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Guide Ultime de la Rénovation Hôtelière (Coûts, Entreprises, Conseils)

18 avril 2020

Les propriétaires d’hôtels doivent maintenir leurs propriétés en bon à excellent état afin de rester compétitifs. Pour beaucoup, cela nécessite un processus continu d’entretien, de mises à niveau et de rénovations. Certaines rénovations ont un impact modeste sur les coûts, tandis que d’autres nécessitent des dépenses en immobilisations importantes. Par conséquent, les propriétaires doivent être parfaitement familiarisés avec:

• Coûts de rénovation hôtelière
• Entreprises de rénovation hôtelière
• Entrepreneurs en rénovation hôtelière
• Planification des rénovations hôtelières

Nous aborderons ces sujets et plus encore dans cet article pour aider les propriétaires d’hôtels à maintenir la valeur de leurs investissements.

Vidéo: Tie Lapse – Rénovation de l’hôtel en une semaine

Coûts de rénovation de l’hôtel

Nous pouvons facilement diviser les coûts de rénovation entre les produits tendres, la redécoration et la construction. Les articles mous comprennent des tapis, des tissus d’ameublement, des matelas, des oreillers, des serviettes, des rideaux et d’autres articles similaires. Les coûts de redécoration couvrent la peinture, le papier peint, les surfaces, les œuvres d’art, les nouveaux meubles et accessoires et d’autres éléments de décoration.

Parfois, les hôtels doivent être construits pour réhabiliter, reconfigurer ou agrandir la propriété. Les projets pourraient inclure une nouvelle façade extérieure, de nouvelles structures, de nouvelles salles de bains, des espaces intérieurs retravaillés, un stationnement agrandi et bien d’autres. Les activités de construction peuvent également inclure des mises à niveau technologiques pour améliorer la connectivité, la sécurité, le contrôle et le divertissement. Les rénovations mineures peuvent être relativement peu coûteuses, tandis que les constructions majeures peuvent facilement entraîner des coûts à six et sept chiffres.

Les hôteliers doivent être en mesure d’effectuer des activités de rénovation tout en perturbant le moins possible les opérations et les revenus de l’hôtel. Cela nécessite une planification, une budgétisation et un financement minutieux. Si vous n’avez pas de plan intégré, vous risquez de perdre du temps et de l’argent.

Le tableau HospitalityNet suivant montre les coûts de rénovation représentatifs pour les hôtels économiques, les séjours prolongés et les hôtels de milieu de gamme. Naturellement, les coûts de rénovation sont plus élevés pour les classes hôtelières supérieures.

Combien De Temps Les Rénovations De L’Hôtel Prennent-Elles?

Vous pourriez être en mesure de remplacer les produits tendres en quelques semaines seulement. Des rénovations plus importantes peuvent prendre des mois, et une rénovation complète peut nécessiter la plus grande partie d’un an ou plus. Vous devriez laisser beaucoup de temps pour développer vos plans détaillés et précommander des matériaux / marchandises. La disponibilité de la main-d’œuvre, ou son absence, peut avoir un impact sur votre calendrier de rénovation. Naturellement, vous souhaitez que les rénovations se déroulent rapidement afin de minimiser les temps d’arrêt et donc les pertes de revenus.

Comment planifier une rénovation d’hôtel

Toutes les rénovations ne sont pas les mêmes. De nombreux hôtels de haute qualité maintiennent des horaires de rénovation différents, tels que les suivants:

• Remise à neuf: Une remise à neuf de meubles, d’équipements, d’accessoires et de meubles peut avoir lieu sur un cycle de trois à six ans. Pour un hôtel cinq étoiles, chaque rénovation coûtera probablement entre 8 000 $ et 12 000 per par chambre.
• Rénovation de base: Une rénovation de base est plus vaste qu’une rénovation. Cela peut signifier la mise à niveau des fonctionnalités et des systèmes, ce qui coûte en moyenne environ 20 000 $ par chambre pour un hôtel cinq étoiles.
• Rénovation complète : Elle peut avoir lieu tous les 25 à 50 ans et comprend une reconstruction majeure. Un hôtel cinq étoiles peut dépenser environ 100 000 $ par chambre pour une rénovation complète.

