Blog

Blog

Ultimate Guide to Hotel Renovation (omkostninger, virksomheder, tip)

18.April 2020

hotelejere skal bevare deres ejendomme i god til fremragende stand for at forblive konkurrencedygtige. For mange kræver det en løbende proces med vedligeholdelse, opgraderinger og renoveringer. Nogle renoveringer har en beskeden omkostningspåvirkning, mens andre kræver betydelige kapitaludgifter. Derfor bør ejere være grundigt bekendt med:

• hotelrenoveringsomkostninger
• hotelrenoveringsfirmaer
• hotelrenoveringsentreprenører
• planlægning af hotelrenoveringer

vi dækker disse emner og mere i denne artikel for at hjælpe hotelejere med at opretholde værdien af deres investeringer.

Video: Tie Lapse – Hotel Remodel på en uge

Hotelrenoveringsomkostninger

vi kan nemt opdele renoveringsomkostninger mellem softgoods, renovering og konstruktion. Softgoods inkluderer tæpper, polstring, madrasser, puder, håndklæder, gardiner og andre lignende genstande. Redecoration omkostninger dækker maling, tapet, overflader, kunst, nye møbler og inventar, og andre indretning elementer.

lejlighedsvis skal hoteller gennemgå byggeri for at rehabilitere, omkonfigurere eller udvide ejendommen. Projekter kan omfatte en ny udvendig fa prisade, nye strukturer, nye badeværelser, omarbejdet indvendige rum, udvidet parkering, og mange flere. Byggeaktiviteter kan også omfatte teknologiopgraderinger for at forbedre tilslutningsmuligheder, sikkerhed, kontrol og underholdning. Mindre renoveringer kan være relativt billige, mens større konstruktion let kan medføre sekscifrede og syvcifrede omkostninger.

hotelejere skal være i stand til at udføre renoveringsaktiviteter, mens de minimalt forstyrrer hoteldrift og indtægter. Dette kræver omhyggelig planlægning, budgettering og finansiering. Hvis du ikke har en integreret plan, kan du ende med at spilde tid og penge.

følgende HospitalityNet-tabel viser repræsentative renoveringsomkostninger for økonomi, forlænget ophold og midscale-hoteller. Naturligvis er renoveringsomkostningerne større for højere hotelklasser.

Hvor Lang Tid Tager Hotelrenoveringer?

du kan muligvis udskifte softgoods på kun få uger. Mere omfattende renoveringer kan tage måneder, og en komplet renovering kan kræve den bedre del af et år eller mere. Du bør efterlade masser af ledetid til at udvikle dine detaljerede planer og forudbestille materialer/varer. Arbejdstilgængelighed, eller manglen deraf, kan påvirke din renoveringstidslinje. Naturligvis ønsker du, at renoveringer skal gå hurtigt, så du minimerer nedetid og dermed minimerer tab af indtægter.

Sådan planlægger du en Hotelrenovering

ikke alle renoveringer er ens. Mange hoteller af høj kvalitet opretholder forskellige renoveringsplaner, såsom følgende:

• Renovering: en renovering af softgoods, udstyr, inventar og møbler kan forekomme i en tre-årig til seks-årig cyklus. For et femstjernet hotel vil hver renovering sandsynligvis koste mellem $8.000 og $12.000 pr.
• grundlæggende Renovering: en grundlæggende renovering er mere omfattende end en renovering. Det kan betyde opgradering af funktioner og systemer, der i gennemsnit koster omkring $20.000 pr.
• komplet renovering: dette kan finde sted hvert 25.Til 50. år og inkluderer større genopbygning. Et femstjernet hotel kan bruge omkring $100.000 pr.

nogle andre overvejelser til planlægning af renoveringer kan omfatte:

• sæsonbestemthed: du mister mindre indtægter, hvis du planlægger din renovering i løbet af din lavsæson. Du skal dog sørge for, at du indgår kontrakt om materialer og arbejdskraft i god tid. Det skyldes, at dine konkurrenter også planlægger deres renoveringer i lavsæsonen.
• særlige begivenheder: måske vil en stor årlig eller toårig begivenhed forekomme i de næste et til to år. Det kan være en god ide at planlægge, at dine renoveringer skal gennemføres i god tid før begivenheden, så du kan tage din andel af reservationer.
• konkurrence: du vil måske fremskynde din renoveringsplan, hvis en ny konkurrent åbner et hotel i nærheden af dig. Ellers kan du opleve en stigning i ledig stilling. Alternativt skal du muligvis sænke dine værelsespriser for at konkurrere med den nye ejendom.
• lave ledige stillinger: hvis du sælger ud hver aften, kan du udvide din ejendom for at rumme flere gæster. Dette kan få dig til at flytte din grundlæggende eller komplette renoveringscyklus, så du kan drage fordel af den store efterspørgsel.
• miljø – /bæredygtighedsfaktorer: disse inkluderer høje brugsomkostninger, ineffektivt design og andre faktorer, som du kan rette med en grundlæggende renovering.

nyttige casestudier

to nyttige renoverings casestudier er:

• Pacific Beach Hotelrenovering
• Nickelodeon Hotelrenovering

disse renoer illustrerer, at nogle renoveringer kræver dyre rekonstruktioner for at give en helt ny gæstoplevelse.

renovering af Pacific Beach Hotel

renoveringen af Pacific Beach Hotel blev afsluttet i 2018. Den oprindelige ejendom blev bygget i slutningen af 1960 ‘ erne og genåbnet som Alohilani Resort. Det gamle hotel var klaustrofobisk og klæbrig. Prislappen for reno med fuld tarm var $115 millioner. Den nye lobby har store træ søjler, skulpturer, hvide marmor bordplader, og smarte sofaer og stole. Lobbyen er nu vært for den hyggelige O Bar, der serverer drinks og appetitvækkere. Holdt over fra det oprindelige hotel er en 280.000 gallon akvarium. Hotellet forbedrede det to-etagers Oceanarium Akvarium, der vil være vært for mere end 1.000 fisk.

det omkonfigurerede hotel kan prale af 839 værelser i to tårne. Nye faciliteter inkluderer tennisbaner på taget, en spa, og et fitnesscenter. En almindelig pool slutter sig til en infinity-pool, begge støder op til baren. Gæsterne kan leje en privat cabana overfor pooldækket. Naturligvis åbnede hotellet en førende restaurant, Morimoto Asia Vaikiki, med køkken i verdensklasse. Hotellet har også tilføjet en ny morgenmadsrestaurant. Renoveringen af værelserne er i minimalistisk stil med træmøbler og råhvide softgoods.

Nickelodeon Hotelrenovering

Nickelodeon hotelrenovering i Orlando forvandlede Nickelodeon Suites Resort til Holiday Inn Resort Orlando. Omkostningerne til renovering og rebranding var $ 27,5 millioner, hvilket skabte verdens største Holiday Inn Resort. Dette var en større renovering, der omfattede et vandland, barer og madrum. Ejendommen er et suitehotel, der har til formål at tiltrække familier, der besøger Orlando. Hotelejeren opgraderede alle værelser og tilføjede spisesteder til at starte. Renoveringer udvidet til nye toiletter, mødelokaler, lobby, lounge, og cafekrus. Derudover bragte hotellet nye møbler, inventar og indvendige funktioner.

poolområdet har nye overflader, Udendørs møbler, cabanas, endda et yogaområde. Børn vil nyde Club Candy, selvom deres tandlæger misbilliger, såvel som Hershey Ice Cream Parlor. Det 24 hektar store resort kan prale af 777 suiter på seks etager. Værelserne har tekøkken eller fuldt udstyret køkken, fælles opholdsstue, HD-tv og gratis trådløs internetadgang. Vandparken har syv dias, fire-etagers vandtårn, stænkområde, vanddumptank og mange andre faciliteter. Andre funktioner omfatter miniature guld, en basketballbane, klatring net, boblebade, og vandstråler. Der er også et 4-D teater, en laser labyrint og en 3.000 kvadratmeter arkade.

