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Guía Definitiva para la Renovación de Hoteles (Costos, Empresas, Propinas)

18 de abril de 2020

Los propietarios de hoteles deben mantener sus propiedades en buenas a excelentes condiciones para seguir siendo competitivos. Para muchos, eso requiere un proceso continuo de mantenimiento, actualizaciones y renovaciones. Algunas renovaciones tienen un impacto modesto en los costos, mientras que otras requieren importantes gastos de capital. Por lo tanto, los propietarios deben estar completamente familiarizados con:

• Costos de renovación de hoteles
• Empresas de renovación de hoteles
• Contratistas de renovación de hoteles
• Programación de renovaciones de hoteles

Cubriremos estos temas y más en este artículo para ayudar a los propietarios de hoteles a mantener el valor de sus inversiones.

Video: Tie Lapse-Remodelación del hotel en una semana

Costos de renovación del hotel

Podemos dividir convenientemente los costos de renovación entre productos blandos, redecoración y construcción. Softgoods incluyen alfombras, tapicería, colchones, almohadas, toallas, cortinas y otros artículos similares. Los costos de redecoración cubren pintura, papel tapiz, superficies, obras de arte, muebles y accesorios nuevos y otros elementos de decoración.

Ocasionalmente, los hoteles deben someterse a construcción para rehabilitar, reconfigurar o ampliar la propiedad. Los proyectos pueden incluir una nueva fachada exterior, nuevas estructuras, nuevos baños, espacios interiores rediseñados, estacionamiento ampliado y muchos más. Las actividades de construcción también pueden incluir actualizaciones de tecnología para mejorar la conectividad, la seguridad, el control y el entretenimiento. Las renovaciones menores pueden ser relativamente baratas, mientras que la construcción mayor puede incurrir fácilmente en costos de seis y siete cifras.

Los hoteleros deben poder realizar actividades de renovación al tiempo que interrumpen mínimamente las operaciones y los ingresos del hotel. Esto requiere una planificación, un presupuesto y una financiación cuidadosos. Si no tiene un plan integrado, puede terminar perdiendo tiempo y dinero.

La siguiente tabla de HospitalityNet muestra los costos representativos de renovación para hoteles económicos, de estadías prolongadas y de escala media. Naturalmente, los costos de renovación son mayores para las clases de hotel más altas.

¿Cuánto Dura La Renovación De Un Hotel?

Es posible que pueda reemplazar productos blandos en solo unas pocas semanas. Renovaciones más extensas pueden tomar meses, y una renovación completa puede requerir la mayor parte de un año o más. Debe dejar mucho tiempo de espera para desarrollar sus planes detallados y reservar materiales/bienes. La disponibilidad de mano de obra, o la falta de ella, puede afectar su cronograma de renovación. Naturalmente, desea que las renovaciones se realicen rápidamente para minimizar el tiempo de inactividad, minimizando así la pérdida de ingresos.

Cómo programar una renovación de hotel

No todas las renovaciones son iguales. Muchos hoteles de alta calidad mantienen diferentes horarios de renovación, como los siguientes:

• Renovación: Una renovación de productos blandos, equipos, accesorios y muebles puede ocurrir en un ciclo de tres a seis años. Para un hotel de cinco estrellas, cada remodelación probablemente costará entre 8 8,000 y 1 12,000 por habitación.
• Renovación básica: Una renovación básica es más extensa que una renovación. Puede significar mejorar las características y los sistemas, con un costo promedio de alrededor de 2 20,000 por habitación para un hotel de cinco estrellas.
• Renovación completa: Puede llevarse a cabo cada 25 a 50 años e incluye una reconstrucción importante. Un hotel de cinco estrellas puede gastar alrededor de $100,000 por habitación para una renovación completa.

