Blog

Blog

végső útmutató a szálloda felújításához (költségek, vállalatok, tippek)

április 18, 2020

a szálloda tulajdonosainak versenyképességük megőrzése érdekében jó és kiváló állapotban kell tartaniuk ingatlanjaikat. Sokak számára ez folyamatos karbantartást, frissítéseket és felújításokat igényel. Néhány Felújítás szerény költséghatással jár, míg mások jelentős tőkekiadást igényelnek. Ezért a tulajdonosoknak alaposan ismerniük kell:

• Hotel felújítási költségek
• Hotel felújítási vállalatok
• Hotel felújítási vállalkozók
• Hotelfelújítások ütemezése

ezeket a témákat és többet tárgyaljuk ebben a cikkben, hogy segítsünk a szállodatulajdonosoknak fenntartani befektetéseik értékét.

videó: Tie Lapse – Hotel átalakítás egy hét alatt

Hotel felújítási költségek

kényelmesen megoszthatjuk a felújítási költségeket a softgoods, a redecoration és az építkezés között. A Softgoods közé tartoznak a szőnyegek, kárpitok, matracok, párnák, törölközők, drapériák és más hasonló tárgyak. Redecoration költségek fedezésére festék, tapéta, felületek, grafika, új bútorok és berendezési tárgyak, és egyéb dekor elemek.

időnként a szállodáknak építkezésen kell átesniük az ingatlan rehabilitációja, újrakonfigurálása vagy bővítése érdekében. A projektek magukban foglalhatnak egy új külső fa-CA-T, új szerkezeteket, új fürdőszobákat, átdolgozott belső tereket, kibővített parkolót és még sok mást. Az építési tevékenységek magukban foglalhatják a technológiai frissítéseket is, amelyek javítják a kapcsolatot, a biztonságot, az irányítást és a szórakozást. A kisebb felújítások viszonylag olcsók lehetnek, míg a nagyobb építkezések könnyen hat-és hétjegyű költségekkel járhatnak.

a Szállodatulajdonosoknak képesnek kell lenniük arra, hogy felújítási tevékenységeket végezzenek, miközben minimálisan zavarják a szálloda működését és bevételeit. Ez gondos tervezést, költségvetést és finanszírozást igényel. Ha nincs integrált terve, akkor időt és pénzt pazarolhat.

az alábbi HospitalityNet táblázat a gazdaság, a hosszabb tartózkodás és a midscale szállodák reprezentatív felújítási költségeit mutatja. Természetesen a felújítási költségek magasabbak a magasabb szállodai osztályoknál.

Mennyi Ideig Tart A Szálloda Felújítása?

lehet, hogy a softgoods-ot néhány hét alatt le tudja cserélni. A kiterjedtebb felújítások hónapokig is eltarthatnak, és a teljes felújítás egy vagy több év nagyobb részét igényelheti. Rengeteg átfutási időt kell hagynia a részletes tervek kidolgozására és az anyagok/áruk előrendelésére. A munkaerő rendelkezésre állása, vagy annak hiánya, befolyásolhatja a felújítási ütemtervet. Természetesen azt szeretné, ha a felújítások gyorsan folytatódnának, hogy minimalizálják az állásidőt, ezáltal minimalizálva a bevételkiesést.

hogyan kell ütemezni a szálloda felújítását

nem minden Felújítás azonos. Számos kiváló minőségű szálloda különböző felújítási ütemtervet tart fenn, például a következőket:

• Felújítás: a softgoods, berendezések, berendezési tárgyak és bútorok felújítása három – hat éves ciklusban történhet. Egy ötcsillagos szállodában minden Felújítás szobánként valószínűleg 8000-12 000 dollárba kerül.
• Alapfelújítás: az alapfelújítás kiterjedtebb, mint a Felújítás. Ez azt jelenti, korszerűsítése funkciók és rendszerek, költségszámítás átlagosan körülbelül $20,000 szobánként egy ötcsillagos szálloda.
• teljes felújítás: ez 25-50 évente történhet, és jelentős rekonstrukciót is magában foglal. Egy ötcsillagos szálloda szobánként körülbelül 100 000 dollárt költhet a teljes felújításra.

a felújítások ütemezésének egyéb szempontjai a következők lehetnek:

