Wie man einen Mieter vertreibt: Ein 8-Schritt-Prozess zu folgen 2022

Wie man einen Mieter vertreibt: Ein 8-Schritt-Prozess zu folgen 2022

Hin und wieder kommt die Zeit, in der Sie möglicherweise einen Mieter vertreiben müssen.

Vielleicht wird die Miete nicht bezahlt, oder vielleicht gibt es illegale Aktivitäten auf Ihrem Grundstück. Vermieter, die nicht schnell handeln, um einen Mieter zu vertreiben, laufen Gefahr, dass der Wert der Immobilie aufgrund entgangener Mieteinnahmen und der vom Mieter verursachten Zerstörung sinkt.

In diesem Artikel werden wir uns eingehend damit befassen, wie eine Räumung von Wohngebäuden funktioniert, und umsetzbare Tipps zur Räumung eines Mieters geben.

Warum müssen Vermieter räumen?

Kein Vermieter möchte einen Mieter vertreiben, aber manchmal gibt es keine andere Wahl. Vermieter, die zu lange warten, um einen Mieter zu vertreiben, können sehen, dass der Cashflow schnell abnimmt und möglicherweise Tausende von Dollar an Sachschäden durch einen schlechten Mieter verursacht werden.

Einige der häufigsten Gründe, warum ein Vermieter einen Mieter vertreiben muss, sind:

Nichtzahlung der Miete

Einer der häufigsten Gründe für die Räumung eines Mieters ist die Nichtzahlung der Miete. Leider können selbst die besten Mieter unerwartete Schwierigkeiten haben, die ihre Fähigkeit beeinträchtigen, ihren Mietverpflichtungen nachzukommen.Eine Verkürzung der Arbeitszeit, ein Arbeitsplatzverlust oder eine Geschäftsschließung, eine schwere Erkrankung oder eine Änderung des Familienstands sind nur einige der Situationen, die einen Mieter daran hindern können, Miete zu zahlen, selbst wenn er dies möchte.

Der Besitz von Mietobjekten ist jedoch ein Geschäft wie jedes andere. Während einige Vermieter sich entscheiden können, einen Mieter auf die Miete auf einem schriftlichen Zahlungsplan zu setzen, haben Sie möglicherweise keine andere Wahl, als zu vertreiben.

„Professioneller“ Mieter

Ein „professioneller“ Mieter ist jemand, der Ihre Immobilie mit der Absicht mietet, die Miete nicht jeden Monat zu zahlen. Während der Mieter möglicherweise im Voraus Geld bezahlt hat, z. B. die erste Monatsmiete und die Kaution, zahlt er möglicherweise nie wieder einen Cent.

Der professionelle Mieter weiß, wie der Räumungsprozess funktioniert, und ist Experte darin, Schlupflöcher in den staatlichen Vermieter-Mieter-Gesetzen auszunutzen, um Monat für Monat mietfrei zu leben, bis Sie endlich räumen können.

Eine rote Fahne, die Sie möglicherweise mit einem professionellen Mieter zu tun haben, ist, wenn der Antragsteller es eilig hat, einzuziehen. Sie wissen, dass es oft eine zeitliche Verzögerung zwischen einer kürzlichen Räumung gibt, die in einem Miethistoriebericht erscheint, und sie sind in einem Rennen gegen die Uhr, um ein neues Zuhause zu mieten, bevor ihre alte Räumung öffentlich wird.

Illegale Aktivitäten

Der Verkauf von Drogen, die Nutzung des Hauses für Prostitution oder Glücksspiel oder sogar die Führung eines legitimen Geschäfts außerhalb des Hauses sind Beispiele für illegale Aktivitäten des Mieters, die Gründe für eine Räumung sein können.

Indem Sie illegale Aktivitäten in Ihrem Mietobjekt zulassen, brechen Sie auch die implizite Garantie der Bewohnbarkeit, die anderen Mietern in einem Mehrfamilienhaus gegeben wird, und schaffen Probleme für die Nachbarschaft insgesamt.

In vielen Fällen kann ein Vermieter einen Mieter, der an kriminellen Aktivitäten beteiligt ist, auf beschleunigter Basis vertreiben. Möglicherweise möchten Sie sich mit einem örtlichen Anwalt über die Gesetze in Ihrer Gerichtsbarkeit beraten, um Ihre Rechte zu erfahren.