Algunas otras consideraciones para programar renovaciones pueden incluir:

• Estacionalidad: Perderá menos ingresos si programa su renovación durante su temporada baja. Sin embargo, debe asegurarse de contratar los materiales y la mano de obra con mucha anticipación. Esto se debe a que sus competidores también programarán sus renovaciones durante la temporada baja.
• Eventos especiales: Tal vez un gran evento anual o bienal ocurra en los próximos uno o dos años. Es posible que desee programar sus renovaciones para que se completen mucho antes del evento para que pueda tomar su parte de las reservas.Competencia
• : Es posible que desee acelerar su programa de renovación si un nuevo competidor abre un hotel cerca de usted. De lo contrario, puede experimentar un aumento de la tasa de vacantes. Alternativamente, es posible que tenga que reducir las tarifas de su habitación para competir con la nueva propiedad.
• Bajas tasas de vacantes: Si se agotan todas las noches, es posible que desee ampliar su propiedad para acomodar a más huéspedes. Esto puede hacer que aumente su ciclo de renovación básico o completo para que pueda aprovechar la alta demanda.
• Factores ambientales / de sostenibilidad: Estos incluyen altos costos de servicios públicos, diseño ineficiente y otros factores que puede corregir con una renovación básica.

Casos prácticos útiles

Dos casos prácticos de renovación útiles son:

• Renovación del Hotel Pacific Beach
• Renovación del Hotel Nickelodeon

Estos renos ilustran que algunas renovaciones requieren una reconstrucción costosa para producir una experiencia de huésped completamente nueva.

Renovación del Hotel Pacific Beach

La renovación del Hotel Pacific Beach se completó en 2018 en Waikiki Beach en Hawái. La propiedad original fue construida a finales de la década de 1960 y reabierta como el Alohilani Resort Waikiki Beach. El antiguo hotel era claustrofóbico y de mal gusto. El precio del reno de tripa completa era de 115 millones de dólares. El nuevo vestíbulo cuenta con grandes pilares de madera, esculturas, encimeras de mármol blanco y elegantes sofás y sillas. El vestíbulo alberga ahora el acogedor Bar O, que sirve bebidas y aperitivos. Desde el hotel original se encuentra una pecera de 280,000 galones. El hotel mejoró el Acuario Oceanario de dos pisos que albergará a más de 1.000 peces.

El hotel reconfigurado cuenta con 839 habitaciones en dos torres. Las nuevas comodidades incluyen canchas de tenis en la azotea, un spa y un gimnasio. Una piscina regular se une a una piscina infinita, ambas adyacentes al bar. Los huéspedes pueden alquilar una cabaña privada frente a la terraza de la piscina. Naturalmente, el hotel abrió un restaurante de primer nivel, Morimoto Asia Waikiki, con cocina de clase mundial. El hotel también agregó un nuevo restaurante de desayuno. Las renovaciones de las habitaciones son de estilo minimalista, con muebles de madera y productos suaves de color blanquecino.

Renovación del Hotel Nickelodeon

La renovación del Hotel Nickelodeon en Orlando transformó el Nickelodeon Suites Resort en el Holiday Inn Resort Orlando. El costo de la renovación y el cambio de marca fue de 2 27.5 millones, creando el resort Holiday Inn más grande del mundo. Esta fue una renovación importante que incluyó un parque acuático, bares y espacios para comer. La propiedad es un hotel de suites destinado a atraer a las familias que visitan Orlando. El hotelero mejoró todas las habitaciones y agregó restaurantes para arrancar. Renovaciones extendidas a nuevos baños, salas de reuniones, vestíbulo, salón y cafetería. Además, el hotel trajo muebles nuevos, accesorios y elementos interiores.

El área de la piscina tiene nueva superficie, muebles de exterior, cabañas, incluso una zona de yoga. Los niños disfrutarán de los dulces del Club, incluso si sus dentistas no lo aprueban, así como de la Heladería Hershey. El complejo de 24 acres cuenta con 777 suites en seis pisos. Las habitaciones incluyen zona de cocina o cocina completa, espacios de estar compartidos, televisores de alta definición y WiFi gratuito. El parque acuático tiene siete toboganes, torre de agua de cuatro pisos, zona de salpicaduras, tanque de descarga de agua y muchas otras comodidades. Otras características incluyen oro en miniatura, una cancha de baloncesto, redes de escalada, bañeras de hidromasaje y chorros de agua. Además, hay un teatro en 4D, un laberinto láser y una sala de juegos de 3,000 pies cuadrados.