• szezonalitás: kevesebb bevételt veszít, ha a felújítást a szezonon kívül ütemezi. Azonban meg kell győződnie arról, hogy a szerződés az anyagok és a munkaerő jóval idő előtt. Ennek oka az, hogy versenytársai a szezonon kívül is ütemezik felújításaikat.
• különleges események: a következő egy-két évben valószínűleg nagy éves vagy kétéves esemény következik be. Érdemes ütemezni a felújításokat jóval az esemény előtt, hogy kivehesse a részét a foglalásokból.
• verseny: érdemes felgyorsítani a felújítási ütemtervet, ha egy új versenyző szállodát nyit a közelben. Ellenkező esetben az üresedési ráta növekedése tapasztalható. Alternatív megoldásként előfordulhat, hogy csökkentenie kell a szobaárakat, hogy versenyezzen az új ingatlannal.
• alacsony üresedési Arány: ha minden este eladja, érdemes kibővítenie ingatlanát, hogy több vendéget tudjon befogadni. Ez azt okozhatja, hogy feljebb lépjen az alap-vagy teljes felújítási cikluson, hogy kihasználhassa a nagy igényt.
• környezeti/fenntarthatósági tényezők: ezek közé tartozik a magas közüzemi költségek, a nem hatékony tervezés és más tényezők, amelyeket egy alapvető felújítással kijavíthat.

hasznos esettanulmányok

két hasznos felújítási esettanulmány:

• Pacific Beach Hotel Renovation
• Nickelodeon Hotel Renovation

ezek renos illusztrálja, hogy néhány Felújítás igényel drága rekonstrukció, így egy vadonatúj vendég élmény.

Pacific Beach Hotel felújítása

a Pacific Beach Hotel felújítása 2018-ban fejeződött be a Hawaii Waikiki Beach-en. Az eredeti ingatlant az 1960-as évek végén építették, és Alohilani Resort Waikiki Beach néven nyitották meg újra. A régi hotel klausztrofóbiás és ízléstelen volt. A teljes bél reno ára 115 millió dollár volt. Az új előcsarnokban nagy faoszlopok, szobrok, fehér márvány munkalapok, elegáns kanapék és székek találhatók. A lobbiban található a hangulatos O bár, amely italokat és előételeket kínál. Az eredeti szállodából egy 280 000 literes akvárium található. A szálloda továbbfejlesztette a kétszintes Oceanarium akváriumot, amely több mint 1000 halat fog befogadni.

az átalakított szálloda 839 szobával büszkélkedhet két toronyban. Az új szolgáltatások közé tetőtéri teniszpályák, wellnessközpont és edzőterem tartozik. Rendszeres medence csatlakozik a végtelenített medencéhez, mindkettő a bár mellett található. A vendégek saját kabanát bérelhetnek a medence fedélzetével szemben. Természetesen a szálloda premier éttermet nyitott, Morimoto Asia Waikiki, világszínvonalú konyhával. A szálloda új reggeliző étteremmel is bővült. A szoba felújítása minimalista stílusban, fából készült bútorokkal és törtfehér puha árukkal történik.

Nickelodeon Hotel Felújítás

a Nickelodeon Hotel Felújítás Orlando átalakította a Nickelodeon Suites Resort a Holiday Inn Resort Orlando. A felújítás és a márkaváltás költsége 27,5 millió dollár volt, ami a világ legnagyobb Holiday Inn üdülőhelyét hozta létre. Ez egy jelentős felújítás volt, amely magában foglalta a víziparkot, bárok,élelmiszerterek. Az ingatlan egy All-suite szálloda, amelynek célja az Orlandóba látogató családok vonzása. A hotelier korszerűsítette az összes szobát, és étkezési helyszíneket adott hozzá. A felújítások kiterjedtek az új mellékhelyiségekre, tárgyalókra, előcsarnokra, társalgóra és Cafeteria-ra is. Ezen kívül a szálloda új bútorokat, berendezési tárgyakat, belső jellemzőket hozott.

a medence területén új felület, kültéri bútorok, kabanák, még jóga terület is található. A gyerekek élvezni fogják a klub cukorkát, még akkor is, ha fogorvosaik elutasítják, valamint a Hershey fagylaltozó. A 24 hektáros üdülőhely 777 lakosztállyal büszkélkedhet hat emeleten. A szobák konyhasarokkal vagy teljes konyhával, közös lakóterekkel, HD televízióval és ingyenes wifivel rendelkeznek. A vízipark hét csúszdával, négyemeletes víztoronnyal, splash zone-val, vízgyűjtő tartályral és sok más kényelemmel rendelkezik. Egyéb funkciók közé tartozik a miniatűr arany, a kosárlabdapálya, a hegymászó hálók, a pezsgőfürdők és a vízsugarak. Van még egy 4D-s színház, egy lézer labirintus, és egy 3000 négyzetméteres játékterem.

