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Ultimativer Leitfaden zur Hotelrenovierung (Kosten, Unternehmen, Tipps)

18. April 2020

Hotelbesitzer müssen ihre Immobilien in gutem bis ausgezeichnetem Zustand halten, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Für viele, Das erfordert einen kontinuierlichen Prozess der Wartung, Upgrades, und Renovierungen. Einige Renovierungen haben eine bescheidene Kostenauswirkung, während andere erhebliche Investitionen erfordern. Daher sollten Besitzer gründlich vertraut sein mit:

• Hotelrenovierungskosten
• Hotelrenovierungsunternehmen
• Hotelrenovierungsunternehmer
• Planen von Hotelrenovierungen

Wir werden diese und weitere Themen in diesem Artikel behandeln, um Hotelbesitzern zu helfen, den Wert ihrer Investitionen zu erhalten.

Video: Zeitraffer – Hotelumbau in einer Woche

Hotelrenovierungskosten

Wir können die Renovierungskosten bequem auf Softgoods, Renovierung und Bau aufteilen. Softgoods umfassen Teppiche, Polster, Matratzen, Kissen, Handtücher, Vorhänge und andere ähnliche Gegenstände. Renovierungskosten decken Farbe, Tapeten, Oberflächen, Kunstwerke, neue Möbel und Einrichtungsgegenstände sowie andere Dekorelemente ab.

Gelegentlich müssen Hotels gebaut werden, um die Immobilie zu sanieren, neu zu konfigurieren oder zu erweitern. Projekte können eine neue Außenfassade, neue Strukturen, neue Badezimmer, überarbeitete Innenräume, erweiterte Parkplätze und vieles mehr umfassen. Bautätigkeiten können auch Technologie-Upgrades umfassen, um Konnektivität, Sicherheit, Kontrolle und Unterhaltung zu verbessern. Kleinere Renovierungen können relativ kostengünstig sein, während größere Bauarbeiten leicht sechsstellige und siebenstellige Kosten verursachen können.

Hoteliers müssen in der Lage sein, Renovierungsarbeiten durchzuführen und dabei den Hotelbetrieb und die Einnahmen minimal zu beeinträchtigen. Dies erfordert eine sorgfältige Planung, Budgetierung und Finanzierung. Wenn Sie keinen integrierten Plan haben, verschwenden Sie möglicherweise Zeit und Geld.

Die folgende HospitalityNet-Tabelle zeigt repräsentative Renovierungskosten für Economy-, Extended Stay- und Midscale-Hotels. Natürlich sind die Renovierungskosten für höhere Hotelklassen höher.

Wie lange dauern Hotelrenovierungen?

Möglicherweise können Sie Softgoods in nur wenigen Wochen ersetzen. Umfangreichere Renovierungen können Monate dauern, und eine vollständige Renovierung kann den größten Teil eines Jahres oder länger dauern. Sie sollten genügend Vorlaufzeit lassen, um Ihre detaillierten Pläne zu entwickeln und Materialien / Waren vorzubestellen. Die Verfügbarkeit von Arbeitskräften oder deren Fehlen kann sich auf Ihren Renovierungszeitplan auswirken. Natürlich möchten Sie, dass Renovierungen schnell ablaufen, damit Sie Ausfallzeiten minimieren und so Umsatzverluste minimieren.

So planen Sie eine Hotelrenovierung

Nicht alle Renovierungen sind gleich. Viele hochwertige Hotels haben unterschiedliche Renovierungspläne, wie die folgenden:

• Sanierung: Eine Sanierung von Softgoods, Geräten, Einrichtungsgegenständen und Möbeln kann in einem drei- bis sechsjährigen Zyklus erfolgen. Für ein Fünf-Sterne-Hotel kostet jede Renovierung wahrscheinlich zwischen 8.000 und 12.000 US-Dollar pro Zimmer.
• Grundsanierung: Eine Grundsanierung ist umfangreicher als eine Sanierung. Dies kann ein Upgrade von Funktionen und Systemen bedeuten, das im Durchschnitt etwa 20.000 US-Dollar pro Zimmer für ein Fünf-Sterne-Hotel kostet.
• Komplettsanierung: Diese kann alle 25 bis 50 Jahre erfolgen und beinhaltet größere Umbauten. Ein Fünf-Sterne-Hotel kann etwa 100.000 US-Dollar pro Zimmer für eine komplette Renovierung ausgeben.