Video: Pacific Beach Hotel se someterá a una remodelación de $115 millones

Consejos útiles

La remodelación / renovación debe prestar atención a algo más que la estética del hotel. También requiere una evaluación cuidadosa de la experiencia general del huésped. Esto puede descubrir problemas funcionales con el funcionamiento y el diseño de su hotel que debe abordar. Su estudio inicial debe evaluar todos los aspectos de las operaciones de su hotel, incluida la dotación de personal y la facilidad de servicio.

Una vez que comprenda su situación actual, es hora de especificar su concepto de renovación. Puede usar una renovación para distinguir su propiedad de la competencia. Esto debe incluir sus requisitos para nuevas instalaciones y sus oportunidades para aumentar los ingresos. El arquitecto del proyecto puede ayudar a reconfigurar el hotel para atraer a un submercado en particular. Por ejemplo, podrías introducir un restaurante que se especialice en comidas y vinos locales.

Las mejores Empresas de Renovación de hoteles

Aquí hay cinco de las mejores empresas de renovación de hoteles en los Estados Unidos.

• LaMarca Construction: Este es un renovador líder enfocado en la industria hotelera. Cuenta con más de 20 años de experiencia que se basan en su innovadora metodología. LaMarca se especializa en planes que minimizan el desplazamiento de la sala que tienen desgloses detallados de pujas y análisis de costos. Proyecto reciente: Residence Inn en Louisville, Kentucky.
• CSP Inc: Esta es la división de renovación de Complete Structure Painting Inc. (fundada en 1979) y es una de las empresas de renovación hotelera más grandes del país. Ayuda a los hoteles a cumplir con los Planes de Mejora de Propiedades (PIP) y la actualización de FF&E (muebles, accesorios y equipos). Proyecto reciente: Hotel Hilton en Rockville, MD.
• Case & Asociados: Esta empresa se ha especializado en la construcción y renovación de hoteles durante 32 años. Se centra en ofrecer satisfacción al propietario a través de resultados de calidad. Case trabaja tanto con hoteles boutique como con las principales cadenas de todo el país. Proyecto reciente: Hotel Stella en Bryan, TX.
• IDC Construcción: Fundada en 1999, IDC opera exclusivamente dentro de la industria hotelera. Ha desarrollado y renovado propiedades en proyectos por valor de más de 9 900 millones. Los socios incluyen hoteles Hilton, Marriott, Hyatt e InterContinental (IHC). Proyecto Reciente: Hotel Marriott en Winston Salem, Carolina del Norte.
• Construcción de nivel 3: Esta empresa emplea tecnologías emergentes para entregar proyectos de alta calidad. Maneja proyectos de todos los tamaños, desde mejoras para pequeños inquilinos hasta construcción y renovación multimillonarias. La compañía comenzó en 2006. Proyecto reciente: Hotel Wyndham, Garden Grove CA.

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Preguntas frecuentes

¿Por qué disminuye la tarifa máxima del hotel después de la renovación?

La tasa de capitalización es el resultado neto de explotación dividido por el valor de mercado actual. Una renovación del hotel aumenta inmediatamente el valor de la propiedad, incluso cuando NOI también aumenta debido a los aumentos de tarifas. El resultado es una tasa de capitalización más baja.

¿Cuánto ha aumentado la renovación del hotel desde 2013?

El promedio anual de gastos de capital hotelero para renovaciones aumentó un 7% desde 2013. En el año 2020 se producirá una grave disminución de la actividad de renovación debido a la pandemia de Covid-19. Dependiendo de la recuperación, las renovaciones también pueden estar deprimidas hasta 2021.

¿Cómo puede hacer que un hotel promedio se destaque sin una remodelación costosa?

Puede actualizar los productos blandos y la señalización a un precio modesto. Esto incluye alfombras, cortinas, cortinas y artículos tapizados nuevos. Las habitaciones pueden obtener toallas, colchas, sábanas, almohadas y obras de arte nuevas.