Cómo Desalojar a un Inquilino: Un Proceso de 8 Pasos a Seguir 2022
De vez en cuando, llega el momento en que es posible que deba desalojar a un inquilino.
Tal vez el alquiler no se está pagando, o tal vez hay actividad ilegal en su propiedad. Los propietarios que no actúan rápidamente para desalojar a un inquilino corren el riesgo de ver una disminución del valor de la propiedad debido a la pérdida de ingresos por alquiler y la destrucción causada por el inquilino.
En este artículo, analizaremos en profundidad cómo funciona un desalojo residencial y ofreceremos consejos prácticos sobre cómo desalojar a un inquilino.
¿Por qué los propietarios Tienen que Desalojar?
Ningún propietario quiere desalojar a un inquilino, pero a veces no hay otra opción. Los propietarios que esperan demasiado para desalojar a un inquilino pueden ver que el flujo de efectivo disminuye rápidamente y potencialmente miles de dólares en daños a la propiedad causados por un mal inquilino.
Algunas de las razones más comunes que tiene un propietario para desalojar a un inquilino incluyen:
Falta de pago del alquiler
Una de las razones más comunes para tener que desalojar a un inquilino es la falta de pago del alquiler. Desafortunadamente, incluso los mejores inquilinos pueden experimentar dificultades inesperadas que impiden su capacidad para cumplir con sus obligaciones de arrendamiento.Una reducción en las horas de trabajo, la pérdida de un empleo o el cierre de un negocio, una afección médica importante o un cambio en el estado familiar son solo algunas de las situaciones que pueden impedir que un inquilino pague el alquiler, incluso si lo desea.
Sin embargo, ser propietario de una propiedad de alquiler es un negocio como cualquier otro. Si bien algunos propietarios pueden optar por retrasar el alquiler de un inquilino en un plan de pago por escrito, eventualmente no tendrá otra opción que desalojar.
Inquilino»Profesional»
Un inquilino «profesional» es alguien que alquila su propiedad con la intención de no pagar el alquiler cada mes. Si bien es posible que el inquilino haya pagado dinero por adelantado, como el alquiler del primer mes y el depósito de seguridad, es posible que nunca pague otro centavo.
El inquilino profesional sabe cómo funciona el proceso de desalojo y es un experto en explotar las lagunas en las leyes estatales de propietarios e inquilinos para vivir sin alquiler mes tras mes hasta que finalmente pueda desalojar.
Una señal de alerta que puede estar tratando con un inquilino profesional es cuando el solicitante tiene prisa por mudarse. Saben que a menudo hay un lapso de tiempo entre un desalojo reciente que aparece en un informe de historial de alquileres y están en una carrera contra el reloj para alquilar una nueva casa antes de que su antiguo desalojo se convierta en un registro público.
Actividad ilegal
La venta de drogas, el uso de la casa para la prostitución o el juego, o incluso la gestión de un negocio legítimo fuera de la casa son todos ejemplos de actividad ilegal del inquilino que puede ser motivo de desalojo.
Al permitir que continúe la actividad ilegal en su propiedad de alquiler, también está rompiendo la garantía implícita de habitabilidad otorgada a otros inquilinos en una propiedad multifamiliar y creando problemas para el vecindario en general.
En muchos casos, un propietario puede desalojar a un inquilino involucrado en una actividad delictiva de forma acelerada. Es posible que desee consultar con un abogado local sobre las leyes en su jurisdicción para conocer sus derechos.
Violar otras Disposiciones de Arrendamiento
Otra razón común para desalojar a un inquilino es violar una o más disposiciones de arrendamiento. Por ejemplo, usted puede descubrir que el inquilino tiene una mascota o compañero de cuarto que no está permitido, o que repetidamente se multado por la asociación de propietarios (HOA) para las infracciones causados por el inquilino.
Violaciones como estas normalmente son curables, lo que significa que el inquilino promete solucionar el problema de inmediato. Pero en el futuro, usted o el administrador de su propiedad necesitarán monitorear de cerca al inquilino para verificar que no están violando el contrato de arrendamiento una vez más.
a Veces los inquilinos hacen lo que prometen, otras veces no. Los inquilinos que violen repetidamente los términos y condiciones del contrato de arrendamiento pueden ser desalojados, pero asegúrese de mantener registros precisos en caso de que termine en la corte.
Destruir la Propiedad
Los inquilinos que causen daños a la propiedad más allá del desgaste normal también pueden ser desalojados de una propiedad de alquiler. Los daños excesivos, como agujeros perforados en la pared o ventanas rotas, se pueden descubrir durante una inspección periódica de propiedad de rutina.