Verletzung anderer Mietbestimmungen

Ein weiterer häufiger Grund für die Räumung eines Mieters ist die Verletzung einer oder mehrerer Mietbestimmungen. Zum Beispiel können Sie feststellen, dass der Mieter ein Haustier oder einen Mitbewohner hat, der nicht erlaubt ist, oder dass Sie wiederholt von der Hausbesitzervereinigung (HOA) für vom Mieter verursachte Verstöße bestraft werden.

Verstöße wie diese sind normalerweise heilbar, was bedeutet, dass der Mieter verspricht, das Problem sofort zu beheben. In Zukunft müssen Sie oder Ihr Hausverwalter den Mieter jedoch genau überwachen, um sicherzustellen, dass er nicht erneut gegen den Mietvertrag verstößt.

Manchmal halten Mieter, was sie versprechen, manchmal nicht. Mieter, die wiederholt gegen die Bedingungen des Mietvertrags verstoßen, können vertrieben werden, aber achten Sie darauf, genaue Aufzeichnungen zu führen, falls Sie vor Gericht landen.

Zerstörung des Eigentums

Mieter, die das Eigentum über den normalen Verschleiß hinaus beschädigen, können auch aus einem Mietobjekt vertrieben werden. Übermäßige Schäden, wie gestanzte Löcher in der Wand oder zerbrochene Fenster, können bei einer regelmäßigen Routinekontrolle entdeckt werden.

Während einige Staaten einem Vermieter erlauben, die Kaution des Mieters zu verwenden, um für Schäden zu bezahlen, ist der Einzahlungsbetrag oft nicht annähernd genug. Das liegt daran, dass Staaten auch die Höhe der Kaution begrenzen, die ein Vermieter von einem Mieter verlangen kann, normalerweise einen Betrag, der dem Ein- oder Zweifachen der monatlichen Miete entspricht.

Wenn der vom Mieter verursachte Schaden den Punkt erreicht, an dem der Wert Ihrer Immobilie zu sinken beginnt und Gesundheits- und Sicherheitsprobleme ein Problem darstellen, kann es an der Zeit sein, den Mieter zu vertreiben.

Tipp: Mit dem kostenlosen, sicheren Online-Dokumentenspeichersystem von Stessa ist es einfach, genaue Aufzeichnungen über den Vorher-Nachher-Zustand Ihrer Immobilie zu führen, um nachzuweisen, dass der Schaden des Mieters über den normalen Verschleiß hinausgeht.

Wie man einen Mieter vertreibt

Während der genaue Prozess für die Vertreibung eines Mieters je nach Gerichtsbarkeit variiert, gibt es in der Regel acht Schritte, um einen Mieter zu vertreiben:

Überprüfen Sie die geltenden Vermieter-Mieter-Gesetze

Bevor Sie mit einer Räumung beginnen, stellen Sie sicher, dass das Gesetz ihre Seite:

• Sprechen Sie mit einem Immobilienanwalt;
• Wenden Sie sich an Ihren örtlichen Immobilienverwalter;
• Besuchen Sie die Website für rechtliche Ressourcen Nolo.com um mehr über die Vermieter-Mieter-Gesetze in Ihrem Bundesstaat zu erfahren; und
• Überprüfen Sie die Gesetze der örtlichen Gemeinde.

Haben Sie einen triftigen Grund für die Räumung

Stellen Sie nach Überprüfung der Gesetze fest, ob Sie einen triftigen Grund für die Räumung eines Mieters haben. Im Allgemeinen kann ein Vermieter einen Mieter wegen Verstößen gegen den Mietvertrag vertreiben, z. B. weil er die Miete nicht bezahlt, illegale Aktivitäten durchführt, einen nicht autorisierten Mitbewohner oder ein Haustier hat und sich weigert, die Situation zu heilen, oder wiederholt gegen die Bedingungen des Mietvertrags verstößt.

Grund mit dem Mieter

In einigen Situationen kann es wirtschaftlich sinnvoll sein, mit dem Mieter zu sprechen, um zu sehen, ob er bereit ist, zu gehen, ohne vertrieben zu werden. Das liegt daran, dass die Räumung eines Mieters zeitaufwändig und teuer sein kann und die meisten guten Mieter keine negative Note in ihrer Kreditauskunft haben möchten.

Laut einem kürzlich veröffentlichten Beitrag im BiggerPockets-Blog kann eine Räumung von Wohngebäuden zwischen 4.000 und 7.000 US-Dollar kosten, einschließlich Gerichtskosten, Reparaturausgaben und entgangenen Mieteinnahmen.

