Virginia Community Association lov
i en verden af håndhævelse pagter, gerninger og restriktioner, påbud er en af de mest magtfulde værktøjer foreningen ledere har i deres arsenal. Et påbud er en ordre fra en domstol, der enten kræver, at en boligejer overholder bestemte regler eller begrænsninger eller beordrer husejeren til at ophøre med at overtræde begrænsningerne. Foreninger kan anmode om påbud om fritagelse, uanset om foreningen ønsker at søge økonomisk erstatning mod husejeren.
domstole er ofte villige til at tildele påbud af flere grunde. Først, i de fleste tilfælde, hvor påbud er passende, foreningen har taget mange skridt inden indgivelse af sag for at håndhæve pagterne, herunder kommunikation med husejeren, kalder ejeren til en behørig proceshøring af bestyrelsen, vurdering af gebyrer for manglende overholdelse, og ofte krav om overholdelse fra foreningens advokat. Foreningen kan derefter påberåbe sig retten og argumentere for, at der ikke er meget andet, som foreningen kan gøre for at håndhæve begrænsningerne. Dommere er ofte sympatiske med disse argumenter, især i betragtning af det faktum, at begrænsningerne lovligt anses for at være en kontrakt med husejeren, og hvis husejeren nægter at overholde kontrakten, så er den eneste mulighed for klageadgang hos domstolene. Derudover påvirker de fleste overtrædelser de nærliggende ejendomme og reducerer ofte hjemmeværdier og/eller gør det vanskeligt for naboer at sælge deres ejendom.
derudover er der i Virginia, hvis en forening ikke håndhæver sine pagter og begrænsninger, en mulighed for, at den kan anses for at have givet afkald på retten til at håndhæve disse begrænsninger på et senere tidspunkt. Tænk på det som en by, der nægter at håndhæve reguleringsordinancer. Når udviklere konstruerer bygninger i strid med reguleringsrestriktionerne, og byen nægter at håndhæve disse ordinancer, ville det være uretfærdigt for byens år ned ad vejen at lave et ansigt og beslutte, at de samme bygninger nu er ude af overensstemmelse. Byen vil sidde fast med deres tidligere handlinger, fordi udviklerne påberåbte sig ikke-håndhævelse til skade for dem. Tilsvarende, hvis en forening ikke håndhæver begrænsninger, og en boligejer træffer handlinger over en periode i strid med begrænsningerne, husejeren kan hævde, at foreningen frafaldt sin ret til at håndhæve pagterne. Når en forening går til retten for at få et påbud, skal den således hævde, at medmindre den anvender ethvert middel, der er tilgængeligt for den (inklusive påbud), kan det have permanente konsekvenser, idet Foreningen kan miste evnen til at håndhæve denne pagt i fremtiden.
et påbud er så stærkt, fordi det straks kan håndhæves, når der er en overtrædelse af påbudet. Der er ikke behov for tidskrævende meddelelser, bestyrelsesmøder eller andre proceduremæssige mekanismer. Foreningen indgiver simpelthen et forslag til ordre for at vise årsag til retten og beder retten om at finde husejeren i foragt for påbudskendelsen. Retten har flere muligheder for at håndhæve påbudet, herunder vurdering af bøder og advokatsalærer, og hvis husejeren kontinuerligt nægter at overholde påbudet og/eller møde op til høringer om overtrædelsen, udsteder en capias til husejerens anholdelse. Når capias er udført, boligejer skal vises for høringen eller ansigt faktiske fængsel tid. Det er usandsynligt, at en domstol rent faktisk vil udstede fængselstid til husejeren, men i ekstreme tilfælde, en capias kan ryste husejeren til at indse, hvor alvorlig foreningen handler om håndhævelse. Derudover kan Retten meget sandsynligt tildele en dom til fordel for Foreningen for advokatens gebyrer, der opkræves i en sådan handling, hvilket yderligere tilskynder husejeren til at overholde.
ved at søge et påbud skal foreningen forsøge at være så bred som muligt. Mens nogle dommere kun tildeler et påbud om at tackle den specifikke overtrædelse, afhængigt af typen af overtrædelse, andre kan være villige til at underskrive påbud, der forhindrer husejeren i at overtræde pagterne og begrænsningerne på nogen måde. Denne type inkluderende påbud giver foreningen stor magt til at bringe husejeren for retten, når der er en overtrædelse. Foreninger skal passe på ikke at misbruge domstolenes myndighed ved at fremsætte et forslag til ordre for at vise årsag til hver Overtrædelse, men for gentagne overtrædelser, det kan hjælpe foreninger med at komme lige ind i retten for at håndhæve påbudet uden behov for at indgive yderligere foreløbige indlæg.
påbud hjælper foreninger med at skære igennem administrativt bureaukrati og effektivt håndhæve deres pagter og begrænsninger. Ved indgivelse af sag for overtrædelse af pagterne eller reglerne og forskrifterne, foreninger bør kraftigt overveje at søge bred påbud mod husejeren.
denne artikel blev oprindeligt offentliggjort i Southeastern Virginia Chapter of Community Associations Institute ‘ s Currents publikation, det regionale kapitel I Community Associations Institute.
for at se, Klik her.