Blog
Ultimate Guide To Hotel Renovation (náklady, společnosti, tipy)
18. Dubna 2020
majitelé hotelů musí udržovat své nemovitosti v dobrém až vynikajícím stavu, aby zůstali konkurenceschopní. Pro mnoho, to vyžaduje neustálý proces údržby, upgrady, a renovace. Některé renovace mají mírný dopad na náklady, zatímco jiné vyžadují značné kapitálové výdaje. Majitelé by proto měli být důkladně obeznámeni s:
- náklady na renovaci hotelu
- společnosti na renovaci hotelů
- dodavatelé na renovaci hotelu
- plánování renovace hotelu
budeme se zabývat těmito tématy a více v tomto článku, abychom pomohli majitelům hotelů udržet hodnotu svých investic.
Video: Tie Lapse – Hotel předělat V jednom týdnu
Hotel renovace náklady
můžeme pohodlně rozdělit náklady na renovaci mezi softgoods, vymalování, a konstrukce. Softgoods zahrnují koberce, čalounění, matrace, polštáře, ručníky, závěsy a další podobné předměty. Náklady na vymalování pokrývají barvy, tapety, povrchy, umělecká díla, nový nábytek a příslušenství a další dekorační prvky.
občas musí hotely projít výstavbou, aby rehabilitovaly, překonfigurovaly nebo rozšířily nemovitost. Projekty mohou zahrnovat novou vnější fasádu, nové konstrukce, nové koupelny, přepracované vnitřní prostory,rozšířené parkování a mnoho dalších. Stavební činnosti mohou také zahrnovat vylepšení technologií pro zlepšení konektivity, zabezpečení, řízení, a zábava. Drobné renovace mohou být relativně levné, zatímco hlavní stavba může snadno způsobit šestimístné a sedmimístné náklady.
hoteliéři musí být schopni provádět renovační činnosti a zároveň minimálně narušovat provoz a příjmy hotelu. To vyžaduje pečlivé plánování, rozpočtování a financování. Pokud nemáte integrovaný plán, můžete skončit ztrátou času a peněz.
následující tabulka HospitalityNet ukazuje reprezentativní náklady na renovaci hotelů economy, extended stay A midscale. Náklady na renovaci jsou samozřejmě vyšší u vyšších tříd hotelů.
Jak Dlouho Trvá Rekonstrukce Hotelu?
můžete být schopni nahradit softgoods během několika týdnů. Rozsáhlejší renovace může trvat měsíce, a kompletní renovace může vyžadovat lepší část roku nebo déle. Měli byste nechat spoustu času na vypracování podrobných plánů a předobjednávek materiálů / zboží. Dostupnost práce nebo její nedostatek může ovlivnit vaši časovou osu renovace. Přirozeně chcete, aby renovace probíhaly rychle, abyste minimalizovali prostoje a minimalizovali tak ztrátu příjmů.
jak naplánovat renovaci hotelu
ne všechny renovace jsou stejné. Mnoho vysoce kvalitních hotelů udržuje různé plány renovací, například následující:
- renovace: Renovace měkkého zboží, zařízení, příslušenství, a nábytek může nastat v tříletém až šestiletém cyklu. Pro pětihvězdičkový hotel bude každá rekonstrukce pravděpodobně stát mezi 8 000 a 12 000 USD za pokoj.
- základní renovace: základní renovace je rozsáhlejší než rekonstrukce. Může to znamenat upgrade funkcí a systémů, které stojí v průměru asi 20 000 dolarů za pokoj pro pětihvězdičkový hotel.
- kompletní rekonstrukce: to může probíhat každých 25 až 50 let a zahrnuje velkou rekonstrukci. Pětihvězdičkový hotel může za kompletní rekonstrukci utratit asi 100 000 dolarů za pokoj.
některé další úvahy pro plánování renovace mohou zahrnovat:
- sezónnost: ztratíte méně příjmů, pokud si naplánujete renovaci během mimo sezónu. Měli byste se však ujistit, že máte smlouvu o materiálech a práci s dostatečným předstihem. Je to proto, že vaši konkurenti také naplánují své renovace mimo sezónu.
- zvláštní události: možná se v příštím roce až dvou letech uskuteční velká každoroční nebo dvouletá událost. Možná budete chtít naplánovat renovace, které mají být dokončeny ještě před akcí, abyste si mohli vzít svůj podíl na rezervacích.
- soutěž: možná budete chtít urychlit plán renovace, pokud nový konkurent otevře hotel ve vašem okolí. V opačném případě může dojít ke zvýšení míry neobsazenosti. Případně budete muset snížit ceny pokojů, abyste mohli konkurovat nové nemovitosti.
- nízká míra neobsazenosti: pokud vyprodáváte každou noc, možná budete chtít rozšířit svůj majetek tak, aby vyhovoval více hostům. To může způsobit posunutí základního nebo úplného cyklu renovace, abyste mohli využít vysoké poptávky.