Einige andere Überlegungen zur Planung von Renovierungen können sein:

• Saisonalität: Sie verlieren weniger Einnahmen, wenn Sie Ihre Renovierung in der Nebensaison planen. Sie sollten jedoch sicherstellen, dass Sie Material und Arbeit rechtzeitig unter Vertrag nehmen. Das liegt daran, dass Ihre Konkurrenten ihre Renovierungen auch in der Nebensaison planen.
• Besondere Ereignisse: Vielleicht wird in den nächsten ein bis zwei Jahren ein großes jährliches oder zweijähriges Ereignis stattfinden. Möglicherweise möchten Sie Ihre Renovierungsarbeiten so planen, dass sie lange vor der Veranstaltung abgeschlossen werden, damit Sie Ihren Anteil an Reservierungen übernehmen können.
• Wettbewerb: Möglicherweise möchten Sie Ihren Renovierungsplan beschleunigen, wenn ein neuer Wettbewerber ein Hotel in Ihrer Nähe eröffnet. Andernfalls kann es zu einem Anstieg der Leerstandsquote kommen. Alternativ müssen Sie möglicherweise Ihre Zimmerpreise senken, um mit der neuen Immobilie zu konkurrieren.
• Niedrige Leerstandsraten: Wenn Sie jede Nacht ausverkauft sind, möchten Sie möglicherweise Ihre Immobilie erweitern, um mehr Gäste unterzubringen. Dies kann dazu führen, dass Sie Ihren grundlegenden oder vollständigen Renovierungszyklus verschieben, damit Sie die hohe Nachfrage nutzen können.
• Umwelt- / Nachhaltigkeitsfaktoren: Dazu gehören hohe Betriebskosten, ineffizientes Design und andere Faktoren, die Sie mit einer grundlegenden Renovierung korrigieren können.

Nützliche Fallstudien

Zwei nützliche Renovierungsfallstudien sind:

• Pacific Beach Hotelrenovierung
• Nickelodeon Hotelrenovierung

Diese Renos veranschaulichen, dass einige Renovierungen eine teure Rekonstruktion erfordern, um ein brandneues Gästeerlebnis zu erzielen.

Pacific Beach Hotelrenovierung

Die Pacific Beach Hotelrenovierung wurde 2018 am Waikiki Beach in Hawaii abgeschlossen. Das ursprüngliche Anwesen wurde Ende der 1960er Jahre erbaut und als Alohilani Resort Waikiki Beach wiedereröffnet. Das alte Hotel war klaustrophobisch und klebrig. Der Preis für den Reno lag bei 115 Millionen US-Dollar. Die neue Lobby verfügt über große Holzsäulen, Skulpturen, Arbeitsplatten aus weißem Marmor und schicke Sofas und Stühle. In der Lobby befindet sich jetzt die gemütliche O Bar, die Getränke und Vorspeisen serviert. Gegenüber dem ursprünglichen Hotel befindet sich ein 280.000-Gallonen-Aquarium. Das Hotel erweitert das zweistöckige Oceanarium Aquarium, das mehr als 1.000 Fische beherbergen wird.

