Virginia Community Association Law
maailmassa, jossa pannaan täytäntöön liittoja, tekoja ja rajoituksia, kiellot ovat yksi tehokkaimmista työkaluista, joita yhdistysten johtajilla on arsenaalissaan. Kieltotuomio on tuomioistuimen määräys, joka joko vaatii asunnonomistajaa noudattamaan tiettyjä sääntöjä tai rajoituksia tai määrää asunnonomistajan lopettamaan rajoitusten rikkomisen. Yhdistykset voivat pyytää vahingonkorvausta riippumatta siitä, haluaako yhdistys hakea rahallista vahingonkorvausta asunnonomistajaa vastaan.
tuomioistuimet ovat usein halukkaita antamaan kieltoja useista syistä. Ensinnäkin useimmissa tapauksissa, joissa kieltoja ovat asianmukaisia, yhdistys on ryhtynyt moniin toimiin ennen kanteen täytäntöönpanoa covenants, mukaan lukien viestinnän asunnonomistaja, soittamalla omistaja asianmukaisen prosessin kuuleminen hallituksen, arvioidaan noudattamatta jättämisestä maksuja, ja usein vaatimuksia noudattamista yhdistyksen asianajaja. Tämän jälkeen yhdistys voi vedota tuomioistuimeen ja todeta, ettei yhdistys voi tehdä juuri muuta rajoitusten valvomiseksi. Tuomarit suhtautuvat usein myötämielisesti näihin väitteisiin, varsinkin kun otetaan huomioon, että rajoitukset katsotaan oikeudellisesti sopimukseksi asunnonomistajan kanssa, ja jos asunnonomistaja kieltäytyy noudattamasta sopimusta, ainoa muutoksenhakukanava on tuomioistuimissa. Lisäksi useimmat rikkomukset vaikuttavat naapurikiinteistöihin ja laskevat usein kodin arvoja ja / tai vaikeuttavat naapureiden omaisuuden myyntiä.
Virginiassa on lisäksi mahdollista, että jos yhdistys ei pane täytäntöön liittojaan ja rajoituksiaan, sen voidaan katsoa luopuneen oikeudestaan panna nämä rajoitukset täytäntöön myöhemmin. Ajattele kaupunkia, joka kieltäytyy noudattamasta kaavoitusmääräyksiä. Kun rakennuttajat rakentavat rakennuksia vastoin kaavoitusrajoituksia ja kaupunki kieltäytyy noudattamasta näitä määräyksiä, olisi epäreilua, että kaupunki vuosia myöhemmin tekisi täyskäännöksen ja päättäisi, että nämä samat rakennukset ovat nyt sääntöjen vastaisia. Kaupunki jää jumiin aiempiin toimiinsa, koska rakennuttajat luottivat ulosoton laiminlyöntiin heidän vahingokseen. Samoin, jos yhdistys ei noudata rajoituksia,ja asunnonomistaja ryhtyy toimiin yli ajan vastoin rajoituksia, asunnonomistaja voi väittää, että yhdistys luopui oikeudestaan valvoa liittojen. Niinpä kun yhdistys menee oikeuteen saadakseen kieltotuomion, sen pitäisi väittää, että jollei se käytä kaikkia käytettävissään olevia keinoja (mukaan lukien kieltotuomio), sillä voi olla pysyviä seurauksia siinä mielessä, että yhdistys voi menettää kyvyn panna kyseinen sopimus täytäntöön tulevaisuudessa.
kielto on niin voimakas, koska se voidaan panna välittömästi täytäntöön, jos kieltoa rikotaan. Aikaa vieville ilmoituksille, johtokunnan kokouksille tai muille menettelymekanismeille ei ole tarvetta. Yhdistys vain jättää vaatimuksen Asian osoittamiseksi tuomioistuimelle ja vaatii, että tuomioistuin toteaa asunnonomistajan halveksivan kieltomääräystä. Tuomioistuimella on useita vaihtoehtoja valvoa kieltotuomiota, mukaan lukien sakkojen ja asianajajan palkkioiden arviointi, ja jos asunnonomistaja kieltäytyy jatkuvasti noudattamasta kieltotuomiota ja/tai ilmestyy kuulemisiin rikkomuksesta, antaa capias asunnonomistajan pidätykseen. Kun capias on suoritettu, asunnonomistajan on ilmestyttävä kuulemiseen tai kohdata todellinen vankila aikaa. On epätodennäköistä, että tuomioistuin todella antaa vankilassa aikaa asunnonomistaja, mutta äärimmäisissä tapauksissa capias voi joltata asunnonomistaja osaksi ymmärtämättä, kuinka vakava yhdistys on noin täytäntöönpanoa. Lisäksi tuomioistuin voi hyvin todennäköisesti antaa tuomion hyväksi yhdistyksen asianajajan palkkiot veloitetaan tällaisessa toiminnassa, edelleen kannustaa asunnonomistaja noudattamaan.
kieltoa hakiessaan yhdistyksen tulisi pyrkiä olemaan mahdollisimman laaja. Vaikka jotkut tuomarit vain antaa kieltotuomion käsitellä erityistä rikkomus kyseessä, riippuen rikkomuksen tyypistä, toiset voivat olla valmiita allekirjoittamaan kieltotuomioita estää asunnonomistaja rikkomasta liittoja ja rajoituksia millään tavalla. Tällainen osallistava välipäätös antaa yhdistykselle suuren vallan tuoda asunnonomistaja oikeuteen aina, kun on rikkomus. Yhdistysten tulisi huolehtia siitä, etteivät ne käytä väärin tuomioistuinten valtaa tuomalla Järjestysesitystä, joka osoittaa syyn jokaiseen rikkomukseen, mutta toistuvien rikkomusten osalta se voi auttaa yhdistyksiä pääsemään oikeuteen, jotta ne voivat panna täytäntöön kiellon ilman tarvetta toimittaa ylimääräisiä alustavia kirjelmiä.
kiellot auttavat yhdistyksiä vähentämään hallinnollista byrokratiaa ja panemaan tehokkaasti täytäntöön liittonsa ja rajoituksensa. Kun hakemuksen rikkomisesta liittojen tai sääntöjä ja määräyksiä, yhdistysten tulisi harkita voimakkaasti etsivät laaja kieltokanteeseen helpotusta vastaan asunnonomistaja.
tämä artikkeli on julkaistu alun perin Southeastern Virginia Chapter of Community Associations Institute ’ s Currents publication, the regional chapter of the Community Associations Institute.
Katso tästä.