Si bien algunos estados permiten que el propietario use el depósito de seguridad del inquilino para pagar los daños, a menudo el monto del depósito no es suficiente. Esto se debe a que los estados también limitan la cantidad de depósito de seguridad que un propietario puede requerir que pague un inquilino, generalmente una cantidad igual a una o dos veces el alquiler mensual.
Cuando el daño causado por el inquilino alcanza el punto en el que el valor de su propiedad comienza a disminuir y los problemas de salud y seguridad se convierten en una preocupación, puede ser el momento de desalojar al inquilino.
Tip: El uso del sistema de almacenamiento de documentos en línea seguro y gratuito de Stessa facilita el mantenimiento de registros precisos de las condiciones de antes y después de su propiedad para ayudar a probar que el daño del inquilino está más allá del desgaste normal.
Cómo Desalojar a un inquilino
Mientras que el proceso exacto para desalojar a un inquilino varía según la jurisdicción, generalmente hay ocho pasos a seguir para desalojar a un inquilino:
Revise las leyes aplicables de propietario-inquilino
Antes de comenzar un desalojo, asegúrese de que la ley lateral:
- Hable con un abogado de bienes raíces;
- Consulte con su administrador de propiedades local;
- Visite el sitio web de recursos legales Nolo.com para obtener más información sobre las leyes de propietarios e inquilinos en su estado; y
- Consulte las leyes del municipio local.
Tener una razón válida para desalojar
Después de revisar las leyes, determine si tiene una razón válida para desalojar a un inquilino. En general, un propietario puede desalojar a un inquilino por violaciones del contrato de arrendamiento, como no pagar el alquiler, realizar actividades ilegales, tener un compañero de cuarto o mascota no autorizado y negarse a curar la situación, o violar repetidamente los términos y condiciones del contrato de alquiler.
Razonar con el inquilino
En algunas situaciones, puede tener sentido comercial hablar con el inquilino para ver si está dispuesto a irse sin ser desalojado. Esto se debe a que desalojar a un inquilino puede llevar mucho tiempo y ser costoso, y la mayoría de los buenos inquilinos no quieren una marca negativa en su informe de crédito.
Según una publicación reciente en el Blog BiggerPockets, un desalojo residencial puede costar entre 4 4,000 y 7 7,000, incluidos los costos judiciales, los gastos de reparación y la pérdida de ingresos por alquiler.
Ofrecer al inquilino dinero en efectivo por las llaves puede ser una manera efectiva de obtener la cooperación de su inquilino y evitar un desalojo costoso.
Servir por escrito una notificación de desalojo
El siguiente paso es entregar al inquilino con un escrito de notificación de desalojo que, dependiendo de la jurisdicción aplicable, pueden incluir:
- Un aviso de pago o abandono que indique que el alquiler está vencido y proporcione al inquilino un período específico de tiempo para pagar el alquiler vencido en su totalidad, incluidos los cargos por mora, o desalojar inmediatamente el local;
- Un aviso de cura o abandono cuando un inquilino viola una disposición del contrato de arrendamiento que no sea el pago del alquiler, como tener una mascota, un compañero de cuarto o fiestas ruidosas frecuentes. El inquilino tiene la oportunidad de solucionar el problema (normalmente a los pocos días de recibir la notificación por escrito) o desalojar la propiedad;
- Un aviso de renuncia incondicional requiere que el inquilino desaloje la propiedad de inmediato, sin la opción de remediar la violación. La actividad ilegal, la creación de una molestia pública o la destrucción de la propiedad son ejemplos de cuándo entregar formalmente al inquilino un aviso de renuncia incondicional.
Sue for an eviction
Muchos propietarios eligen contratar a un abogado de bienes raíces experto que se especializa en desalojos residenciales para manejar sus procedimientos de desalojo. Esto puede ser rentable porque, si no se sigue con precisión cada paso del proceso de desalojo, el propietario puede tener que comenzar de nuevo. Peor aún, un propietario que desaloja a un inquilino ilegalmente puede estar sujeto a costos, daños o ambos.
Un propietario que opte por no contratar a un abogado tendrá que preparar y presentar los alegatos requeridos en la corte correspondiente, pagar la cuota de presentación de la corte y efectuar el servicio adecuado.
Prepararse para la audiencia en la corte
Usted o su abogado deberán presentar los siguientes documentos a la corte:
- Contrato de arrendamiento original firmado;
- Registros de pago, como un rollo de renta y estados de cuenta bancarios;
- Copias de correspondencia entre usted y el inquilino;
- Evidencia de que hizo un esfuerzo de buena fe para permitir que el inquilino subsane la violación (si corresponde);
- Evidencia del incumplimiento del arrendamiento por parte del inquilino, como fotografías de daños excesivos o testimonio de testigos de que el inquilino está perturbando el derecho de disfrute tranquilo de otros ocupantes;
- Una copia del aviso de desalojo y el comprobante de entrega.