Das neu gestaltete Hotel verfügt über 839 Zimmer in zwei Türmen. Zu den neuen Annehmlichkeiten gehören Tennisplätze auf dem Dach, ein Spa und ein Fitnessraum. Ein regulärer Pool verbindet einen Infinity-Pool, beide neben der Bar. Sie können eine private Cabana gegenüber dem Pooldeck mieten. Natürlich eröffnete das Hotel ein erstklassiges Restaurant, Morimoto Asia Waikiki, mit Weltklasse-Küche. Das Hotel hat auch ein neues Frühstücksrestaurant hinzugefügt. Die Zimmer wurden im minimalistischen Stil mit Holzmöbeln und cremefarbenen Softgoods renoviert.

Nickelodeon Hotelrenovierung

Die Nickelodeon Hotelrenovierung in Orlando verwandelte das Nickelodeon Suites Resort in das Holiday Inn Resort Orlando. Die Kosten für die Renovierung und das Rebranding beliefen sich auf 27,5 Millionen US-Dollar, wodurch das weltweit größte Holiday Inn Resort entstand. Dies war eine umfassende Renovierung, die einen Wasserpark, Bars und Essensräume beinhaltete. Die Unterkunft ist ein Suitehotel, das Familien anzieht, die Orlando besuchen. Der Hotelier hat alle Zimmer aufgerüstet und Restaurants hinzugefügt. Die Renovierungsarbeiten erstreckten sich auf neue Toiletten, Tagungsräume, Lobby, Lounge und Café. Darüber hinaus brachte das Hotel neue Möbel, Einrichtungsgegenstände und Inneneinrichtungen mit.

Der Poolbereich verfügt über neue Oberflächen, Gartenmöbel, Cabanas und sogar einen Yoga-Bereich. Kinder werden Club Candy genießen, auch wenn ihre Zahnärzte dies missbilligen, sowie die Hershey-Eisdiele. Das 24 Hektar große Resort verfügt über 777 Suiten auf sechs Etagen. Die Zimmer verfügen über eine Küchenzeile oder eine voll ausgestattete Küche, Gemeinschaftswohnbereiche, HD-Fernseher und kostenfreies WLAN. Der Wasserpark verfügt über sieben Rutschen, einen vierstöckigen Wasserturm, eine Spritzzone, einen Wassertank und viele andere Annehmlichkeiten. Weitere Ausstattungsmerkmale sind Miniaturgärten, ein Basketballplatz, Kletternetze, Whirlpools und Wasserstrahlen. Außerdem gibt es ein 4-D-Theater, ein Laserlabyrinth und eine 3.000 Quadratmeter große Arkade.

Videos: Pacific Beach Hotel zu unterziehen $115 Millionen Sanierung

Hilfreiche Ratschläge und Tipps

Umbau / Renovierung sollte die Aufmerksamkeit auf mehr als nur die Ästhetik des Hotels. Es erfordert auch eine sorgfältige Bewertung der gesamten Gästeerfahrung. Dies kann funktionale Probleme mit dem Betrieb und Design Ihres Hotels aufdecken, die Sie beheben müssen. In Ihrer ersten Studie sollten alle Aspekte des Betriebs Ihres Hotels bewertet werden, einschließlich Personalausstattung und Servicefreundlichkeit.

Sobald Sie Ihre aktuelle Situation verstanden haben, ist es an der Zeit, Ihr Renovierungskonzept festzulegen. Sie können eine Renovierung verwenden, um Ihre Immobilie von Mitbewerbern zu unterscheiden. Dies sollte Ihre Anforderungen an neue Einrichtungen und Ihre Möglichkeiten zur Umsatzsteigerung umfassen. Der Projektarchitekt kann helfen, das Hotel neu zu konfigurieren, um einen bestimmten Teilmarkt anzusprechen. Zum Beispiel könnten Sie ein Restaurant vorstellen, das sich auf lokale Speisen und Weine spezialisiert hat.

Beste Hotelrenovierungsunternehmen

Hier sind fünf der besten Hotelrenovierungsunternehmen in den USA.