Dem Mieter Bargeld für Schlüssel anzubieten, kann eine effektive Möglichkeit sein, die Zusammenarbeit Ihres Mieters zu erhalten und eine teure Räumung zu vermeiden.

Eine schriftliche Räumungsklage einreichen

Der nächste Schritt besteht darin, dem Mieter eine angemessene schriftliche Räumungsklage zukommen zu lassen, die je nach anwendbarer Gerichtsbarkeit Folgendes umfassen kann:

• Eine Zahlungs- oder Kündigungsmitteilung, aus der hervorgeht, dass die Miete überfällig ist, und die dem Mieter einen bestimmten Zeitraum zur Verfügung stellt, um die überfällige Miete einschließlich verspäteter Gebühren vollständig zu zahlen oder die Räumlichkeiten sofort zu räumen;
• Eine Zahlungs- oder Kündigungsmitteilung, wenn ein Mieter gegen eine andere Bestimmung des Mietvertrags als die Zahlung der Miete verstößt, z. B. ein Haustier, einen Mitbewohner oder häufige laute Partys. Der Mieter hat die Möglichkeit, das Problem zu beheben (normalerweise innerhalb weniger Tage nach Erhalt der schriftlichen Mitteilung) oder die Immobilie zu räumen;
• Eine bedingungslose Kündigung verpflichtet den Mieter, das Objekt unverzüglich zu räumen, ohne die Möglichkeit zur Behebung des Verstoßes. Illegale Aktivitäten, die Schaffung eines öffentlichen Ärgernisses oder die Zerstörung des Eigentums sind Beispiele dafür, wann der Mieter mit einer bedingungslosen Kündigungserklärung bedient werden muss.

Klage auf Räumung

Viele Vermieter entscheiden sich für einen sachkundigen Immobilienanwalt, der sich auf Räumungen in Wohngebieten spezialisiert hat, um ihre Räumungsverfahren abzuwickeln. Dies kann kostengünstig sein, denn wenn jeder Schritt im Räumungsprozess nicht genau befolgt wird, muss ein Vermieter möglicherweise von vorne beginnen. Schlimmer noch, ein Vermieter, der einen Mieter rechtswidrig vertreibt, kann Kosten, Schäden oder beidem unterliegen.

Ein Vermieter, der sich entscheidet, keinen Anwalt einzustellen, muss die erforderlichen Schriftsätze beim zuständigen Gericht vorbereiten und einreichen, die Anmeldegebühr zahlen und einen ordnungsgemäßen Dienst leisten.

Vorbereitung auf die Gerichtsverhandlung

Sie oder Ihr Anwalt müssen die folgenden Dokumente vor Gericht bringen:

• Original unterschriebener Mietvertrag;
• Zahlungsaufzeichnungen, z. B. eine Mietliste und Kontoauszüge;
• Kopien der Korrespondenz zwischen Ihnen und dem Mieter;
• Nachweis, dass Sie sich in gutem Glauben bemüht haben, dem Mieter die Möglichkeit zu geben, den Verstoß zu beheben (falls zutreffend);
• Nachweis der Verletzung des Mietvertrags durch den Mieter, z von übermäßigem Schaden oder Zeugenaussagen, dass der Mieter das Recht anderer Bewohner auf ruhigen Genuss stört;
• Eine Kopie des Räumungsbescheids und des Liefernachweises.

Den Mieter vertreiben

Vorausgesetzt, Sie haben den Räumungsprozess in Ihrer Gerichtsbarkeit befolgt, wird das Gericht wahrscheinlich zu Ihren Gunsten entscheiden. Sie erhalten einen Gerichtsbeschluss, der oft als Restitutionsbescheid bezeichnet wird und es Ihnen ermöglicht, den Mieter legal von Ihrem Grundstück zu entfernen.

Der Schriftsatz wird an die örtlichen Strafverfolgungsbehörden gesendet, die das Grundstück besuchen, den Mietern ein paar Minuten Zeit geben, um einige Sachen zu packen, und dann den vertriebenen Mieter und die Sachen des Mieters physisch entfernen, falls erforderlich.

Überfällige Miete einziehen

Wenn Sie einen Räumungsfall gewinnen, vergibt Ihnen das Gericht häufig auch ein Urteil über überfällige Miete und die Kosten für vom Mieter verursachte Schäden. Viele Vermieter beauftragen ein Inkassobüro, um das fällige Geld vom Mieter einzutreiben.

