Comment Expulser un Locataire: Un processus en 8 étapes à suivre 2022
De temps en temps, le moment vient où vous devrez peut-être expulser un locataire.
Peut-être que le loyer n’est pas payé, ou peut-être qu’il y a une activité illégale sur votre propriété. Les propriétaires qui n’agissent pas rapidement pour expulser un locataire courent le risque de voir la valeur de la propriété diminuer en raison de la perte de revenus locatifs et de la destruction causée par le locataire.
Dans cet article, nous examinerons en profondeur le fonctionnement d’une expulsion résidentielle et offrirons des conseils pratiques sur la façon d’expulser un locataire.
Pourquoi les propriétaires Doivent-ils expulser?
Aucun propriétaire ne veut expulser un locataire, mais il n’y a parfois pas d’autre choix. Les propriétaires qui attendent trop longtemps pour expulser un locataire peuvent voir les flux de trésorerie diminuer rapidement et potentiellement des milliers de dollars de dommages matériels causés par un mauvais locataire.
Parmi les raisons les plus courantes pour lesquelles un propriétaire doit expulser un locataire, citons:
Non-paiement du loyer
L’une des raisons les plus courantes pour expulser un locataire est le non-paiement du loyer. Malheureusement, même les meilleurs locataires peuvent rencontrer des difficultés inattendues qui entravent leur capacité à honorer leurs obligations de location.Une réduction du temps de travail, une perte d’emploi ou une fermeture d’entreprise, un problème de santé majeur ou un changement de situation familiale ne sont que quelques-unes des situations qui peuvent empêcher un locataire de payer son loyer, même s’il le souhaite.
Cependant, posséder un bien locatif est une entreprise comme une autre. Alors que certains propriétaires peuvent choisir de mettre un locataire en retard sur le loyer sur un plan de paiement écrit, vous n’aurez peut-être pas d’autre choix que d’expulser.
Locataire « Professionnel »
Un locataire « professionnel » est une personne qui loue votre bien dans l’intention de ne pas payer le loyer chaque mois. Bien que le locataire ait peut-être payé de l’argent initial, comme le loyer du premier mois et le dépôt de garantie, il se peut qu’il ne paie jamais un centime de plus.
Le locataire professionnel sait comment fonctionne le processus d’expulsion et est un expert dans l’exploitation des failles des lois des propriétaires-locataires de l’État pour vivre mois après mois sans loyer jusqu’à ce que vous puissiez enfin expulser.
Un drapeau rouge que vous pouvez avoir affaire à un locataire professionnel est lorsque le demandeur est pressé d’emménager. Ils savent qu’il y a souvent un décalage entre une expulsion récente apparaissant sur un rapport d’historique de location et une course contre la montre pour louer une nouvelle maison avant que leur ancienne expulsion ne devienne publique.
Activité illégale
Vendre de la drogue, utiliser le domicile pour se prostituer ou jouer, ou même exploiter une entreprise légitime hors de la maison sont autant d’exemples d’activité illégale du locataire pouvant justifier une expulsion.
En permettant la poursuite d’activités illégales dans votre bien locatif, vous brisez également la garantie implicite d’habitabilité accordée aux autres locataires d’une propriété multifamiliale et créez des problèmes pour le quartier en général.
Dans de nombreux cas, un propriétaire peut expulser un locataire engagé dans une activité criminelle de manière accélérée. Vous pouvez consulter un avocat local sur les lois de votre juridiction pour connaître vos droits.
Violation d’autres dispositions du bail
Une autre raison courante d’expulser un locataire est la violation d’une ou de plusieurs dispositions du bail. Par exemple, vous pouvez découvrir que le locataire a un animal de compagnie ou un colocataire qui n’est pas autorisé, ou que vous êtes condamné à plusieurs reprises à une amende par l’association des propriétaires (HOA) pour des infractions causées par le locataire.
De telles violations sont normalement curables, ce qui signifie que le locataire promet de résoudre le problème immédiatement. Mais à l’avenir, vous ou votre gestionnaire immobilier devrez surveiller de près le locataire pour vérifier qu’il ne viole pas à nouveau le bail.
Parfois, les locataires font ce qu’ils promettent, d’autres fois, ils ne le font pas. Les locataires qui violent à plusieurs reprises les termes et conditions du bail peuvent être expulsés, mais assurez-vous de tenir des registres précis au cas où vous vous retrouverez devant un tribunal.
Destruction de la propriété
Les locataires qui causent des dommages à la propriété au-delà de l’usure normale peuvent également être expulsés d’un bien locatif. Des dommages excessifs, tels que des trous perforés dans le mur ou des fenêtres cassées, peuvent être découverts lors d’une inspection périodique de la propriété.