D’autres considérations pour planifier des rénovations peuvent inclure:

• Saisonnalité : Vous perdrez moins de revenus si vous planifiez votre rénovation pendant la saison morte. Cependant, vous devez vous assurer de contracter les matériaux et la main-d’œuvre bien à l’avance. En effet, vos concurrents planifieront également leurs rénovations pendant la saison morte.
• Événements spéciaux: Peut-être qu’un grand événement annuel ou biennal aura lieu au cours des deux prochaines années. Vous voudrez peut-être planifier vos rénovations bien avant l’événement afin de pouvoir prendre votre part de réservations.
• Compétition: Vous voudrez peut-être accélérer votre calendrier de rénovation si un nouveau concurrent ouvre un hôtel près de chez vous. Sinon, vous risquez de connaître une augmentation du taux de vacance. Alternativement, vous devrez peut-être réduire les tarifs de vos chambres pour concurrencer la nouvelle propriété.
• Faibles taux de vacance: Si vous vendez tous les soirs, vous voudrez peut-être agrandir votre propriété pour accueillir plus de clients. Cela peut vous amener à augmenter votre cycle de rénovation de base ou complet afin que vous puissiez profiter de la forte demande.
• Facteurs environnementaux / de durabilité: Ceux-ci incluent des coûts d’utilité élevés, une conception inefficace et d’autres facteurs que vous pouvez corriger avec une rénovation de base.

Études de cas utiles

Deux études de cas de rénovation utiles sont:

• Rénovation de l’hôtel Pacific Beach
• Rénovation de l’hôtel Nickelodeon

Ces rénovations illustrent que certaines rénovations nécessitent une reconstruction coûteuse pour offrir une toute nouvelle expérience client.

Rénovation de l’hôtel Pacific Beach

La rénovation de l’hôtel Pacific Beach a été achevée en 2018 sur la plage de Waikiki à Hawaï. La propriété d’origine a été construite à la fin des années 1960 et a rouvert sous le nom de Alohilani Resort Waikiki Beach. L’ancien hôtel était claustrophobe et collant. Le prix du reno complet était de 115 millions de dollars. Le nouveau hall comprend de grands piliers en bois, des sculptures, des comptoirs en marbre blanc et des canapés et des chaises chics. Le hall accueille maintenant le bar O confortable qui sert des boissons et des apéritifs. Au-dessus de l’hôtel d’origine se trouve un aquarium de 280 000 gallons. L’hôtel a amélioré l’aquarium Océanarium de deux étages qui accueillera plus de 1 000 poissons.

L’hôtel reconfiguré compte 839 chambres réparties dans deux tours. Les nouveaux équipements comprennent des courts de tennis sur le toit, un spa et une salle de sport. Une piscine régulière rejoint une piscine à débordement, toutes deux adjacentes au bar. Vous pourrez louer une cabane privée en face de la terrasse de la piscine. Naturellement, l’hôtel a ouvert un restaurant de premier plan, Morimoto Asia Waikiki, proposant une cuisine de classe mondiale. L’hôtel a également ajouté un nouveau restaurant pour le petit-déjeuner. Les rénovations des chambres sont dans un style minimaliste avec un mobilier en bois et des articles en bois blanc cassé.

Rénovation de l’hôtel Nickelodeon

La rénovation de l’hôtel Nickelodeon à Orlando a transformé le Nickelodeon Suites Resort en Holiday Inn Resort Orlando. Le coût de la rénovation et du changement de marque s’est élevé à 27,5 millions de dollars, créant le plus grand complexe Holiday Inn au monde. Il s’agissait d’une rénovation majeure qui comprenait un parc aquatique, des bars et des espaces de restauration. L’établissement est un hôtel entièrement composé de suites destiné à attirer les familles en visite à Orlando. L’hôtelier a amélioré toutes les chambres et ajouté des restaurants pour démarrer. Les rénovations ont été étendues aux nouvelles toilettes, aux salles de réunion, au hall, au salon et au café. En outre, l’hôtel a apporté de nouveaux meubles, luminaires et éléments intérieurs.

La piscine a un nouveau revêtement, du mobilier d’extérieur, des cabanes, même un espace de yoga. Les enfants apprécieront les bonbons du Club, même si leurs dentistes les désapprouvent, ainsi que le salon de crème glacée Hershey. Le complexe de 24 acres dispose de 777 suites sur six étages. Les chambres comprennent une kitchenette ou une cuisine entièrement équipée, des espaces de vie communs, une télévision HD et une connexion Wi-Fi gratuite. Le parc aquatique dispose de sept toboggans, d’un château d’eau de quatre étages, d’une zone d’éclaboussures, d’un réservoir d’eau et de nombreux autres équipements. Les autres caractéristiques comprennent de l’or miniature, un terrain de basket-ball, des filets d’escalade, des bains à remous et des jets d’eau. En outre, il y a un théâtre 4D, un labyrinthe laser et une arcade de 3 000 pieds carrés.