Eine Agentur wird das Urteil bei den Kreditauskunfteien einreichen, den Mieter überspringen, wenn er spurlos verschwunden ist, und die Löhne und sonstigen Vermögenswerte des Mieters garnieren, bis Sie das Geld eingezogen haben, das der Mieter schuldet.

Wichtig: Räumungsgesetze variieren je nach Staat

Der genaue Prozess für die Räumung eines Mieters variiert mit jedem Staat und variiert oft zwischen einzelnen Städten innerhalb des Staates. Es gibt mehrere Möglichkeiten, mehr über die spezifischen staatlichen Vermieter-Mieter-Gesetze und Ihren lokalen Räumungsprozess zu erfahren.

Die Website der juristischen Ressource Nolo.com hat zahlreiche Artikel zu überprüfen, bevor Sie eine Räumung beginnen, einschließlich der staatlichen Vermieter-Mieter-Gesetze, der staatlichen Gesetze zur Kündigung wegen Nichtzahlung der Miete und der staatlichen Gesetze zur bedingungslosen Kündigung.

Abhängig von der Größe des Marktes, in dem sich Ihr Mietobjekt befindet, kann es auch Anwälte geben, die sich gegen eine Pauschalgebühr auf Wohnräumungen spezialisiert haben. Ihr Immobilienverwalter oder Ihre lokale Immobilieninvestitionsgruppe sind zwei gute Quellen, um einen Immobilienanwalt zu finden. Sie können auch online über Websites wie LawInfo.com und Avvo.

So entfernen Sie einen Mieter, ohne ihn zu vertreiben

Die durchschnittlichen Kosten einer Wohnräumung können laut Untersuchungen von SmartMove und BiggerPockets von Anfang bis Ende leicht mehrere tausend Dollar oder mehr betragen.

Anstatt einen nicht zahlenden Mieter monatelang in Ihrer Immobilie zu haben, während die Räumung ihren Weg durch das Rechtssystem findet, kann es wirtschaftlich sinnvoll sein, den Mieter davon zu überzeugen, ohne Räumung zu gehen:

1. Treffen Sie den Mieter persönlich an einem neutralen Ort (z. B. im örtlichen öffentlichen Coffeeshop). Sprechen Sie mit dem Mieter über die Auswirkungen einer Räumung, z. B. eine negative Kreditauskunft und einen schlechten Miethistoriebericht. Wenn der Mieter sich bereit erklärt, vorzeitig abzureisen, erstellen Sie eine Vereinbarung, die der Mieter unterschreiben muss, falls er versucht, seine Meinung zu ändern.
2. Bieten Sie dem Mieter Bargeld für Schlüssel an, indem Sie den Mieter für die vorzeitige Abreise bezahlen. Einige Vermieter finden, dass die Zahlung für den ersten Monat der Miete des Mieters an einem neuen Ort oder die Deckung ihrer Umzugskosten ein kleiner Preis ist, um eine teure Räumung zu vermeiden.

Tipps zur Senkung der Räumungsrate

Die Verhinderung einer Räumung beginnt oft mit einem guten Mieter-Screening.

Die meisten Online-Mieter-Screening-Dienste sind für Vermieter kostenlos und berechnen dem Mieter eine geringe Anmeldegebühr für die Ausführung von Berichten wie:

• Kredithistorie;
• Hintergrundprüfung;
• Miethistoriebericht;
• Sozialversicherungsnummer (SSN) und Identitätsprüfung; und
• Multi-State-Straf- und Sexualstraftäterberichte.

Berichte stehen Ihnen in der Regel innerhalb weniger Stunden nach Abschluss eines Online-Mietantrags durch den Mieter zur Verfügung. Überprüfen Sie unbedingt das erhaltene Material, wenden Sie sich an den derzeitigen Arbeitgeber des Antragstellers, um das Einkommen zu überprüfen, und rufen Sie die früheren Vermieter des Mieters an, um zu erfahren, ob der Mieter die Miete pünktlich bezahlt und sich um die Immobilie gekümmert hat.

Abschließende Gedanken zu Räumungen

Die Räumung eines Mieters ist etwas, was die meisten Vermieter zu der einen oder anderen Zeit tun müssen. Um einen Mieter erfolgreich zu vertreiben, sollten Sie Ihre lokalen Gesetze verstehen und den richtigen Räumungsprozess für Ihre Gerichtsbarkeit befolgen. Räumungen können viel Zeit in Anspruch nehmen und viel Geld kosten, weshalb viele Vermieter Alternativen wie das Anbieten von Bargeld für Schlüssel erkunden.