Der Kauf eines Hauses auf den Courthouse Steps kann billiger, aber auch riskanter sein
Über den Ansturm des Verkehrs wurden Häuser verkauft und das große Geld wechselte den Besitzer.
Jon Rosen traute seinen Augen nicht.
Der 27-jährige Bewohner von Belltown sah sich zum ersten Mal die wöchentliche Hausauktion von King County an, in der Hoffnung, eines Tages ein gutes Geschäft für ein abgeschottetes Haus zu machen. Er war schockiert über das informelle, altmodische Vorgehen.
Drei Auktionsausrufer rasselten von Listen verfügbarer Häuser, kaum hörbar über den Straßenlärm. Die Gebote wurden handschriftlich auf ein Blatt Papier geschrieben, als die Bieter — von denen viele Stammgäste sind — ihren Preis ausriefen.
„Ich finde es verrückt“, sagte Rosen. „Es ist ein seltsamer Prozess für die heutige Zeit.“
Es gewinnt auch lokal und national mehr Aufmerksamkeit, da die Anzahl der ausgeschlossenen Immobilien anschwillt.
Die Auktionen ziehen sowohl Anfänger wie Rosen an, die mehr darüber erfahren möchten, als auch erfahrene Immobilieninvestoren, die nach zusätzlichen Möglichkeiten suchen.
Häuser, die auf Auktionen in King County (in der Innenstadt von Seattle und an einem Standort in Bellevue) verkauft wurden, sind in diesem Jahr im Vergleich zu 2006 um etwa 29 Prozent gestiegen (von 529 auf 680), so Dean Street & Associates, eine auf Zwangsvollstreckungen spezialisierte Immobilienfirma in Bellevue.
Zwangsvollstreckt – Die Immobilienverkäufe stiegen im vergangenen Monat in Pierce County um 90 Prozent (von 396 auf 753).
Ähnliche Zahlen waren in Snohomish County nicht verfügbar, aber die Zahl der Häuser, die in den Zwangsvollstreckungsprozess eintreten, stieg um 17 Prozent (von 1.316 auf 1.534), so Dean Street Figures.
Diese Zahlen enthalten auch Immobilien, die an den Kreditgeber zurückgegeben werden, wenn niemand sie auf einer Auktion kauft.
Die tatsächliche Anzahl der ausgeschlossenen Immobilien in jedem Landkreis ist viel höher als die Anzahl, die versteigert wird. Etwa ein Drittel von ihnen schafft es nie in den Auktionsblock, weil sie im Insolvenzverfahren festgehalten oder vorher verkauft werden, so Dean Street & Associates.
Bessere Angebote
Da mehr Häuser auf Auktionen verkauft werden, haben Investoren eine größere Auswahl und in letzter Zeit sind die Angebote oft besser, weil Banken und Hypothekenunternehmen bereit sind, einen Verlust zu nehmen, um die Immobilien abzuladen.
Im Durchschnitt sehen Käufer von abgeschotteten Häusern eine Ersparnis von etwa 18,5 Prozent in der Region Puget Sound, nach ForeclosurePoint.com , eine Website, die Anfang dieses Jahres von DepotPoint in Bellevue gestartet wurde.
Versteigerte Häuser decken die gesamte Bandbreite ab, von neuen kleinen Eigentumswohnungen im South King County bis hin zu großen alten Häusern auf dem Capitol Hill.
„Sie können einige sehr interessante Immobilien auf Auktionen finden“, sagte Chris Matty, Chief Marketing Officer von DepotPoint.
Haustauktionen können jedoch ein Minenfeld sein, insbesondere für Anfänger.
Zum einen kann ein potenzieller Käufer vor der Auktion nicht immer das Innere eines abgeschotteten Hauses sehen, da es als Privateigentum gilt.
Käufer, die ihre Hausaufgaben nicht machen, können auch mit einem Pfandrecht belastet werden, das ihnen nicht bekannt ist, was ihr gutes Geschäft zunichte macht.
Die Szene
Die wöchentliche Haustauktion in der Innenstadt von Seattle zeigt, wie der Prozess für Anfänger besonders einschüchternd sein kann.
Zusätzlich zum informellen Prozess wird die Auktion von einem Old Boys Club regiert, einer Gruppe konkurrierender Immobilienmakler, die jede Woche auftauchen.
Sie sind dabei, ihren Anlegerkunden einen Deal zu machen, und sie kennen alle Vor- und Nachteile.
Dean Street, 67, nimmt seit mehr als 30 Jahren an den wöchentlichen Auktionen teil. Beim Verkauf ist er in seinem Element, scherzt mit seinen Konkurrenten — darunter die Abschottungsgruppe von Seattle – und ruft die Auktionsschreiberinnen an.
„Beeilen Sie sich, es ist kalt hier draußen“, sagte er zu Auktionsschreierin Tara Turpen, die damit beschäftigt war, eine Liste von Immobilien durchzublättern. Sie lächelte nur – nach 7 ½ Jahren im Job ist sie an das Necken gewöhnt.