Vidéo: L’hôtel Pacific Beach va subir un réaménagement de 115 millions de dollars

Conseils et astuces utiles

Le remodelage / la rénovation devrait prêter attention à plus que l’esthétique de l’hôtel. Cela nécessite également une évaluation minutieuse de l’expérience globale des clients. Cela peut révéler des problèmes fonctionnels avec le fonctionnement et la conception de votre hôtel que vous devez résoudre. Votre étude initiale devrait évaluer tous les aspects des opérations de votre hôtel, y compris la dotation en personnel et la facilité de service.

Une fois que vous avez compris votre situation actuelle, il est temps de préciser votre concept de rénovation. Vous pouvez utiliser une rénovation pour distinguer votre propriété de vos concurrents. Cela devrait inclure vos besoins en matière de nouvelles installations et vos possibilités d’augmenter les revenus. L’architecte du projet peut aider à reconfigurer l’hôtel pour l’adapter à un sous-marché particulier. Par exemple, vous pourriez présenter un restaurant spécialisé dans les aliments et les vins locaux.

Meilleures entreprises de rénovation hôtelière

Voici cinq des meilleures entreprises de rénovation hôtelière aux États-Unis.

• LaMarca Construction: C’est un rénovateur de premier plan axé sur l’industrie hôtelière. Elle a plus de 20 ans d’expérience qui s’appuie sur sa méthodologie innovante. LaMarca se spécialise dans les plans qui minimisent le déplacement de la pièce et qui comportent une ventilation détaillée des soumissions et une analyse des coûts. Projet récent: Residence Inn à Louisville, KY.
• CSP Inc: Il s’agit de la division rénovation de Complete Structure Painting Inc. (fondée en 1979) et est l’une des plus grandes entreprises de rénovation hôtelière du pays. Il aide les hôtels à se conformer aux Plans d’amélioration de la propriété (PIP) et à améliorer FF & E (mobilier, luminaires et équipements). Projet récent: Hôtel Hilton à Rockville, MD.
• Case & Associés : Cette société est spécialisée dans la construction et la rénovation hôtelière depuis 32 ans. Il se concentre sur la satisfaction des propriétaires grâce à des résultats de qualité. Case travaille à la fois avec des hôtels de charme et des grandes chaînes à l’échelle nationale. Projet récent: Hôtel Stella à Bryan, TX.
• IDC Construction : Fondée en 1999, IDC opère exclusivement dans le secteur de l’hôtellerie. Il a développé et rénové des propriétés dans des projets d’une valeur de plus de 900 millions de dollars. Les partenaires comprennent les hôtels Hilton, Marriott, Hyatt et InterContinental (IHC). Projet Récent: Hôtel Marriott à Winston Salem, Caroline du Nord.
• Construction de niveau 3: Cette entreprise utilise des technologies émergentes pour livrer des projets de qualité supérieure. Il gère des projets de toutes tailles, de l’amélioration de petits locataires à la construction et à la rénovation de plusieurs millions de dollars. L’entreprise a démarré en 2006. Projet récent: Hôtel Wyndham, Garden Grove CA.

Comment Assets America® peut aider

Assets America® peut vous aider à financer votre projet de rénovation d’hôtel sans tous les tracas que vous subissez de la part des banques. Notre réseau de prêteurs privés et de banques locales/régionales peut financer la plupart des projets à partir de 10 millions de dollars. Ne perdez pas des mois à négocier avec les banques – contactez-nous dès aujourd’hui pour une consultation privée.

Foire aux questions

Pourquoi le tarif plafond de l’hôtel diminue-t-il après la rénovation?

Le taux plafond est le résultat d’exploitation net divisé par la valeur de marché courante. Une rénovation d’hôtel augmente immédiatement la valeur de la propriété, même si le NOI augmente également en raison des hausses de tarifs. Le résultat est un taux de capitalisation inférieur.

Combien la rénovation des hôtels a-t-elle augmenté depuis 2013 ?

La moyenne annuelle des dépenses en immobilisations des hôtels pour les rénovations a augmenté de 7 % depuis 2013. L’année 2020 connaîtra un fort ralentissement de l’activité de rénovation en raison de la pandémie de Covid-19. Selon la reprise, les rénovations peuvent également être ralenties jusqu’en 2021.

Comment faire ressortir un hôtel moyen sans un remodelage coûteux?

Vous pouvez améliorer les produits et la signalisation à un prix modeste. Cela inclut les nouveaux tapis, rideaux, rideaux et articles rembourrés. Les chambres peuvent obtenir de nouvelles serviettes, couvre-lits, draps, oreillers et œuvres d’art.