Sådan udskyde en lejer: en 8 trin proces til at følge i 2022

Sådan udskyde en lejer: en 8 trin proces til at følge i 2022

en gang imellem kommer tiden, hvor du muligvis skal udskyde en lejer.

måske er lejen ikke betalt, eller måske er der ulovlig aktivitet, der finder sted på din ejendom. Udlejere, der ikke handler hurtigt for at udskyde en lejer, risikerer at se ejendomsværdien falde på grund af tabt lejeindtægter og ødelæggelse forårsaget af lejeren.

i denne artikel tager vi et dybtgående kig på, hvordan en boligudvisning fungerer, og tilbyder handlingsmæssige tip til, hvordan man udsætter en lejer.

hvorfor skal udlejere udvise?

ingen udlejer ønsker at udskyde en lejer, men nogle gange er der intet andet valg. Udlejere, der venter for længe på at udskyde en lejer, kan se pengestrømmen hurtigt falde og potentielt tusinder af dollars i ejendomsskade forårsaget af en dårlig lejer.

nogle af de mest almindelige årsager til, at en udlejer skal udskyde en lejer, inkluderer:

manglende betaling af husleje

en af de mest almindelige grunde til at skulle udskyde en lejer er manglende betaling af husleje. Desværre kan selv de bedste lejere opleve uventede vanskeligheder, der hindrer deres evne til at overholde deres lejeforpligtelser.En reduktion i arbejdstiden, et jobtab eller lukning af virksomheden, en større medicinsk tilstand eller en ændring i familiestatus er blot nogle få af de situationer, der kan forhindre en lejer i at betale husleje, selvom de vil.

men at eje Lejebolig er en virksomhed som enhver anden. Mens nogle udlejere kan vælge at sætte en lejer bag på lejen på en skriftlig betalingsplan, i sidste ende kan du har intet andet valg end at smide.

“professionel” lejer

en “professionel” lejer er en person, der lejer din ejendom med den hensigt ikke at betale lejen hver måned. Mens lejeren kan have betalt upfront penge, såsom den første måneds husleje og depositum, kan de aldrig betale en anden dime.

den professionelle lejer ved, hvordan udsættelsesprocessen fungerer, og er ekspert i at udnytte smuthuller i statens udlejer-lejerlove til at leve lejefri måned efter måned, indtil du endelig er i stand til at udskyde.

et rødt flag du kan have at gøre med en professionel lejer er, når ansøgeren har travlt med at flytte ind. De ved, at der ofte er en tidsforsinkelse mellem en nylig udsættelse, der vises på en lejehistorikrapport, og de er i et løb mod uret for at leje et nyt hjem, før deres gamle udsættelse bliver offentlig rekord.

ulovlig aktivitet

salg af stoffer, brug af hjemmet til prostitution eller spil eller endda at drive en legitim forretning ud af huset er alle eksempler på ulovlig aktivitet fra lejeren, der kan være grund til udsættelse.

ved at tillade ulovlig aktivitet i din udlejningsejendom at fortsætte, bryder du også den underforståede garanti for beboelighed, der gives til andre lejere i en multifamilieejendom, og skaber problemer for kvarteret som helhed.

i mange tilfælde kan en udlejer udskyde en lejer, der beskæftiger sig med kriminel aktivitet på et fremskyndet grundlag. Du ønsker måske at konsultere en lokal advokat om lovene i din jurisdiktion for at lære dine rettigheder.

overtrædelse af andre Leasingbestemmelser

en anden almindelig grund til at udsætte en lejer er for overtrædelse af en eller flere leasingbestemmelser. For eksempel kan du opdage, at lejeren har et kæledyr eller en værelseskammerat, der ikke er tilladt, eller at du gentagne gange får en bøde af husejerforeningen (HOA) for overtrædelser forårsaget af lejeren.

overtrædelser som disse kan normalt hærdes, hvilket betyder, at lejeren lover at løse problemet med det samme. Men fremadrettet skal du eller din ejendomsadministrator nøje overvåge lejeren for at kontrollere, at de ikke overtræder lejemålet igen.

nogle gange gør lejere som de lover, andre gange gør de ikke. Lejere, der gentagne gange overtræder vilkårene og betingelserne i lejekontrakten, kan blive udsat, men sørg for at føre nøjagtige optegnelser, hvis du ender i retten.

