verkopen, zijn bereid een klap te nemen om hun balansen te redden.
ze laten hun openingsbod vallen op ongeveer 25 procent van alle eigendommen die worden geveild, waardoor ze in één extreem geval worden teruggebracht van 19 naar 47 procent, volgens ForeclosurePoint.
ongeveer 9,5 procent van de eigendommen op het veilingblok in King, Pierce en Snohomish County ‘ s keren terug naar de geldschieter en worden wat bekend staat als Reo (real-estate owned) properties.
dat is een veel lager tarief dan in markten als Californië, Nevada en Arizona, waar het aantal executieverkopen is gestegen en soms 75% of meer van de woningen weer een kredietgever hebben.
” In een normale markt, zou een paar duizend huizen op hun balans, ” Matty zei. “Nu is er een veelvoudige toename landelijk. Dat is miljarden dollars.”
de risico ‘s
die een transactie op een afgeschermde woning mogelijk maken, kunnen — vooral op de huidige markt — aantrekkelijk lijken, maar het systeem is rijk aan risico’ s voor de gemiddelde koper van een woning.Neem bijvoorbeeld Brian Truman, 31, die onlangs een huis met drie slaapkamers in Kent kocht voor $262.776, 26 procent onder de geschatte marktwaarde.Truman heeft al eerder een aantal huizen op een veiling gekocht met partners, maar dit is zijn eerste soloinvestering.Hij wist uit onderzoek dat het huis een pandrecht van 63.390 dollar had, waardoor de waarde van zijn investering daalde.
wat hem nerveus maakte was de onbekende toestand van het huis.
“van de 10 eigenschappen die je koopt, is er één die een home run is, een aantal die break-even zijn en een paar die verschrikkelijk zijn,” zei Truman.
hij zei dat hij wachtte om de binnenkant te zien voordat hij besloot om het te houden als een verhuur of te verkopen na een renovatie. In deze markt, meer veiling kopers zijn op zoek naar het vasthouden van hun huizen voor een tijdje.
het verhuren van de woning is iets dat Dean Street, wiens vastgoedbedrijf zijn naam draagt, aan investeerders aanbeveelt.
“onze huurprijzen stijgen ongeveer 15 procent,” zei straat. “Dat is een geweldig rendement op een investering.”
nog een tip voor huizenverkopers die voor het eerst een woning willen kopen via een veiling: ga niet alleen en wees niet impulsief.Experts raden aan om minstens meerdere keren een veiling bij te wonen en een goed geïnformeerde makelaar mee te nemen.
dit is vooral belangrijk omdat er veel geld op het spel staat: de kosten van het huis.
” je hebt echt een nauwkeurig beeld nodig van wat er gaande is en je moet onderzoek doen”, zei Steel, de makelaar.