Comprar una casa en las escaleras del palacio de justicia puede ser más barato, pero también más arriesgado
Con la avalancha de tráfico, se vendían casas y grandes cantidades de dinero cambiaban de manos.
Jon Rosen no podía creer lo que veía.
El residente de Belltown de 27 años de edad estaba viendo la subasta semanal de casas del Condado de King por primera vez con la esperanza de algún día conseguir una buena oferta en una casa embargada. Le sorprendió el procedimiento informal y anticuado.
Tres pregoneros de subastas sacaron listas de casas disponibles, apenas audibles por el ruido de la calle. Las ofertas se escribieron a mano en una hoja de papel mientras los licitadores, muchos de los cuales son clientes habituales, anunciaban su precio.
«Creo que es una locura», dijo Rosen. «Es un proceso extraño para esta época.»
También está ganando más atención a nivel local y nacional a medida que aumenta el número de propiedades embargadas.
Las subastas están atrayendo a novatos como Rosen que quieren aprender más al respecto, así como a inversores inmobiliarios experimentados que buscan oportunidades adicionales.
Las casas vendidas en subastas en el Condado de King (en el centro de Seattle y en un sitio en Bellevue) han aumentado aproximadamente un 29 por ciento este año en comparación con 2006 (de 529 a 680), según Dean Street & Associates, una firma de bienes raíces en Bellevue especializada en ejecuciones hipotecarias.
Las ventas de propiedades hipotecadas aumentaron un 90 por ciento hasta el mes pasado en el Condado de Pierce (de 396 a 753).
Cifras similares no estaban disponibles en el condado de Snohomish, pero el número de casas que ingresaron al proceso de ejecución hipotecaria aumentó un 17 por ciento (de 1,316 a 1,534), según las cifras de Dean Street.
Esos números también incluyen propiedades que revierten al prestamista si nadie las compra en una subasta.
El número real de propiedades embargadas en cada condado es mucho mayor que el número que se subasta. Alrededor de un tercio de ellos nunca llegan al bloque de subastas porque son retenidos en procedimientos de quiebra o vendidos de antemano, según Dean Street & Associates.
Mejores ofertas
A medida que se venden más casas en subasta, los inversores tienen una selección más amplia y, últimamente, las ofertas a menudo son mejores porque los bancos y las compañías hipotecarias están dispuestas a asumir una pérdida para descargar las propiedades.
En promedio, los compradores de casas embargadas ven un ahorro de alrededor del 18,5 por ciento en el área de Puget Sound, según ForeclosurePoint.com, un sitio web lanzado a principios de este año por DepotPoint en Bellevue.
Las casas subastadas abarcan toda la gama, desde nuevos condominios pequeños en el sur del Condado de King hasta grandes casas antiguas en Capitol Hill.
» Puede encontrar algunas propiedades muy interesantes en la subasta», dijo Chris Matty, director de marketing de DepotPoint.
Sin embargo, las subastas domésticas pueden ser un campo de minas, especialmente para los principiantes.
Por un lado, un posible comprador no siempre puede ver el interior de una casa embargada antes de la subasta, porque se considera propiedad privada; es posible que se quede atascado con algo que necesita reparaciones costosas.
Los compradores que no hacen su tarea también pueden quedar sujetos a un gravamen del que no son conscientes, borrando su buen negocio.
La escena
La subasta semanal de casas en el centro de Seattle muestra cómo el proceso puede ser particularmente intimidante para los novatos.
Además del proceso informal, la subasta está regida por una especie de old boys club, un grupo de agentes inmobiliarios competidores que se presentan cada semana.
Están en ello para hacer de sus clientes inversores un acuerdo y conocen todos los pormenores.
Dean Street, de 67 años, ha estado asistiendo a las subastas semanales durante más de 30 años. Está en su elemento en la venta, bromeando con sus competidores, entre ellos el Grupo de Ejecuciones Hipotecarias de Seattle, e interrumpiendo a los pregoneros de la subasta.
«Date prisa, hace frío aquí», dijo a la pregonera de subastas Tara Turpen, que estaba ocupada revisando una lista de propiedades. Simplemente sonrió, después de 7 años y medio en el trabajo, está acostumbrada a las burlas.
