Loi sur les Associations communautaires de Virginie
Dans le monde de l’application des pactes, des actes et des restrictions, les injonctions sont l’un des outils les plus puissants dont disposent les gestionnaires d’associations dans leur arsenal. Une injonction est une ordonnance d’un tribunal obligeant un propriétaire à se conformer à des règles ou restrictions particulières ou ordonnant au propriétaire de cesser de violer les restrictions. Les associations peuvent demander une injonction, que l’association souhaite ou non demander des dommages-intérêts pécuniaires contre le propriétaire.
Les tribunaux sont souvent disposés à prononcer des injonctions pour plusieurs raisons. Premièrement, dans la plupart des cas où des injonctions sont appropriées, l’association a pris de nombreuses mesures avant de déposer une poursuite pour faire respecter les clauses, y compris des communications avec le propriétaire, appelant le propriétaire à une audience de procédure régulière du conseil, évaluant les accusations de non-conformité et souvent des demandes de conformité de la part de l’avocat de l’association. L’association peut alors plaider devant le tribunal, arguant qu’elle ne peut rien faire d’autre pour faire respecter les restrictions. Les juges sont souvent favorables à ces arguments, en particulier compte tenu du fait que les restrictions sont légalement considérées comme un contrat avec le propriétaire, et si le propriétaire refuse de respecter le contrat, la seule voie de recours est celle des tribunaux. De plus, la plupart des violations affectent les propriétés voisines et diminuent souvent la valeur des maisons et / ou rendent difficile la vente de leur propriété par les voisins.
De plus, en Virginie, si une association ne respecte pas ses engagements et restrictions, il est possible qu’elle soit réputée avoir renoncé au droit d’appliquer ces restrictions à une date ultérieure. Pensez-y comme une ville qui refuse d’appliquer les ordonnances de zonage. Lorsque les promoteurs construisent des bâtiments en violation des restrictions de zonage et que la ville refuse d’appliquer ces ordonnances, il serait injuste pour la ville des années plus tard de faire un détour et de décider que ces mêmes bâtiments ne sont plus conformes. La ville sera coincée avec leurs actions antérieures parce que les promoteurs se sont fiés à la non-application à leur détriment. De même, si une association ne fait pas respecter les restrictions et qu’un propriétaire prend des mesures au cours d’une période de temps en violation des restrictions, le propriétaire peut faire valoir que l’association a renoncé à son droit d’appliquer les clauses contractuelles. Ainsi, lorsqu’une association s’adresse au tribunal pour obtenir une injonction, elle devrait faire valoir que, à moins qu’elle n’utilise tous les recours dont elle dispose (y compris les mesures injonctives), cela pourrait avoir des conséquences permanentes en ce sens que l’association pourrait perdre la capacité de faire respecter ce pacte à l’avenir.
Une injonction est si puissante car elle peut être immédiatement appliquée en cas de violation de l’injonction. Il n’y a pas besoin d’avis chronophages, de réunions du conseil d’administration ou d’autres mécanismes procéduraux. L’association dépose simplement une Requête en injonction de justifier auprès du Tribunal et demande au Tribunal de déclarer le propriétaire coupable d’outrage à l’ordonnance d’injonction. Le tribunal a plusieurs options pour appliquer l’injonction, y compris l’évaluation des amendes et des honoraires d’avocat et, si le propriétaire refuse continuellement de se conformer à l’injonction et / ou de se présenter aux audiences sur la violation, émettre un capias pour l’arrestation du propriétaire. Une fois le capias effectué, le propriétaire doit se présenter à l’audience ou faire face à une peine de prison réelle. Il est peu probable qu’un tribunal accorde une peine de prison au propriétaire, mais dans des cas extrêmes, un capias peut amener le propriétaire à réaliser à quel point l’association est sérieuse en matière d’application de la loi. De plus, le tribunal peut très probablement rendre un jugement en faveur de l’association pour les honoraires d’avocat facturés dans une telle action, encourageant davantage le propriétaire à se conformer.
En demandant une injonction, l’association devrait essayer d’être aussi large que possible. Bien que certains juges n’accordent une injonction que pour traiter la violation spécifique en cause, selon le type de violation, d’autres peuvent être prêts à signer des ordonnances d’injonction empêchant le propriétaire de violer les clauses et restrictions de quelque manière que ce soit. Ce type d’injonction inclusive donne à l’association un grand pouvoir de traduire le propriétaire en justice en cas de violation. Les associations doivent veiller à ne pas abuser de l’autorité des tribunaux en introduisant une Requête en Ordonnance de Justification pour chaque violation, mais pour les violations répétées, cela peut aider les associations à saisir les tribunaux afin d’exécuter l’injonction sans avoir à déposer des plaidoiries préliminaires supplémentaires.
Les injonctions aident les associations à réduire les formalités administratives et à faire respecter efficacement leurs engagements et restrictions. Lorsqu’elles intentent une poursuite pour violation des clauses ou des règles et règlements, les associations devraient fortement envisager de demander une injonction générale contre le propriétaire.
Cet article a été initialement publié dans la section du Sud-Est de la Virginie de la publication Currents de l’Institut des associations Communautaires, la section régionale de l’Institut des associations communautaires.
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