Hogyan lehet kilakoltatni egy bérlőt: egy 8 lépéses folyamat, amelyet be kell tartani 2022
egyszer-egyszer eljön az idő, amikor szükség lehet egy bérlő kilakoltatására.
lehet, hogy a bérleti díjat nem fizetik ki, vagy illegális tevékenység zajlik az ingatlanán. Azok a földesurak, akik nem cselekszenek gyorsan a bérlő kilakoltatására, fennáll annak a veszélye, hogy az ingatlanérték csökken az elveszett bérleti jövedelem és a bérlő által okozott pusztítás miatt.
ebben a cikkben alaposan megvizsgáljuk, hogyan működik a lakossági kilakoltatás, és hasznos tippeket kínálunk a bérlő kilakoltatására.
miért kell a földesuraknak Kilakoltatniuk?
egyetlen bérbeadó sem akarja kilakoltatni a bérlőt, de néha nincs más választás. Azok a földesurak, akik túl sokáig várnak a bérlő kilakoltatására, a cash flow gyorsan csökken, és potenciálisan több ezer dolláros vagyoni kárt okozhat egy rossz bérlő.
a bérbeadónak a bérlő kilakoltatásának leggyakoribb okai a következők:
a bérleti díj nem fizetése
a bérlő kilakoltatásának egyik leggyakoribb oka a bérleti díj nem fizetése. Sajnos még a legjobb bérlők is váratlan nehézségeket tapasztalhatnak, amelyek akadályozzák a bérleti kötelezettségeik tiszteletben tartását.A munkaidő csökkentése, a munkahely elvesztése vagy az üzleti bezárás, a súlyos egészségi állapot vagy a családi állapot megváltozása csak néhány olyan helyzet, amely megakadályozhatja a bérlőt a bérleti díj fizetésében, még akkor is, ha akarják.
a bérleti ingatlan birtoklása azonban olyan vállalkozás, mint bármely más. Míg egyes földesurak dönthetnek úgy, hogy a bérlőt írásbeli fizetési terv alapján a bérleti díj mögé helyezik, végül lehet, hogy nincs más választása, mint a kilakoltatás.
“szakmai” bérlő
a “szakmai” bérlő az, aki bérli az ingatlant azzal a szándékkal, hogy nem fizeti a bérleti díjat minden hónapban. Míg a bérlő előre fizetett pénzt, például az első havi bérleti díjat és a biztonsági letétet, soha nem fizethetnek egy fillért sem.
a szakmai bérlő tudja, hogyan működik a kilakoltatási folyamat, és szakértő az állami bérbeadó-bérlői törvények kiskapuinak kihasználásában, hogy hónapról hónapra bérleti díj nélkül éljenek, amíg végül ki nem tudják kilakoltatni.
egy piros zászló lehet, hogy foglalkozik a szakmai bérlő, amikor a kérelmező siet, hogy mozog. Tudják, hogy gyakran van időeltolódás a legutóbbi kilakoltatás között, amely megjelenik a bérleti előzmények jelentésében, és versenyeznek az idővel, hogy új otthont béreljenek, mielőtt a régi kilakoltatásuk nyilvánosságra kerül.
illegális tevékenység
kábítószer-értékesítés, az otthon prostitúcióra vagy szerencsejátékra való felhasználása, vagy akár egy törvényes vállalkozás házon kívüli működtetése mind példák a bérlő illegális tevékenységére, amely a kilakoltatás alapja lehet.
azáltal, hogy lehetővé teszi az illegális tevékenység folytatását a bérleti ingatlanban, megsérti a többcsaládos ingatlan Más bérlőinek adott hallgatólagos garanciát, és problémákat okoz a környéken.
sok esetben a bérbeadó gyorsított alapon kilakoltathatja a bűnözői tevékenységet folytató bérlőt. Érdemes konzultálnia egy helyi ügyvéddel a joghatósága alá tartozó törvényekről, hogy megismerje jogait.