videó: Pacific Beach Hotel alávetni $115 millió Felújítás

Hasznos tanácsok és tippek

átalakítás/felújítása kell figyelni, hogy több, mint a szálloda esztétikai. Ez megköveteli az Általános vendégélmény gondos értékelését is. Ez felfedheti a szálloda működésével és kialakításával kapcsolatos funkcionális problémákat, amelyeket meg kell oldania. A kezdeti tanulmánynak értékelnie kell a szálloda működésének minden aspektusát, beleértve a személyzetet és a könnyű kiszolgálást.

miután megértette jelenlegi helyzetét, ideje meghatározni a felújítási koncepciót. Felújítással megkülönböztetheti ingatlanát a versenytársaktól. Ennek magában kell foglalnia az új létesítményekre vonatkozó követelményeket és a bevételek növelésének lehetőségeit. A projektépítész segíthet a szálloda újrakonfigurálásában, hogy fellebbezzen egy adott alpiacra. Például bemutathat egy éttermet, amely helyi ételekre és borokra specializálódott.

legjobb Hotel felújítása cégek

itt van az öt legjobb hotel felújítása cégek az Egyesült Államokban.

• LaMarca Construction: ez egy top renovator középpontjában a vendéglátóipar. Több mint 20 éves tapasztalattal rendelkezik, amely innovatív módszertanára támaszkodik. A LaMarca olyan tervekre specializálódott, amelyek minimalizálják a helyiség elmozdulását, amelyek részletes ajánlati bontást és költségelemzést tartalmaznak. Legutóbbi projekt: Residence Inn Louisville – ben, KY.
• CSP Inc: ez a teljes Szerkezetfestés Inc.felújítási részlege. (1979-ben alapították) az ország egyik legnagyobb szállodafelújító cége. Segít a szállodáknak megfelelni az ingatlanfejlesztési terveknek (Pip) és a frissített FF&E (bútorok, berendezési tárgyak és berendezések). Legutóbbi projekt: Hilton Hotel Rockville-ben, MD.
• Case & munkatársak: ez a cég 32 éve foglalkozik szállodaépítéssel és felújítással. Arra összpontosít, hogy a tulajdonos elégedettségét minőségi eredmények révén biztosítsa. A Case mind butikhotelekkel, mind nagyobb láncokkal működik országszerte. Legutóbbi projekt: Stella Hotel Bryan, TX.
• IDC Építés: az 1999-ben alapított IDC kizárólag a vendéglátóiparban működik. Több mint 900 millió dollár értékű projektekben fejlesztett és felújított ingatlanokat. Partnereink közé tartozik a Hilton, A Marriott, A Hyatt és az InterContinental Hotels (IHC). Legutóbbi Projekt: Marriott szálloda Winston Salemben, NC.
• 3.szint Építés: ez a vállalat új technológiákat alkalmaz a csúcsminőségű projektek megvalósításához. Minden méretű projektet kezel, a kis bérlői fejlesztésektől a több millió dolláros építésig és felújításig. A cég 2006-ban indult. Legutóbbi projekt: Wyndham Hotel, Garden Grove ca.

hogyan Assets America GmbH segíthet

Assets America GmbH segít finanszírozni a szálloda felújítási projekt nélkül a szóváltás szenved a bankok. A magánhitelezők és a helyi/regionális bankok hálózata a legtöbb projektet 10 millió dollárral finanszírozhatja. Ne pazarolja a hónapokat a bankokkal folytatott tárgyalásokra-vegye fel velünk a kapcsolatot még ma egy privát konzultációra.

Gyakran Ismételt Kérdések

miért csökken a szálloda felső határa felújítás után?

a felső határ mértéke a nettó működési jövedelem osztva a jelenlegi piaci értékkel. A szálloda felújítása azonnal növeli az ingatlan értékét, még akkor is, ha a NOI az aránynövekedés miatt is növekszik. Az eredmény alacsonyabb felső határ.

mennyivel nőtt a szálloda felújítása 2013 óta?

a felújításokra fordított éves átlagos szállodai tőkekiadások 7% – kal nőttek 2013 óta. 2020 – ban a felújítási tevékenység súlyos visszaesést mutat a Covid-19 járvány miatt. A helyreállítástól függően a felújítások 2021-ig is depressziósak lehetnek.

hogyan lehet egy átlagos szállodát kitűnővé tenni drága átalakítás nélkül?

a softgoods-ot és a signage-t szerény áron frissítheti. Ez magában foglalja az új szőnyegeket, drapériákat, függönyöket és kárpitozott tárgyakat. A szobák új törölközőket, ágytakarókat, lepedőket, párnákat és műalkotásokat kapnak.