„Ich mag es“, sagte sie. „Aber das Wetter kann ein Faktor sein und wir bekommen Leute, die es nicht verstehen.“
Newcomer Adam Wilkes, 32, aus Seattle, bot auf ein Haus mit vier Schlafzimmern in Seattle, verlor jedoch gegen einen der Stammgäste.
Das 1.730 Quadratmeter große Haus an der Nordseite des Lake Union hatte einen geschätzten Marktwert von 621.500 US-Dollar und ging für 412.500 US-Dollar, was einer Ersparnis von 34 Prozent entspricht.
Es störte Wilkes jedoch nicht, weil er nicht damit gerechnet hatte, beim ersten Versuch ein Haus zu kaufen.
„Dies war das schönste Haus in der schönsten Nachbarschaft“, sagte er. „Aber ich habe viele andere in weniger großartigen Vierteln, die ich mir anschaue.“
Noch herausfordernder ist die Finanzierung: Käufer müssen mit dem vollen Betrag ihres Gebots erscheinen, um ein Haus auf einer Auktion kaufen zu können. (Die meisten verwenden Bankschecks.) Zwar gibt es Kredite zur Verfügung, aber sie kommen oft mit einem hohen Zinssatz.
„Was ich sage, ist: ‚Ja, Sie können ein gutes Geschäft bei einer Auktion finden. Aber man muss sehr geduldig und sehr logisch sein „, sagte Matt Steel, ein Immobilienmakler, der sich auf Zwangsvollstreckungsverkäufe für eine Immobilieninvestmentfirma spezialisiert hat, eine Firma aus Seattle, die er besitzt.
Making bank
In letzter Zeit sind die Geschäfte besser geworden. Hypothekenunternehmen, die eine wachsende Anzahl von abgeschotteten Immobilien verkaufen möchten, sind bereit, einen Treffer zu erzielen, um ihre Bilanzen zu retten.
Sie lassen ihre Eröffnungsgebote für etwa 25 Prozent aller Immobilien fallen, die versteigert werden, und reduzieren sie laut ForeclosurePoint in einem Extremfall von 19 auf 47 Prozent.
Etwa 9,5 Prozent der Immobilien im Auktionsblock in den Grafschaften King, Pierce und Snohomish gehen an den Kreditgeber zurück und werden zu sogenannten REO-Immobilien (Real Estate Owned).
Das ist eine viel niedrigere Rate als in Märkten wie Kalifornien, Nevada und Arizona, wo die Zahl der Zwangsvollstreckungen gestiegen ist und manchmal 75 Prozent oder mehr der Häuser bei einem Kreditgeber landen.
„In einem normalen Markt hätten wir ein paar tausend Häuser in ihren Bilanzen“, sagte Matty. „Jetzt gibt es landesweit einen vielfachen Anstieg. Das sind Milliarden Dollar.“
Die Risiken
Ein Geschäft mit einem abgeschotteten Haus zu schließen, kann attraktiv erscheinen — besonders auf dem aktuellen Markt —, aber das System ist voller Risiken für den durchschnittlichen Hauskäufer.
Nehmen wir zum Beispiel Brian Truman, 31, der kürzlich ein Haus mit drei Schlafzimmern in Kent für 262.776 US-Dollar gekauft hat, 26 Prozent unter seinem geschätzten Marktwert.
Während Truman zuvor mehrere Häuser mit Partnern versteigert hat, ist dies seine erste Einzelinvestition.
Er wusste aus Recherchen, dass das Haus mit einem Pfandrecht von 63.390 US-Dollar ausgestattet war, was den Wert seiner Investition verringerte.
Was ihn nervös machte, war der unbekannte Zustand des Hauses.
„Von 10 Immobilien, die Sie kaufen, gibt es eine, die ein Home Run ist, mehrere, die Break-Even sind und ein Paar, die schrecklich sind“, sagte Truman.
Er sagte, er warte darauf, das Innere zu sehen, bevor er entscheide, ob er es als Miete behalten oder nach einer Renovierung verkaufen wolle. In diesem Markt versuchen immer mehr Auktionskäufer, eine Weile an ihren Häusern festzuhalten.
Die Vermietung des Hauses empfiehlt Dean Street, dessen Immobilienunternehmen seinen Namen trägt, Investoren.
„Unsere Mieten steigen um etwa 15 Prozent“, sagte Street. „Das ist eine verdammt hohe Rendite für eine Investition.“
Ein weiterer Tipp für Hauskäufer, die zum ersten Mal eine Immobilie versteigern möchten: geh nicht alleine und sei nicht impulsiv.
Abschottungsexperten empfehlen, mindestens mehrmals an einer Auktion teilzunehmen und einen sachkundigen Immobilienmakler mitzubringen.
Dies ist besonders wichtig, da viel Geld auf dem Spiel steht: die Kosten für das Haus.
„Sie brauchen wirklich ein genaues Bild von dem, was vor sich geht, und Sie müssen recherchieren“, sagte Steel, der Immobilienmakler.