Alors que certains États autorisent un propriétaire à utiliser le dépôt de garantie du locataire pour payer les dommages, le montant du dépôt n’est souvent pas suffisant. En effet, les États limitent également le montant du dépôt de garantie qu’un propriétaire peut exiger d’un locataire, généralement un montant égal à une ou deux fois le loyer mensuel.
Lorsque les dommages causés par le locataire atteignent le point où la valeur de votre propriété commence à diminuer et que les problèmes de santé et de sécurité deviennent une préoccupation, il peut être temps d’expulser le locataire.
Astuce: L’utilisation du système de stockage de documents en ligne sécurisé gratuit de Stessa facilite la tenue de registres précis de l’état avant et après de votre propriété pour aider à prouver que les dommages causés par le locataire dépassent l’usure normale.
Comment expulser un locataire
Bien que le processus exact d’expulsion d’un locataire varie selon la juridiction, il y a généralement huit étapes à suivre pour expulser un locataire:
Passez en revue les lois applicables du propriétaire-locataire
Avant de commencer une expulsion, assurez-vous que la loi est en vigueur à vos côtés:
- Parlez à un avocat immobilier;
- Consultez votre gestionnaire immobilier local;
- Visitez le site Web des ressources juridiques Nolo.com pour en savoir plus sur les lois sur les propriétaires-locataires dans votre État; et
- Vérifiez les lois de la municipalité locale.
Avoir une raison valable pour expulser
Après avoir examiné les lois, déterminez si vous avez une raison valable pour expulser un locataire. En général, un propriétaire peut expulser un locataire pour violation du bail, comme ne pas payer le loyer, mener une activité illégale, avoir un colocataire ou un animal de compagnie non autorisé et refuser de remédier à la situation, ou enfreindre à plusieurs reprises les termes et conditions du contrat de location.
Raison avec le locataire
Dans certaines situations, il peut être judicieux de parler avec le locataire pour voir s’il est prêt à partir sans être expulsé. En effet, l’expulsion d’un locataire peut prendre du temps et coûter cher, et la plupart des bons locataires ne veulent pas d’une marque négative sur leur rapport de crédit.
Selon un article récent publié sur le blog BiggerPockets, une expulsion résidentielle peut coûter entre 4 000 et 7 000 $, y compris les frais de justice, les frais de réparation et la perte de revenus locatifs.
Offrir des clés en espèces au locataire peut être un moyen efficace d’obtenir la coopération de votre locataire et d’éviter une expulsion coûteuse.
Signifier un avis d’expulsion écrit
L’étape suivante consiste à signifier au locataire un avis d’expulsion écrit approprié qui, selon la juridiction applicable, peut inclure ::
- Un avis de paiement ou de cessation indiquant que le loyer est en souffrance et fournissant au locataire un délai précis pour payer le loyer en souffrance en totalité, y compris les frais de retard, ou quitter immédiatement les lieux;
- Un avis de guérison ou de cessation lorsqu’un locataire viole une disposition du bail autre que le paiement du loyer, comme avoir un animal de compagnie, un colocataire ou des fêtes bruyantes fréquentes. Le locataire a la possibilité de résoudre le problème (normalement dans les quelques jours suivant la réception de l’avis écrit) ou de quitter la propriété;
- Un avis de cessation inconditionnel exige que le locataire quitte immédiatement la propriété, sans possibilité de réparer la violation. Les activités illégales, la création d’une nuisance publique ou la destruction de la propriété sont des exemples du moment où il faut signifier au locataire un avis de cessation inconditionnel.
Poursuivre pour une expulsion
De nombreux propriétaires choisissent d’embaucher un avocat immobilier compétent spécialisé dans les expulsions résidentielles pour gérer leurs procédures d’expulsion. Cela peut être rentable car, si chaque étape du processus d’expulsion n’est pas suivie avec précision, un propriétaire peut devoir tout recommencer. Pire encore, un propriétaire qui expulse illégalement un locataire peut être soumis à des frais, à des dommages-intérêts ou aux deux.
Un propriétaire qui choisit de ne pas embaucher d’avocat devra préparer et déposer les actes de procédure requis devant le tribunal approprié, payer les frais de dépôt et effectuer les services appropriés.
Préparez-vous à l’audience
Vous ou votre avocat devrez apporter les documents suivants au tribunal:
- Contrat de location original signé;
- Documents de paiement, tels qu’un rôle de loyer et des relevés bancaires;
- Copies de la correspondance entre vous et le locataire;
- Preuve que vous avez fait un effort de bonne foi pour permettre au locataire de remédier à la violation (le cas échéant);
- Preuve de la violation du bail par le locataire, telles que des photographies des dommages excessifs ou des témoignages selon lesquels le locataire porte atteinte au droit des autres occupants à la jouissance paisible;
- Une copie de l’avis d’expulsion et une preuve de livraison.