Video: Pacific Beach Hotel til at gennemgå $ 115 millioner ombygning

nyttige råd og Tips

ombygning/renovering bør være opmærksomme på mere end blot hotellets æstetiske. Det kræver også en omhyggelig vurdering af den samlede gæst oplevelse. Dette kan afdække funktionelle problemer med dit Hotels drift og design, som du skal løse. Din indledende undersøgelse skal evaluere alle aspekter af dit Hotels drift, herunder bemanding og nem service.

når du har forstået din nuværende situation, er det tid til at specificere dit renoveringskoncept. Du kan bruge en renovering til at skelne din ejendom fra konkurrenter. Dette bør omfatte dine krav til nye faciliteter og dine muligheder for at øge indtægterne. Projektarkitekten kan hjælpe med at omkonfigurere hotellet til at appellere til et bestemt undermarked. For eksempel kan du introducere en restaurant, der specialiserer sig i lokale fødevarer og vine.

bedste Hotelrenoveringsfirmaer

her er fem af de bedste hotelrenoveringsfirmaer i USA.

• LaMarca Construction: dette er en top renovator fokuseret på restaurationsbranchen. Det har mere end 20 års erfaring, der er afhængig af sin innovative metode. LaMarca har specialiseret sig i planer, der minimerer rumforskydning, der har detaljerede budopdelinger og omkostningsanalyse. Nyligt projekt: Residence Inn i Louisville, KY.
• CSP Inc: Dette er renoveringsafdelingen for komplet Strukturmaleri Inc. (grundlagt i 1979) og er et af landets største hotelrenoveringsfirmaer. Det hjælper hoteller med at overholde Ejendomsforbedringsplaner (PIP) og opgraderet FF&E (møbler, inventar og udstyr). Nyligt projekt: Hilton Hotel i Rockville, MD.
• Case & Associates: dette firma har specialiseret sig i hotelbyggeri og renovering i 32 år. Det fokuserer på at levere ejertilfredshed gennem kvalitetsresultater. Case arbejder med både butikshoteller og store kæder landsdækkende. Nyligt projekt: Stella Hotel i Bryan, TK.
• IDC Construction: IDC blev grundlagt i 1999 og opererer udelukkende inden for restaurationsbranchen. Det har udviklet og renoveret ejendomme i projekter til en værdi af mere end $900 millioner. Partnere omfatter Hilton, Marriott, Hyatt og InterContinental Hotels (IHC). Seneste Projekt: Marriott Hotel i Salem, NC.
• niveau 3 konstruktion: dette firma anvender nye teknologier til at levere projekter af høj kvalitet. Det håndterer projekter i alle størrelser, fra små lejerforbedringer til konstruktion og renovering af flere millioner dollars. Virksomheden startede i 2006. Recent Project: København, Denmark.

hvordan aktiver America Karrus kan hjælpe

aktiver America karrus kan hjælpe dig med at finansiere dit hotelrenoveringsprojekt uden alle de besvær, du lider af banker. Vores netværk af private långivere og lokale/regionale banker kan finansiere de fleste projekter fra $10 millioner op. Spild ikke måneder med at forhandle med banker-kontakt os i dag for en privat konsultation.

Ofte Stillede Spørgsmål

Hvorfor falder hotel cap-satsen efter renovering?

cap-kursen er nettodriftsindtægter divideret med den aktuelle markedsværdi. En hotelrenovering øger straks ejendommens værdi, selvom NOI også stiger på grund af renteforhøjelser. Resultatet er en lavere cap rate.

hvor meget er hotelrenoveringen gået op siden 2013?

de årlige gennemsnitlige hotelinvesteringer til renovering steg med 7% Siden 2013. Året 2020 vil se en alvorlig nedgang i renoveringsaktiviteten på grund af Covid-19-pandemien. Afhængig af opsvinget kan renoveringer også blive deprimeret gennem 2021.

Hvordan kan du få et gennemsnitligt hotel til at skille sig ud uden en dyr ombygning?

du kan opgradere softgoods og skiltning til en beskeden pris. Dette inkluderer nye tæpper, gardiner, gardiner og polstrede genstande. Værelserne kan få nye håndklæder, sengetæpper, lagner, puder og kunst.