Desalojar al inquilino
Siempre que haya seguido el proceso de desalojo de la propiedad en su jurisdicción, el tribunal probablemente fallará a su favor. Recibirá una orden judicial, a menudo llamada Orden de Restitución, que le permite retirar legalmente al inquilino de su propiedad.
La orden se envía a la policía local que visitará la propiedad, le dará a los inquilinos unos minutos para empacar algunas pertenencias y luego retirará físicamente al inquilino desalojado y las pertenencias del inquilino, si es necesario.
Cobrar el alquiler atrasado
Cuando gana un caso de desalojo, el tribunal a menudo también le otorgará una sentencia por el alquiler atrasado y los costos de cualquier daño causado por el inquilino. Muchos propietarios contratan una agencia de cobros para cobrar el dinero adeudado por el inquilino.
Una agencia presentará el fallo a las agencias de crédito, rastreará al inquilino si ha desaparecido sin dejar rastro, y embargará el salario y otros activos del inquilino hasta que haya cobrado el dinero que el inquilino debe.
Importante: Las leyes de desalojo varían según el Estado
El proceso exacto para desalojar a un inquilino varía según cada estado y, a menudo, varía según las ciudades individuales dentro del estado. Hay varias maneras de aprender más sobre las leyes estatales específicas de propietarios e inquilinos y su proceso de desalojo local.
El sitio web de recursos legales Nolo.com tiene numerosos artículos para revisar antes de comenzar un desalojo, incluidas las leyes estatales de propietarios e inquilinos, las leyes estatales sobre la terminación por falta de pago del alquiler y las leyes estatales sobre las terminaciones incondicionales para dejar de fumar.
Dependiendo del tamaño del mercado en el que se encuentre su propiedad de alquiler, también puede haber abogados especializados en desalojos residenciales por una tarifa plana. Su administrador de propiedades o grupo local de inversión en bienes raíces son dos buenas fuentes para encontrar un abogado de bienes raíces. También puede buscar en línea utilizando sitios web como LawInfo.com y Avvo.
Cómo eliminar a un inquilino Sin Desalojar
El costo promedio de un desalojo residencial puede costar fácilmente varios miles de dólares o más de principio a fin, según una investigación de SmartMove y BiggerPockets.
En lugar de tener un inquilino que no paga en su propiedad durante meses mientras el desalojo se abre paso en el sistema legal, puede tener buen sentido comercial convencer al inquilino para que se vaya sin tener que desalojar:
- Reúnase con el inquilino cara a cara en un lugar neutral (como la cafetería pública local). Hable con el inquilino sobre las ramificaciones de ser desalojado, como un informe de crédito negativo y un informe de historial de alquiler incorrecto. Si el inquilino acepta irse temprano, elabore un acuerdo para que el inquilino lo firme en caso de que intente cambiar de opinión.
- Ofrezca al inquilino dinero en efectivo por las llaves pagando al inquilino para que se vaya temprano. Algunos propietarios encuentran que pagar el primer mes de alquiler del inquilino en un lugar nuevo o cubrir sus gastos de mudanza es un precio pequeño a pagar para evitar un desalojo costoso.
Consejos para reducir la tasa de desalojo
La prevención de un desalojo a menudo comienza con una buena detección de inquilinos.
La mayoría de los servicios de selección de inquilinos en línea son gratuitos para que los propietarios los usen, y cobran al inquilino una pequeña tarifa de solicitud por ejecutar informes como:
- Historial de crédito;
- Verificación de antecedentes;
- Informe de historial de alquiler;
- Número de seguro social (SSN) y verificación de identidad; y
- Informes de delincuentes sexuales y criminales de varios estados.
Los informes generalmente están disponibles para que los revise dentro de unas pocas horas después de que el inquilino complete una solicitud de alquiler en línea. Asegúrese de revisar el material recibido, comuníquese con el empleador actual del solicitante para verificar los ingresos y llame a los propietarios anteriores del inquilino para saber si el inquilino pagó el alquiler a tiempo y se hizo cargo de la propiedad.
Reflexiones finales sobre los desalojos
Desalojar a un inquilino es algo que la mayoría de los propietarios tienen que hacer en un momento u otro. Para desalojar con éxito a un inquilino, asegúrese de comprender las leyes locales y seguir el proceso de desalojo correcto para su jurisdicción. Los desalojos pueden tomar mucho tiempo y costar mucho dinero, por lo que muchos propietarios exploran alternativas como ofrecer dinero en efectivo por las llaves.
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