ødelæggelse af ejendommen

lejere, der forårsager skade på ejendommen ud over normal slitage, kan også udvises fra en lejebolig. Overdreven skade, såsom stansede huller i væggen eller ødelagte vinduer, kan opdages under en periodisk rutinemæssig ejendomsinspektion.

mens nogle stater tillader en udlejer at bruge lejerens depositum til at betale for skade, er indbetalingsbeløbet ofte ikke næsten nok. Det skyldes, at stater også begrænser mængden af depositum, som en udlejer kan kræve, at en lejer betaler, normalt et beløb svarende til en eller to gange den månedlige leje.

når skader forårsaget af lejeren når det punkt, hvor din ejendomsværdi begynder at falde, og sundheds-og sikkerhedsspørgsmål bliver et problem, kan det være på tide at udsætte lejeren.

Tip: Brug af Stessas gratis sikre online dokumentlagringssystem gør det nemt at føre nøjagtige optegnelser over din Ejendoms før og efter tilstand for at hjælpe med at bevise, at lejerens skade er ud over normal slitage.

sådan udsættes en lejer

mens den nøjagtige proces til udsættelse af en lejer varierer efter jurisdiktion, er der typisk otte trin, der skal følges for at udsætte en lejer:

gennemgå gældende udlejer-lejerlove

før du begynder en udsættelse, skal du sørge for, at loven er på plads din side:

• Tal med en ejendomsadvokat;
• Rådfør dig med din lokale ejendomsadministrator;
• besøg den juridiske ressource hjemmeside Nolo.com for at lære mere om udlejer-lejer love i din stat; og
• kontrollere lovene i den lokale kommune.

har en gyldig grund til udsættelse

efter gennemgang af lovene skal du afgøre, om du har en gyldig grund til at udsætte en lejer. Generelt kan en udlejer udsætte en lejer for leasingovertrædelser såsom ikke at betale huslejen, udføre ulovlig aktivitet, have en uautoriseret værelseskammerat eller kæledyr og nægte at helbrede situationen eller gentagne gange overtræde vilkår og betingelser i lejeaftalen.

årsag med lejeren

i nogle situationer kan det være god forretningsmæssig mening at tale med lejeren for at se, om de er villige til at forlade uden at blive udvist. Det skyldes, at udsættelse af en lejer kan være tidskrævende og dyrt, og de fleste gode lejere ønsker ikke et negativt mærke på deres kreditrapport.

ifølge et nyligt indlæg på BiggerPockets Blog kan en boligudvisning koste mellem $4.000 og $7.000, inklusive retsomkostninger, reparationsomkostninger og mistet lejeindtægter.

at tilbyde lejeren kontanter til nøgler kan være en effektiv måde at få samarbejde fra din lejer og undgå en dyr udsættelse.

server en skriftlig udsættelsesmeddelelse

det næste trin er at betjene lejeren med en passende skriftlig udsættelsesmeddelelse, der afhængigt af den gældende jurisdiktion kan omfatte:

• en betalings-eller afslutningsmeddelelse om, at lejen er forfalden og giver lejeren en bestemt periode til at betale den forfaldne leje fuldt ud, inklusive eventuelle sene gebyrer, eller straks forlade lokalerne;
• en kur eller afslut meddelelse, når en lejer overtræder en bestemmelse i lejemålet bortset fra betaling af husleje, såsom at have et kæledyr, en værelseskammerat eller hyppige høje fester. Lejeren har mulighed for at løse problemet (normalt inden for få dage efter modtagelse af den skriftlige meddelelse) eller forlade ejendommen;
• en ubetinget opsigelsesmeddelelse kræver, at lejeren straks forlader ejendommen uden mulighed for at kurere overtrædelsen. Ulovlig aktivitet, skabe en offentlig gener eller ødelægge ejendommen er eksempler på, hvornår man skal betjene lejeren med en ubetinget opsigelsesmeddelelse.

Sue for en udsættelse

mange udlejere vælger at ansætte en kyndig ejendomsadvokat, der har specialiseret sig i boligudsættelser til at håndtere deres udsættelsesprocedure. Dette kan være omkostningseffektivt, fordi hvis hvert trin i udsættelsesprocessen ikke følges nøjagtigt, kan en udlejer muligvis starte igen. Værre, en udlejer, der udsætter en lejer ulovligt, kan være genstand for omkostninger, skader eller begge dele.

en udlejer, der vælger ikke at ansætte en advokat, skal forberede og indgive de nødvendige indlæg i den relevante domstol, betale retsansøgningsgebyret og gennemføre korrekt service.

forbered dig på retsmøde

du eller din advokat skal bringe følgende dokumenter til retten:

• Original underskrevet lejekontrakt;
• Betalingsoptegnelser, såsom en lejerrulle og kontoudtog;
• kopier af korrespondance mellem dig og lejeren;
• bevis du har gjort en god tro indsats for at give lejeren mulighed for at kurere overtrædelsen (hvis relevant);
• bevis for lejerens misligholdelse af lejekontrakten, såsom fotografier af lejerens misligholdelse af lejekontrakten, såsom af overdreven skade eller vidneudsagn om, at lejeren forstyrrer andre beboers ret til stille nydelse;
• en kopi af udsættelsesmeddelelsen og bevis for levering.