Egyéb bérleti rendelkezések megsértése
a bérlő kilakoltatásának másik gyakori oka egy vagy több bérleti rendelkezés megsértése. Például felfedezheti, hogy a bérlőnek van egy háziállata vagy szobatársa, amely nem megengedett, vagy hogy a lakástulajdonosok Szövetsége (HOA) ismételten bírságot szab ki a bérlő által okozott jogsértések miatt.
az ilyen jogsértések általában gyógyíthatók, ami azt jelenti, hogy a bérlő megígéri, hogy azonnal megoldja a problémát. De előre haladva Önnek vagy ingatlankezelőjének szorosan figyelemmel kell kísérnie a bérlőt, hogy ellenőrizze, hogy nem sértik-e újra a bérleti szerződést.
néha a bérlők azt teszik, amit ígérnek, máskor nem. Azok a bérlők, akik többször megsértik a bérleti feltételeket, kilakoltathatók, de ügyeljen arra, hogy pontos nyilvántartást vezessen arra az esetre, ha bíróság elé kerülne.
az ingatlan megsemmisítése
azok a bérlők, akik a szokásos kopáson túl kárt okoznak az ingatlanban, szintén kilakoltathatók a bérleti ingatlanból. A rendszeres rutinszerű ingatlan-ellenőrzés során túlzott károk, például lyukasztott lyukak a falban vagy törött ablakok fedezhetők fel.
míg egyes államok lehetővé teszik a bérbeadó számára, hogy a bérlő biztonsági letétjét használja a károk megtérítésére, gyakran a betét összege nem elég. Ennek oka az, hogy az államok korlátozzák a bérbeadó által a bérlőtől megkövetelt biztonsági letét összegét is, általában a havi bérleti díj egy-két alkalommal.
ha a bérlő által okozott kár eléri azt a pontot, ahol az ingatlan értéke csökken, és az egészségügyi és biztonsági kérdések aggodalomra adnak okot, ideje lehet a bérlő kilakoltatására.
tipp: A Stessa ingyenes, biztonságos online dokumentumtároló rendszerének használata megkönnyíti az ingatlan előtti és utáni állapotának pontos nyilvántartását, hogy bebizonyítsa, hogy a bérlő károsodása meghaladja a normál kopást.
hogyan lehet kilakoltatni a bérlőt
míg a bérlő kilakoltatásának pontos folyamata joghatóságonként változik, általában nyolc lépést kell követni a bérlő kilakoltatásához:
tekintse át az alkalmazandó bérbeadó-bérlői törvényeket
a kilakoltatás megkezdése előtt győződjön meg arról, hogy a törvény a a te oldalad:
- beszéljen egy ingatlanügyvéddel;
- konzultáljon a helyi ingatlankezelővel;
- látogasson el a jogi forrás weboldalára Nolo.com ha többet szeretne megtudni az Ön államának bérbeadó-bérlői törvényeiről; és
- ellenőrizze a helyi önkormányzat törvényeit.
érvényes oka van a kilakoltatásnak
a törvények áttekintése után határozza meg, hogy van-e érvényes oka a bérlő kilakoltatására. Általánosságban elmondható, hogy a bérbeadó kilakoltathatja a bérlőt olyan bérleti jogsértések miatt, mint például a bérleti díj nem fizetése, illegális tevékenység folytatása, jogosulatlan szobatárs vagy háziállat birtoklása, a helyzet gyógyításának megtagadása, vagy a bérleti szerződés feltételeinek ismételt megsértése.
ok a bérlővel
bizonyos helyzetekben jó üzleti értelme lehet a bérlővel beszélni, hogy hajlandóak-e elhagyni anélkül, hogy kilakoltatnák őket. Ez azért van, mert a bérlő kilakoltatása időigényes és drága lehet, és a legtöbb jó bérlő nem akar negatív jelet a hiteljelentésében.
a BiggerPockets Blog legutóbbi hozzászólása szerint a lakossági kilakoltatás 4000 és 7000 dollár között lehet, beleértve a bírósági költségeket, a javítási költségeket és az elveszett bérleti jövedelmet.
a bérlő készpénzének felajánlása a kulcsokért hatékony módja lehet a bérlő együttműködésének és a drága kilakoltatás elkerülésének.
