4 einfache Möglichkeiten, Steuern als Vermieter zu senken
Die meisten Menschen freuen sich auf eine große Steuerabschreibung, wenn sie ihr Haus kaufen. Was sie nicht wissen, ist, dass Steuerabzüge beim Kauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien noch günstiger sind.
Hier sind 4 Möglichkeiten, wie Sie Ihre Steuerrechnung reduzieren können, wenn Sie Immobilien kaufen, die als Mietobjekt behandelt werden:
Direkte Kosten abziehen
Investoren, die Mietobjekte besitzen, können die Kosten für die Instandhaltung und Vermarktung der Immobilie abziehen. Dazu gehören: hypothekenzinsen, Versicherungen, Steuern, Nebenkosten, Wartungsreparaturen, Werbekosten und Honorare. Sie können Ihre Hypothekenzinsen und Steuern nur von Ihrem Hauptwohnsitz abziehen.
Abschreibung
Die Abschreibung wird nach der Theorie berechnet, dass Vermögenswerte mit der Zeit an Wert verlieren, wenn sie sich abnutzen. Nach Angaben des IRS verlieren Möbel, Geräte und andere Haushaltsgegenstände nach 5 Jahren „jeglichen Wert und werden praktisch wertlos“. Offensichtlich können diese Gegenstände länger dauern, aber die IRS sagt, dass wir sie „auf Papier“ behandeln können, als ob sie es nicht tun würden.
Angenommen, Sie haben einen Kühlschrank für 1000 US-Dollar gekauft. Sie können die Kosten durch 5 Jahre teilen und dann 200 USD pro Jahr als Abschreibung für diesen Artikel abschreiben. Sie können auch eine beschleunigte Abschreibung für persönliches Eigentum verwenden, die in den früheren Jahren dieser abschreibungsfähigen Lebensdauer höhere Abzüge generiert.
Die Abschreibung von Immobilien ist ähnlich. Da Land nicht „verschleißt“, wird der Wert des Landes dann von dem Preis abgezogen, den Sie für die Immobilie bezahlt haben. Die verbleibende Struktur kann dann über 27½ Jahre abgeschrieben werden. Wenn Sie beispielsweise ein Haus im Wert von 100.000 US-Dollar gekauft haben, würden Sie ungefähr 20.000 US-Dollar für das Grundstück abziehen und dann die verbleibende Struktur im Wert von 80.000 US-Dollar abschreiben. Dann würden Sie $ 80.000 / 27,5 = $ 2909 teilen. Dies bedeutet, dass Sie $ 2909 jedes Jahr für 27,5 Jahre abschreiben können.
Trade in, Trade up
Die Abgabenordnung ermöglicht es Hausbesitzern, ein Grundstück gegen ein anderes auszutauschen, ohne Kapitalertragsteuer zahlen zu müssen. Sie denken vielleicht nicht, dass ein Investor mit einem langfristigen Ausblick dies jemals brauchen würde, aber hier ist ein Beispiel dafür, was passieren könnte.
Angenommen, Sie haben vor 40 Jahren ein leeres Grundstück für 10.000 US-Dollar gekauft und es ist jetzt 500.000 US-Dollar wert. Der Verkauf könnte Sie mehr als 100.000 US-Dollar an Bundes- und Landeseinkommensteuer kosten. Wenn Sie jedoch das Los gegen eine andere Immobilie von gleichem Wert eintauschen — sagen wir eine einkommensschaffende Immobilie -, können Sie die Kapitalertragssteuer weiterhin aufschieben.
Viele Investoren sagen: „Verschieben Sie, bis Sie sterben.“ Wenn Ihre Erben die Immobilie erben, wird die Steuerbasis in der Regel auf den Marktwert erhöht, sodass sie beim Verkauf auch keine Kapitalertragssteuer zahlen würden.
Aktive Anleger gewinnen mehr
Passive Anleger können passive Verluste nur von den Mieteinnahmen oder anderen passiven Einkünften abziehen, die sie verdienen. Auch wenn die Liste der Verluste höher sein kann als die Mieteinnahmen, insbesondere wenn Abschreibungen enthalten sind, können sie nicht von anderen Einnahmequellen abgezogen werden, wenn Sie ein passiver Investor sind.
Wenn ein Investor jedoch aktiv an der Verwaltung der Immobilie beteiligt ist, könnte er oder sie unbegrenzte Abzüge von seinen Immobilien haben und diese Abzüge gegen sein Erwerbseinkommen verwenden.
Um sich für unbegrenzte Abzüge zu qualifizieren, müssen Sie dem IRS nachweisen, dass Sie ein Immobilienprofi sind. Dies bedeutet nicht, dass Sie ein Gutachter, Inspektor oder Immobilienmakler sein müssen, der Häuser verkauft.
Für die IRS bedeutet ein Immobilienprofi, dass Sie mehr als 750 Stunden pro Jahr damit verbringen, Ihre Immobilien zu kaufen, zu verkaufen, zu vermieten und zu verwalten oder ähnliche Dienstleistungen für Ihre Kunden zu erbringen. Um sich zu qualifizieren, können Sie keinen anderen Job haben, der jährlich mehr als 750 Stunden Ihrer Zeit in Anspruch nimmt.
Wenn sich der Anleger laut IRS nicht als Immobilienprofi qualifiziert, aber dennoch aktiv beteiligt ist, kann er oder sie bis zu 25.000 US–Dollar von jedem Erwerbseinkommen abziehen, um passive Verluste auszugleichen – solange der Anleger weniger als 100.000 US-Dollar pro Jahr hat bereinigtes Bruttoeinkommen. Leute, die mehr als $ 150.000 pro Jahr im bereinigten Bruttoeinkommen haben, können nicht für diesen Vorteil qualifizieren – jedoch können die Verluste in der Zukunft während eines Jahres verwendet werden, wenn der Investor weniger als $ 150.000 verdient. Darüber hinaus kann jedes erhaltene passive Einkommen durch Ihre passiven Verlustvorträge geschützt werden.