at købe et hus på retsbygningstrinnene kan være billigere, men også mere risikabelt
i løbet af trafikken blev der solgt boliger, og store penge skiftede hænder.
Jon Rosen kunne ikke tro sine egne øjne.
den 27-årige beboer i Bellby kiggede for første gang på King County ‘ s ugentlige hjemmeauktion i håb om en dag at nabbing en god aftale på et afskærmet hjem. Han blev chokeret over den uformelle, gammeldags procedure.
tre auktion criers raslede off lister over boliger til rådighed, knap hørbar over gaden støj. Bud blev håndskrevet på et ark papir, da tilbudsgivere — hvoraf mange er faste — kaldte deres pris.
“jeg synes det er vanvittigt,” sagde Rosen. “Det er en mærkelig proces for denne dag og alder.”
det får også mere opmærksomhed lokalt og nationalt, da antallet af afskærmede egenskaber svulmer op.
auktionerne tiltrækker nybegyndere som Rosen, der ønsker at lære mere om det, samt erfarne ejendomsinvestorer, der søger yderligere muligheder.
huse solgt på auktioner I King County (i centrum af Seattle og på et sted i Bellevue) er steget omkring 29 procent i år sammenlignet med 2006, (fra 529 til 680), ifølge Dean Street & Associates, et ejendomsfirma i Bellevue med speciale i tvangsauktioner.
afskærmet ejendomssalg sprang 90 procent gennem sidste måned i Pierce County (fra 396 til 753).
lignende tal var ikke tilgængelige i Snohomish County, men antallet af boliger, der kom ind i afskærmningsprocessen, steg 17 procent (fra 1.316 til 1.534), ifølge Dean Street-tal.
disse numre inkluderer også egenskaber, der vender tilbage til långiveren, hvis ingen køber dem på auktion.
det faktiske antal afskærmede ejendomme i hvert amt er meget højere end det antal, der går til auktion. Omkring en tredjedel af dem gør det aldrig til auktionsblokken, fordi de holdes op i konkursbehandling eller sælges på forhånd, ifølge Dean Street & Associates.
bedre tilbud
da flere huse sælges på auktion, har investorerne et bredere udvalg, og på det seneste er tilbudene ofte bedre, fordi banker og realkreditinstitutter er villige til at tage et tab for at aflaste ejendommene.
i gennemsnit ser købere af afskærmede boliger en besparelse på omkring 18,5 procent i Puget Sound-området, ifølge ForeclosurePoint.com, en hjemmeside lanceret tidligere på året af DepotPoint i Bellevue.
auktionerede huse kører farveskalaen, fra nye små ejerlejligheder i South King County til store gamle hjem på Capitol Hill.
“du kan finde nogle meget interessante ejendomme på auktion,” sagde Chris Matty, chief marketing officer for DepotPoint.
hjem auktioner kan være et minefelt, selv om, især for første-timere.
for det første kan en potentiel køber ikke altid se indersiden af et afskærmet hus før auktionen, fordi det betragtes som privat ejendom; det er muligt, at han sidder fast med noget, der kræver dyre reparationer.
købere, der ikke gør deres hjemmearbejde, kan også blive strapped med en lien, de ikke er opmærksomme på, udslette deres gode tilbud.
scenen
den ugentlige hjemmeauktion i centrum af Seattle viser, hvordan processen kan være særlig skræmmende for nybegyndere.
ud over den uformelle proces styres auktionen af noget af en old boys club, en gruppe konkurrerende ejendomsmæglere, der dukker op hver uge.
de er i det at gøre deres investor kunder en aftale, og de kender alle de ins og outs.
Dean Street, 67, har deltaget i de ugentlige auktioner i mere end 30 år. Han er i sit element ved salget, sjov med sine konkurrenter — blandt dem Afskærmningsgruppen i Seattle — og heckling auktionskriderne.
“skynd dig, det er koldt herude,” sagde han til auktion crier Tara Turpen, der havde travlt rifling gennem en liste over ejendomme. Hun smilede bare – efter 7 år på jobbet er hun vant til at drille.