írásbeli kilakoltatási értesítés kézbesítése
a következő lépés a bérlő megfelelő írásbeli kilakoltatási értesítéssel történő kiszolgálása, amely az alkalmazandó joghatóságtól függően a következőket tartalmazhatja:
- fizetési vagy kilépési értesítés arról, hogy a bérleti díj késedelmes, és a bérlőnek meghatározott időtartamot biztosít a késedelmes bérleti díj teljes megfizetésére, beleértve a késedelmi díjakat is, vagy azonnal elhagyja a helyiségeket;
- gyógymód vagy kilépési értesítés, ha a bérlő megsérti a bérleti díj fizetésétől eltérő bérleti szerződést, például háziállatot, szobatársat vagy gyakori hangos partikat. A bérlőnek lehetősége van megoldani a problémát (általában az írásbeli értesítés kézhezvételétől számított néhány napon belül), vagy elhagyni az ingatlant;
- a feltétel nélküli kilépési értesítés megköveteli, hogy a bérlő azonnal hagyja el az ingatlant, a jogsértés gyógyításának lehetősége nélkül. Az illegális tevékenység, a nyilvános kellemetlenség megteremtése vagy az ingatlan megsemmisítése példák arra, hogy mikor kell a bérlőt feltétel nélküli kilépési értesítéssel kiszolgálni.
perelni egy kilakoltatás
sok földesurak úgy dönt, hogy bérel egy hozzáértő ingatlan ügyvéd, aki specializálódott lakossági kilakoltatások kezelni a kilakoltatási eljárás. Ez költséghatékony lehet, mert ha a kilakoltatási folyamat minden lépését nem követik pontosan, akkor a bérbeadónak újra kell kezdenie. Rosszabb, a bérbeadó, aki jogellenesen kilakoltatja a bérlőt, költségekkel, károkkal vagy mindkettővel járhat.
a bérbeadónak, aki úgy dönt, hogy nem vesz fel ügyvédet, elő kell készítenie és be kell nyújtania a szükséges beadványokat a megfelelő bírósághoz, meg kell fizetnie a bírósági bejelentési díjat és megfelelő szolgáltatást kell nyújtania.
felkészülés a bírósági tárgyalásra
Önnek vagy ügyvédjének a következő dokumentumokat kell benyújtania a bírósághoz:
- eredeti aláírt bérleti szerződés;
- Fizetési nyilvántartások, például bérleti névjegy és bankszámlakivonatok;
- az Ön és a bérlő közötti levelezés másolatai;
- bizonyíték, amelyet jóhiszeműen tett annak érdekében, hogy lehetővé tegye a bérlő számára a jogsértés orvoslását (ha van ilyen);
- bizonyíték arra, hogy a bérlő megsértette a bérleti szerződést, például fényképek túlzott kár vagy tanúvallomás arról, hogy a bérlő megzavarja más lakók csendes élvezethez való jogát;
- a kilakoltatási értesítés és a kézbesítési igazolás másolata.
a bérlő kilakoltatása
feltéve, hogy követte az ingatlan kilakoltatási folyamatát az Ön joghatósága alatt, a bíróság valószínűleg az Ön javára dönt. Kap egy bírósági végzést, amelyet gyakran kárpótlási okiratnak neveznek, amely lehetővé teszi, hogy törvényesen eltávolítsa a bérlőt az ingatlanából.
az okiratot elküldik a helyi bűnüldöző szerveknek, akik meglátogatják az ingatlant, néhány percet adnak a bérlőknek, hogy csomagoljanak néhány holmit, majd szükség esetén fizikailag eltávolítják a kilakoltatott bérlőt és a bérlő holmiját.
gyűjtsön késedelmes bérleti díjat
ha megnyer egy kilakoltatási ügyet, a bíróság gyakran ítéletet hoz Önnek a késedelmes bérleti díjról és a bérlő által okozott károk költségeiről. Sok bérbeadó bérel egy gyűjteményügynökséget, hogy pénzt gyűjtsön a bérlőtől.
egy ügynökség benyújtja az ítéletet a hitelintézeteknek, kihagyja a bérlőt, ha nyom nélkül eltűntek, és a bérlő béreit és egyéb eszközeit körbeveszi, amíg be nem gyűjti a bérlő által fizetett pénzt.