• LaMarca Construction: Dies ist ein Top-Renovierer, der sich auf die Hotellerie konzentriert. Es verfügt über mehr als 20 Jahre Erfahrung, die auf seiner innovativen Methodik beruht. LaMarca ist spezialisiert auf Pläne, die die Raumverlagerung minimieren und detaillierte Gebotsaufschlüsselungen und Kostenanalysen enthalten. Aktuelles Projekt: Residence Inn in Louisville, KY.
• CSP Inc: Dies ist die Renovierungsabteilung von Complete Structure Painting Inc. (gegründet 1979) und ist eines der größten Hotelrenovierungsunternehmen des Landes. Es hilft Hotels bei der Einhaltung von Immobilienverbesserungsplänen (PIP) und modernisierten FF & E (Möbel, Einrichtungsgegenstände und Ausrüstung). Aktuelles Projekt: Hilton Hotel in Rockville, MD.
• Case & Associates: Dieses Unternehmen hat sich seit 32 Jahren auf den Bau und die Renovierung von Hotels spezialisiert. Es konzentriert sich auf die Zufriedenheit der Eigentümer durch Qualitätsergebnisse. Case arbeitet sowohl mit Boutique-Hotels als auch mit großen Ketten im ganzen Land zusammen. Aktuelles Projekt: Stella Hotel in Bryan, TX.
• IDC Construction: IDC wurde 1999 gegründet und ist ausschließlich im Gastgewerbe tätig. Es hat Immobilien in Projekten im Wert von mehr als 900 Millionen US-Dollar entwickelt und renoviert. Zu den Partnern gehören Hilton, Marriott, Hyatt und InterContinental Hotels (IHC). Aktuelles Projekt: Das Marriott Hotel in Winston Salem, NC.
• Level 3 Construction: Dieses Unternehmen setzt neue Technologien ein, um Projekte von höchster Qualität zu liefern. Es wickelt Projekte aller Größen ab, von kleinen Mieterverbesserungen bis hin zu Bau- und Renovierungsarbeiten im Wert von mehreren Millionen Dollar. Das Unternehmen begann im Jahr 2006. Aktuelles Projekt: Wyndham Hotel, Garden Grove CA.

Wie Assets America® helfen kann

Assets America® kann Ihnen helfen, Ihr Hotelrenovierungsprojekt zu finanzieren, ohne all den Ärger, den Sie von Banken haben. Unser Netzwerk privater Kreditgeber und lokaler / regionaler Banken kann die meisten Projekte ab 10 Millionen US-Dollar finanzieren. Verschwenden Sie keine Monate mit Verhandlungen mit Banken – kontaktieren Sie uns noch heute für eine private Beratung.

Häufig gestellte Fragen

Warum sinkt die Hotel-Cap-Rate nach der Renovierung?

Der Cap-Satz ist das Betriebsergebnis geteilt durch den aktuellen Marktwert. Eine Hotelrenovierung erhöht sofort den Wert der Immobilie, auch wenn NOI aufgrund von Ratenerhöhungen ebenfalls steigt. Das Ergebnis ist eine niedrigere Cap Rate.

Wie stark ist die Hotelrenovierung seit 2013 gestiegen?

Die durchschnittlichen jährlichen Hotelinvestitionen für Renovierungen sind seit 2013 um 7% gestiegen. Das Jahr 2020 wird aufgrund der Covid-19-Pandemie einen starken Rückgang der Renovierungsaktivitäten verzeichnen. Abhängig von der Erholung können Renovierungen auch bis 2021 deprimiert sein.

Wie können Sie ein durchschnittliches Hotel ohne teure Umgestaltung hervorheben?

Sie können die Softgoods und die Beschilderung zu einem bescheidenen Preis aufrüsten. Dazu gehören neue Teppiche, Vorhänge, Vorhänge und Polstermöbel. Die Zimmer können neue Handtücher, Tagesdecken, Bettwäsche, Kissen und Kunstwerke bekommen.