«me gusta», dijo. «Pero el clima puede ser un factor y tenemos gente que no entiende.»
El recién llegado Adam Wilkes, de 32 años, de Seattle, pujó por una casa de cuatro habitaciones en Seattle, pero perdió ante uno de los habituales.
La casa de 1,730 pies cuadrados en el lado norte de Lake Union tenía un valor de mercado estimado de 6 621,500 y fue por 4 412,500, un ahorro del 34 por ciento.
Sin embargo, no molestó a Wilkes, porque no esperaba comprar una casa al primer intento.
» Esta era la casa más bonita del vecindario más bonito», dijo. «Pero tengo muchos otros en vecindarios menos geniales que estoy viendo.»
Aún más desafiante es la financiación: Los compradores tienen que presentarse con el monto total de su oferta ganadora para poder comprar una casa en subasta. (La mayoría usa cheques de caja. Si bien hay préstamos disponibles para eso, a menudo vienen con una tasa de interés alta.
«Lo que digo es,’ Sí, puedes encontrar una buena oferta en una subasta. Pero hay que ser muy paciente y muy lógico», dijo Matt Steel, un agente de bienes raíces que se especializa en ventas de ejecuciones hipotecarias para una Firma de Inversión Inmobiliaria, una compañía de Seattle que posee.
Haciendo banco
Últimamente, las ofertas han estado mejorando. Las compañías hipotecarias, ansiosas por vender un número creciente de propiedades embargadas, están dispuestas a recibir un golpe para salvar sus balances.
Están reduciendo sus ofertas de apertura en aproximadamente el 25 por ciento de todas las propiedades que van a subasta, reduciéndolas del 19 al 47 por ciento en un caso extremo, según ForeclosurePoint.
Aproximadamente el 9,5 por ciento de las propiedades en el bloque de subastas en los condados de King, Pierce y Snohomish vuelven al prestamista y se convierten en lo que se conoce como propiedades REO (propiedad de bienes raíces).
Esa es una tasa mucho más baja que en mercados como California, Nevada y Arizona, donde el número de ejecuciones hipotecarias se ha disparado, y a veces el 75 por ciento o más de las casas terminan de vuelta con un prestamista.
» En un mercado normal, tendría unos pocos miles de casas en sus balances», dijo Matty. «Ahora hay un aumento múltiple en todo el país. Son miles de millones de dólares.»
Los riesgos
Obtener una oferta en una casa embargada puede parecer atractivo, especialmente en el mercado actual, pero el sistema está plagado de riesgos para el comprador promedio de una casa.
Tomemos, por ejemplo, a Brian Truman, de 31 años, que recientemente compró una casa de tres habitaciones en Kent por 2 262,776, un 26 por ciento por debajo de su valor de mercado estimado.
Aunque Truman ha comprado varias casas en subasta con socios, esta es su primera inversión en solitario.
Sabía por investigación que la casa venía con un gravamen de 6 63,390, disminuyendo el valor de su inversión.
Lo que lo puso nervioso fue la condición desconocida de la casa.
«De las 10 propiedades que compras, hay una que es un jonrón, varias que son punto de equilibrio y una pareja que es horrible», dijo Truman.
Dijo que estaba esperando para ver el interior antes de decidir si guardarlo como alquiler o venderlo después de una renovación. En este mercado, más compradores de subastas están buscando conservar sus casas por un tiempo.
Alquilar la casa es algo que Dean Street, cuya empresa inmobiliaria lleva su nombre, recomienda a los inversores.
«Nuestros alquileres están subiendo un 15 por ciento», dijo Street. «Eso es un gran retorno de una inversión.»
Otro consejo para los compradores de vivienda que están pensando en comprar una propiedad a través de una subasta por primera vez: no vayas solo y no seas impulsivo.
Los expertos en ejecuciones hipotecarias recomiendan asistir a una subasta al menos varias veces y traer a un agente de bienes raíces experto.
Esto es especialmente importante porque hay mucho dinero en juego: el costo de la casa.
«Realmente necesitas una imagen precisa de lo que está pasando y necesitas investigar», dijo Steel, el agente de bienes raíces.