“jeg kan godt lide det,” sagde hun. “Men vejret kan være en faktor, og vi får folk, der ikke forstår.”
nykommeren Adam Vilkes, 32, Fra Seattle, bød på et hus med fire soveværelser i Seattle, men tabte til en af de faste.
det 1.730 kvadratmeter store hus på nordsiden af Lake Union havde en anslået markedsværdi på $621.500 og gik for $412.500, en besparelse på 34 procent.
det generede dog ikke, fordi han ikke forventede at købe et hus ved første forsøg.
“dette var det bedste hus i det bedste kvarter,” sagde han. “Men jeg har mange andre i mindre gode kvarterer, som jeg kigger på.”
endnu mere udfordrende er finansieringen: købere skal dukke op med det fulde beløb af deres vindende bud for at kunne købe et hus på auktion. (De fleste bruger kassererens checks.) Mens der er lån til rådighed for det, kommer de ofte med en høj rente.
“hvad jeg siger er, ‘ja, du kan finde en god aftale på en auktion. Men du skal være meget tålmodig og meget logisk, ” sagde Matt Steel, en ejendomsmægler, der har specialiseret sig i afskærmning salg til fast ejendom investeringsselskab, en Seattle selskab han ejer.
Making bank
på det seneste er tilbudene blevet bedre. Realkreditinstitutter, ivrige efter at sælge et stigende antal afskærmede egenskaber, er villige til at tage et hit for at gemme deres balancer.
de dropper deres åbningsbud på omkring 25 procent af alle ejendomme, der går på auktion, hvilket reducerer dem fra 19 Til 47 procent i et ekstremt tilfælde, ifølge Afskærmningspoint.
cirka 9,5 procent af ejendommene på auktionsblokken i King, Pierce og Snohomish amter vender tilbage til långiveren og bliver det, der er kendt som Reo (fast ejendom ejet) ejendomme.
det er en meget lavere sats end i sådanne markeder som Californien, Nevada og Canada, hvor antallet af tvangsauktioner er steget, og nogle gange 75 procent eller mere af boliger ender tilbage med en långiver.
“i et normalt marked ville have et par tusinde hjem på deres balancer,” sagde Matty. “Nu er der en multifold stigning landsdækkende. Det er milliarder af dollars.”
risiciene
opsamling af en aftale på et afskærmet hjem kan virke attraktivt — især på det nuværende marked — men systemet er fyldt med risici for den gennemsnitlige boligkøber.
tag for eksempel Brian Truman, 31, der for nylig købte et hus med tre soveværelser i Kent for $262.776, 26 procent under den anslåede markedsværdi.
mens Truman har købt flere huse på auktion før med partnere, er dette hans første soloinvestering.
han vidste fra forskning, at hjemmet kom med en $63.390 pant, hvilket reducerede værdien af hans investering.
det, der gjorde ham nervøs, var husets ukendte tilstand.
“ud af 10 ejendomme, Du køber, er der en, der er et hjemmeløb, flere, der er break-even og et par, der er forfærdelige,” sagde Truman.
han sagde, at han ventede på at se indersiden, før han beslutter, om han vil holde fast i det som en leje eller sælge det efter en renovering. På dette marked ser flere auktionskøbere på at holde fast i deres hjem i et stykke tid.
udlejning af hjemmet er noget, som Dean Street, hvis ejendomsselskab bærer hans navn, anbefaler investorer.
“vores husleje stiger omkring 15 procent,” sagde Street. “Det er en pokkers af et afkast på en investering.”
et andet tip til boligkøbere, der overvejer at købe en ejendom gennem auktion for første gang: gå ikke alene og vær ikke impulsiv.
afskærmning eksperter anbefaler at deltage i en auktion mindst flere gange og bringe en kyndig Ejendomsmægler.
dette er især vigtigt, fordi der er mange penge på linjen: omkostningerne ved huset.
“du har virkelig brug for et nøjagtigt billede af, hvad der foregår, og du skal undersøge,” sagde ejendomsmægleren Steel.