Expulser le locataire
À condition que vous ayez suivi le processus d’expulsion de la propriété dans votre juridiction, le tribunal tranchera probablement en votre faveur. Vous recevrez une ordonnance du tribunal, souvent appelée Bref de restitution, qui vous permet de retirer légalement le locataire de votre propriété.
Le bref est envoyé aux forces de l’ordre locales qui visiteront la propriété, donneront aux locataires quelques minutes pour emballer certains effets personnels, puis enlèveront physiquement le locataire expulsé et les effets personnels du locataire, si nécessaire.
Recouvrez le loyer en souffrance
Lorsque vous gagnez une affaire d’expulsion, le tribunal vous accorde également souvent un jugement pour le loyer en souffrance et les coûts des dommages causés par le locataire. De nombreux propriétaires embauchent une agence de recouvrement pour percevoir l’argent dû par le locataire.
Une agence déposera le jugement auprès des bureaux de crédit, suivra le locataire s’ils ont disparu sans laisser de trace, et garnira les salaires et autres actifs du locataire jusqu’à ce que vous ayez perçu l’argent que le locataire doit.
Important: Les lois d’expulsion Varient selon l’État
Le processus exact d’expulsion d’un locataire varie selon chaque État et varie souvent d’une ville à l’autre de l’État. Il existe plusieurs façons d’en savoir plus sur les lois spécifiques du propriétaire-locataire de l’État et sur votre processus d’expulsion local.
Le site de ressources juridiques Nolo.com a de nombreux articles à examiner avant de commencer une expulsion, y compris les lois des propriétaires-locataires de l’État, les lois de l’État sur la résiliation pour non-paiement du loyer et les lois de l’État sur les résiliations inconditionnelles.
Selon la taille du marché dans lequel se trouve votre bien locatif, il peut également y avoir des avocats spécialisés dans les expulsions résidentielles moyennant des frais fixes. Votre gestionnaire immobilier ou votre groupe d’investissement immobilier local sont deux bonnes sources pour trouver un avocat immobilier. Vous pouvez également effectuer une recherche en ligne à l’aide de sites Web tels que LawInfo.com et Avvo.
Comment Expulser un locataire Sans Expulser
Le coût moyen d’une expulsion résidentielle peut facilement s’élever à plusieurs milliers de dollars ou plus du début à la fin, selon les recherches de SmartMove et BiggerPockets.
Au lieu d’avoir un locataire non payant dans votre propriété pendant des mois pendant que l’expulsion fait son chemin dans le système juridique, il peut être judicieux de convaincre le locataire de partir sans avoir à expulser:
- Rencontrez le locataire en face à face dans un endroit neutre (comme le café public local). Parlez au locataire des ramifications de l’expulsion, telles qu’un rapport de crédit négatif et un rapport d’historique de location incorrect. Si le locataire accepte de partir plus tôt, rédigez un accord que le locataire doit signer au cas où il tenterait de changer d’avis.
- Offrez au locataire des clés en espèces en payant le locataire pour qu’il parte plus tôt. Certains propriétaires trouvent que payer le premier mois de loyer du locataire dans un nouvel endroit ou couvrir leurs frais de déménagement est un petit prix à payer pour éviter une expulsion coûteuse.
Conseils pour réduire le taux d’expulsion
La prévention d’une expulsion commence souvent par un bon dépistage des locataires.
La plupart des services de filtrage des locataires en ligne sont gratuits pour les propriétaires et facturent au locataire des frais de demande modiques pour l’exécution de rapports tels que:
- Antécédents de crédit;
- Vérification des antécédents;
- Rapport d’historique de location;
- Numéro de sécurité sociale (SSN) et vérification de l’identité; et
- Rapports criminels et délinquants sexuels multiétatiques.
Les rapports sont généralement disponibles pour que vous puissiez les examiner quelques heures après que le locataire a rempli une demande de location en ligne. Assurez-vous d’examiner le matériel reçu, de contacter l’employeur actuel du demandeur pour vérifier le revenu et d’appeler les anciens propriétaires du locataire pour savoir si le locataire a payé le loyer à temps et s’est occupé de la propriété.
Réflexions finales sur les expulsions
Expulser un locataire est quelque chose que la plupart des propriétaires doivent faire à un moment ou à un autre. Pour expulser avec succès un locataire, assurez-vous de comprendre vos lois locales et de suivre le processus d’expulsion approprié pour votre juridiction. Les expulsions peuvent prendre beaucoup de temps et coûter beaucoup d’argent, c’est pourquoi de nombreux propriétaires explorent des alternatives comme offrir de l’argent pour les clés.