udskyde lejeren

forudsat at du har fulgt ejendomsprocessen i din jurisdiktion, vil retten sandsynligvis regere til din fordel. Du vil modtage en retskendelse, ofte kaldet en Restitutionsskrivelse, der giver dig mulighed for lovligt at fjerne lejeren fra din ejendom.

skrivningen sendes til lokal retshåndhævelse, der vil besøge ejendommen, give lejerne et par minutter til at pakke nogle ejendele og derefter fysisk fjerne den udsatte lejer og lejerens ejendele, hvis det er nødvendigt.

Saml forfaldne husleje

når du vinder en udsættelsessag, vil retten også ofte tildele dig en dom for forfaldne husleje og omkostningerne ved eventuelle skader forårsaget af lejeren. Mange udlejere leje en samlinger agentur til at indsamle penge skyldes fra lejeren.

et agentur vil indgive dommen til kreditbureauerne, springe lejeren over, hvis de er forsvundet sporløst, og pynt lejerens løn og andre aktiver, indtil du har samlet de penge, som lejeren skylder.

vigtigt: Udsættelseslove varierer efter stat

den nøjagtige proces til udsættelse af en lejer varierer med hver stat og varierer ofte på tværs af individuelle byer i staten. Der er flere måder at lære mere om de specifikke statslige udlejer-lejer love og din lokale udsættelse proces.

den juridiske ressource hjemmeside Nolo.com har adskillige artikler, der skal gennemgås, inden en udsættelse påbegyndes, herunder statslige udlejer-lejerlove, statslige love om opsigelse for manglende betaling af husleje, og statslige love om ubetingede ophør.

afhængigt af størrelsen på det marked, din udlejningsejendom ligger i, kan der også være advokater, der specialiserer sig i boligudsættelser mod et fast gebyr. Din ejendomsadministrator eller lokale ejendomsinvesteringsgruppe er to gode kilder til at finde en ejendomsadvokat. Du kan også søge online ved hjælp af hjemmesider som LawInfo.com og Avvo.

Sådan fjerner du en lejer uden at udsætte

de gennemsnitlige omkostninger ved en boligudvisning kan let køre flere tusinde dollars eller mere fra start til slut, ifølge forskning fra SmartMove og BiggerPockets.

i stedet for at have en ikke-betalende lejer i din ejendom i flere måneder, mens udsættelsen går gennem retssystemet, kan det give god forretningsmæssig mening at overbevise lejeren om at forlade uden at skulle udskyde:

1. Mød lejeren ansigt til ansigt på et neutralt sted (såsom den lokale offentlige kaffebar). Tal med lejeren om konsekvenserne af at blive udvist, såsom en negativ kreditrapport og dårlig lejehistorikrapport. Hvis lejeren accepterer at forlade tidligt, skal du udarbejde en aftale for lejeren om at underskrive, hvis de prøver at skifte mening.
2. Giv lejeren kontanter til nøgler ved at betale lejeren for at forlade tidligt. Nogle udlejere finder ud af, at det er en lille pris at betale for lejerens første lejemåned et nyt sted eller dække deres flytteudgifter for at undgå en dyr udsættelse.

Tips til sænkning af Udsættelsesfrekvens

forebyggelse af udsættelse begynder ofte med god lejerscreening.

de fleste online lejerscreeningstjenester er gratis for udlejere at bruge, og opkræver lejeren et lille ansøgningsgebyr for at køre rapporter som:

• kredit historie;
• baggrundskontrol;
• leje historie rapport;
• CPR-nummer (SSN) og identitet verifikation; og
• multi-state kriminelle og køn gerningsmanden rapporter.

rapporter er normalt tilgængelige for dig at gennemgå inden for et par timer efter, at lejeren har udfyldt en online lejeansøgning. Sørg for at gennemgå det modtagne materiale, kontakt ansøgerens nuværende arbejdsgiver for at verificere indkomst, og ring til lejerens tidligere udlejere for at lære, om lejeren betalte lejen til tiden og tog sig af ejendommen.

Endelige tanker om udsættelser

udsættelse af en lejer er noget, som de fleste udlejere skal gøre på et eller andet tidspunkt. For at kunne udskyde en lejer skal du sørge for at forstå dine lokale love og følge den korrekte udsættelsesproces for din jurisdiktion. Udsættelser kan tage meget tid og koste mange penge, hvorfor mange udlejere udforsker alternativer som at tilbyde kontanter til nøgler.