fontos: A kilakoltatási törvények államonként változnak
a bérlő kilakoltatásának pontos folyamata államonként változik, és gyakran változik az állam egyes városaiban. Számos módja van annak, hogy többet megtudjon az adott állami bérbeadó-bérlői törvényekről és a helyi kilakoltatási folyamatról.
a jogi forrás honlapja Nolo.com számos cikket kell áttekintenie a kilakoltatás megkezdése előtt, beleértve az állami bérbeadó-bérlői törvényeket, a bérleti díj nem fizetésének megszüntetéséről szóló állami törvényeket, valamint a feltétel nélküli kilépésről szóló állami törvényeket.
attól függően, hogy mekkora a piac, ahol a bérleti ingatlan található, lehetnek olyan ügyvédek is, akik átalánydíjas lakossági kilakoltatásokra szakosodtak. Az ingatlankezelő vagy a helyi ingatlanbefektetési csoport két jó forrás az ingatlanügyvéd megtalálásához. Online is kereshet olyan webhelyek segítségével, mint például LawInfo.com és Avvo.
hogyan lehet eltávolítani a bérlőt kilakoltatás nélkül
a lakossági kilakoltatás átlagos költsége könnyen több ezer dollárt vagy annál többet futtathat az elejétől a végéig, a SmartMove és a BiggerPockets kutatása szerint.
ahelyett, hogy hónapokig nem fizető bérlője lenne az ingatlanában, miközben a kilakoltatás a jogrendszeren keresztül halad, jó üzleti értelme lehet meggyőzni a bérlőt, hogy távozzon anélkül, hogy ki kellene költöznie:
- találkozzon a bérlővel szemtől szemben egy semleges helyen (például a helyi nyilvános kávézóban). Beszéljen a bérlővel a kilakoltatás következményeiről, például negatív hiteljelentésről és rossz bérleti előzményekről. Ha a bérlő vállalja, hogy korán távozik, készítsen megállapodást a bérlő aláírására, ha megpróbálják meggondolni magukat.
- felajánlja a bérlőnek készpénzt a kulcsokért, ha fizet a bérlőnek, hogy korán távozzon. Egyes földesurak úgy találják, hogy a bérlő első havi bérleti díjának új helyen történő kifizetése vagy a költözési költségek fedezése alacsony ár, amelyet fizetni kell a drága kilakoltatás elkerülése érdekében.
Tippek a kilakoltatási arány csökkentésére
a kilakoltatás megelőzése gyakran jó bérlői átvilágítással kezdődik.
a legtöbb online bérlői átvilágítási szolgáltatás a bérbeadók számára ingyenes, és a bérlőnek egy kis pályázati díjat számít fel az olyan jelentések futtatásáért, mint például:
- hitel történelem;
- átvilágítás;
- bérleti történelem jelentés;
- társadalombiztosítási szám (SSN) és személyazonosság-ellenőrzés; és
- több állam bűnügyi és szexuális bűnöző jelentések.
a jelentések általában néhány órán belül elérhetők, miután a bérlő kitöltötte az online bérleti kérelmet. Ügyeljen arra, hogy ellenőrizze a kapott anyagot, vegye fel a kapcsolatot a kérelmező jelenlegi munkáltatójával a jövedelem ellenőrzéséhez, és hívja fel a bérlő korábbi bérbeadóit, hogy megtudja, hogy a bérlő időben fizette-e a bérleti díjat, és gondoskodott-e az ingatlanról.
záró gondolatok a Kilakoltatásokról
a bérlő kilakoltatása olyasmi, amit a legtöbb bérbeadónak egyszerre kell tennie. A bérlő sikeres kilakoltatásához győződjön meg róla, hogy megérti a helyi törvényeket, és kövesse a joghatóságának megfelelő kilakoltatási folyamatot. A kilakoltatások sok időt vehetnek igénybe és sok pénzbe kerülhetnek, ezért sok bérbeadó olyan alternatívákat fedez fel, mint például a kulcsok készpénzének felajánlása.