Virginia Community Association Law
In der Welt der Durchsetzung von Bündnissen, Urkunden und Beschränkungen sind einstweilige Verfügungen eines der mächtigsten Werkzeuge, die Verbandsmanager in ihrem Arsenal haben. Eine einstweilige Verfügung ist eine Anordnung eines Gerichts, das entweder einen Hausbesitzer auffordert, bestimmte Regeln oder Einschränkungen einzuhalten, oder den Hausbesitzer anweist, die Verletzung der Einschränkungen einzustellen. Verbände können Unterlassungsansprüche geltend machen, unabhängig davon, ob der Verband Geldschäden gegen den Hausbesitzer geltend machen möchte oder nicht.
Gerichte sind oft aus mehreren Gründen bereit, Unterlassungsklagen zu erlassen. Erstens hat der Verband in den meisten Fällen, in denen einstweilige Verfügungen angemessen sind, vor der Klageerhebung viele Schritte unternommen, um die Vereinbarungen durchzusetzen, einschließlich der Kommunikation mit dem Hausbesitzer, des Aufrufs des Eigentümers zu einer ordentlichen Anhörung des Vorstands, der Beurteilung von Verstößen Gebühren und oft Forderungen nach Einhaltung durch den Anwalt des Vereins. Der Verein kann sich dann beim Gericht beschweren und argumentieren, dass der Verein wenig anderes tun kann, um die Beschränkungen durchzusetzen. Richter sind häufig mit diesen Argumenten sympathisch, besonders wenn man bedenkt, dass die Beschränkungen gesetzlich als Vertrag mit dem Hausbesitzer angesehen werden, und wenn der Hausbesitzer sich weigert, den Vertrag einzuhalten, dann ist der einzige Weg zur Wiedergutmachung bei den Gerichten. Darüber hinaus wirken sich die meisten Verstöße auf die Nachbargrundstücke aus und verringern häufig die Eigenheimwerte und / oder erschweren es den Nachbarn, ihre Immobilie zu verkaufen.
Darüber hinaus besteht in Virginia die Möglichkeit, dass ein Verband, wenn er seine Bündnisse und Beschränkungen nicht durchsetzt, auf das Recht verzichtet, diese Beschränkungen zu einem späteren Zeitpunkt durchzusetzen. Betrachten Sie es als eine Stadt, die sich weigert, Zonenverordnungen durchzusetzen. Wenn Entwickler Gebäude bauen, die gegen die Zoneneinschränkungen verstoßen, und die Stadt sich weigert, diese Verordnungen durchzusetzen, wäre es unfair, wenn die Stadt Jahre später eine Kehrtwende machen und entscheiden würde, dass dieselben Gebäude jetzt nicht mehr eingehalten werden. Die Stadt wird mit ihren vorherigen Aktionen stecken, weil die Entwickler auf der Nicht-Durchsetzung zu ihrem Nachteil verlassen. In ähnlicher Weise kann der Hausbesitzer argumentieren, dass der Verein auf sein Recht verzichtet hat, die Covenants durchzusetzen, wenn ein Verein Beschränkungen nicht durchsetzt und ein Hausbesitzer über einen bestimmten Zeitraum Maßnahmen ergreift, die gegen die Einschränkungen verstoßen. Wenn ein Verband also vor Gericht geht, um eine einstweilige Verfügung zu erwirken, sollte er argumentieren, dass er, sofern er nicht alle ihm zur Verfügung stehenden Rechtsmittel (einschließlich des Unterlassungsanspruchs) in Anspruch nimmt, dauerhafte Auswirkungen darauf haben könnte, dass der Verein möglicherweise die Fähigkeit verliert, diesen Bund in Zukunft durchzusetzen.
Eine einstweilige Verfügung ist so mächtig, weil sie sofort vollstreckt werden kann, wenn eine Verletzung der einstweiligen Verfügung vorliegt. Es sind keine zeitaufwändigen Mitteilungen, Vorstandssitzungen oder andere Verfahrensmechanismen erforderlich. Der Verein reicht einfach einen Antrag auf Anordnung ein, um beim Gericht Grund zu zeigen, und bittet das Gericht, den Hausbesitzer unter Missachtung der einstweiligen Verfügung zu finden. Das Gericht hat mehrere Möglichkeiten, die einstweilige Verfügung durchzusetzen, einschließlich der Festsetzung von Geldbußen und Anwaltskosten und, wenn der Hausbesitzer sich ständig weigert, der einstweiligen Verfügung nachzukommen und / oder zu Anhörungen über den Verstoß zu erscheinen, eine Capias für die Verhaftung des Hausbesitzers. Sobald die Capias erfolgt ist, muss der Hausbesitzer für die Anhörung erscheinen oder tatsächliche Gefängniszeit Gesicht. Es ist unwahrscheinlich, dass ein Gericht dem Hausbesitzer tatsächlich eine Gefängnisstrafe auferlegt, aber in extremen Fällen kann ein Capias den Hausbesitzer dazu bringen, zu erkennen, wie ernst es dem Verein mit der Durchsetzung ist. Darüber hinaus kann das Gericht sehr wahrscheinlich ein Urteil zugunsten des Vereins für die Anwaltskosten in einer solchen Klage erheben, was den Hausbesitzer weiter ermutigt, sich daran zu halten.
Bei der Beantragung einer einstweiligen Verfügung sollte der Verband versuchen, so breit wie möglich zu sein. Während einige Richter nur eine einstweilige Verfügung erteilen, um die spezifische Verletzung in Frage zu adressieren, abhängig von der Art der Verletzung, können andere bereit sein, einstweilige Verfügungen zu unterzeichnen, die den Hausbesitzer daran hindern, die Bündnisse und Beschränkungen in irgendeiner Weise zu verletzen. Diese Art der inklusiven einstweiligen Verfügung gibt dem Verein die große Befugnis, den Hausbesitzer bei Verstößen vor Gericht zu bringen. Verbände sollten darauf achten, die Autorität der Gerichte nicht zu missbrauchen, indem sie einen Antrag auf Anordnung stellen, um die Ursache für jeden Verstoß aufzuzeigen, aber bei wiederholten Verstößen kann dies den Verbänden helfen, direkt vor Gericht zu gehen, um die einstweilige Verfügung durchzusetzen, ohne dass zusätzliche vorläufige Schriftsätze eingereicht werden müssen.
Einstweilige Verfügungen helfen Verbänden, Bürokratie abzubauen und ihre Bündnisse und Beschränkungen effizient durchzusetzen. Bei der Einreichung einer Klage wegen Verstoßes gegen die Covenants oder Regeln und Vorschriften, Verbände sollten dringend in Betracht ziehen, eine breite Unterlassungsklage gegen den Hausbesitzer zu beantragen.
Dieser Artikel wurde ursprünglich im Southeastern Virginia Chapter der aktuellen Publikation des Community Associations Institute, dem Regional Chapter des Community Associations Institute, veröffentlicht.
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