- faktory životního prostředí/udržitelnosti: patří mezi ně vysoké náklady na energie, neefektivní design a další faktory, které můžete opravit základní rekonstrukcí.
užitečné případové studie
dvě užitečné případové studie renovace jsou:
- Pacific Beach Hotel Renovation
- Nickelodeon Hotel Renovation
tyto renos ukazují, že některé renovace vyžadují nákladnou rekonstrukci, aby poskytly zcela nový zážitek pro hosty.
renovace hotelu Pacific Beach
renovace hotelu Pacific Beach byla dokončena v roce 2018 na pláži Waikiki na Havaji. Původní nemovitost byla postavena v pozdní 1960 a znovu otevřen jako Alohilani Resort Waikiki Beach. Starý hotel byl klaustrofobní a laciný. Cenovka za plnohodnotné reno byla 115 milionů dolarů. Nová vstupní hala má velké dřevěné sloupy, sochy, bílé mramorové desky, a elegantní pohovky a židle. Ve vstupní hale je nyní útulný o Bar, kde se podávají nápoje a předkrmy. Z původního hotelu je 280,000 galonová nádrž na ryby. Hotel vylepšil dvoupodlažní Akvárium Oceanarium, které bude hostit více než 1000 ryb.
přestavěný hotel se může pochlubit 839 pokoji ve dvou věžích. Mezi nové vybavení patří střešní tenisové kurty, lázně a posilovna. Pravidelný bazén se připojuje k nekonečnému bazénu, oba sousedí s barem. Hosté si mohou pronajmout soukromou kabinu naproti bazénu. Hotel samozřejmě otevřel prvotřídní restauraci Morimoto Asia Waikiki se světovou kuchyní. Hotel přidal i novou snídaňovou restauraci. Renovace pokojů jsou v minimalistickém stylu s dřevěným nábytkem a špinavě bílým měkkým zbožím.
renovace hotelu Nickelodeon
renovace hotelu Nickelodeon v Orlandu přeměnila Nickelodeon Suites Resort na Holiday Inn Resort Orlando. Náklady na renovaci a rebranding činily 27,5 milionu dolarů a vytvořily největší Holiday Inn Resort na světě. Jednalo se o významnou rekonstrukci, která zahrnovala Aquapark, bary, a potravinářské prostory. Tato nemovitost je all-suite hotel, jehož cílem je přilákat rodiny navštěvující Orlando. Hoteliér modernizoval všechny pokoje a přidal jídelní místa k zavedení. Rekonstrukce se rozšířila na nové toalety, zasedací místnosti, lobby, salonek a kavárnu. Kromě toho hotel přinesl nový nábytek, příslušenství a interiérové prvky.
bazén má nové povrchy, Venkovní nábytek, altány, dokonce i oblast jógy. Děti si užijí klubové bonbóny, i když jejich zubaři nesouhlasí, stejně jako zmrzlinový salon Hershey. 24-akr resort se může pochlubit 777 apartmá na šesti podlažích. Pokoje jsou vybaveny kuchyňským koutem nebo plně vybavenou kuchyní, společným obývacím prostorem, HD televizí a bezplatným Wi-Fi. Aquapark má sedm skluzavek, čtyřpodlažní vodárenská věž, splash zone, nádrž na skládku vody, a mnoho dalšího vybavení. Mezi další funkce patří miniaturní zlato, basketbalové hřiště, lezecké sítě, vířivky, a vodní trysky. K dispozici je také 4-D divadlo, Laserové bludiště a pasáž o rozloze 3000 metrů čtverečních.
Video: Pacific Beach Hotel podstoupit $ 115 milionů přestavba
užitečné rady a tipy
přestavba/renovace by měla věnovat pozornost více než jen Hotel je estetický. Vyžaduje také pečlivé posouzení celkového zážitku hosta. To může odhalit funkční problémy s provozem a designem vašeho hotelu, které je třeba řešit. Vaše počáteční studie by měla zhodnotit všechny aspekty provozu Vašeho hotelu, včetně personálního obsazení a snadnosti služeb.
jakmile pochopíte svou současnou situaci, je čas specifikovat koncept renovace. Renovaci můžete použít k odlišení svého majetku od konkurence. To by mělo zahrnovat vaše požadavky na nová zařízení a vaše příležitosti ke zvýšení příjmů. Architekt projektu může pomoci překonfigurovat hotel tak, aby oslovil konkrétní dílčí trh. Můžete například představit restauraci, která se specializuje na místní jídla a vína.
nejlepší společnosti pro renovaci hotelů
zde je pět nejlepších společností pro renovaci hotelů ve Spojených státech.
- LaMarca Construction: Jedná se o špičkového renovátora zaměřeného na pohostinství. Má více než 20 let zkušeností, které se opírají o svou inovativní metodiku. LaMarca se specializuje na plány, které minimalizují posunutí místnosti, které mají podrobné členění nabídek a analýzu nákladů. Nedávný projekt: Residence Inn v Louisville, KY.
- CSP Inc: Jedná se o renovační divizi společnosti Complete Structure Painting Inc. (založena v roce 1979) a je jednou z největších firem na renovaci hotelů v zemi. Pomáhá hotelům dodržovat plány na zlepšení nemovitostí (PIP) a modernizované FF&E (nábytek, příslušenství a vybavení). Nedávný projekt: Hilton Hotel v Rockville, MD.
- případ & Associates: tato společnost se specializuje na výstavbu a renovaci hotelů po dobu 32 let. Zaměřuje se na poskytování spokojenosti vlastníků prostřednictvím kvalitních výsledků. Case spolupracuje jak s butikovými hotely, tak s významnými řetězci po celé zemi. Nedávný projekt: Stella Hotel v Bryan, TX.
- IDC Construction: společnost IDC byla založena v roce 1999 a působí výhradně v pohostinství. Vyvinula a zrekonstruovala nemovitosti v projektech za více než 900 milionů dolarů. Mezi partnery patří hotely Hilton, Marriott, Hyatt a InterContinental (IHC). Nedávný Projekt: Marriott Hotel ve Winston Salem, NC.
- stavba úrovně 3: Tato společnost využívá nové technologie k poskytování vysoce kvalitních projektů. Zabývá se projekty všech velikostí, od malých vylepšení nájemců po výstavbu a renovaci v hodnotě několika milionů dolarů. Společnost byla založena v roce 2006. Nedávný projekt: Wyndham Hotel, Garden Grove CA.
jak může Assets America® pomoci
Assets America® vám může pomoci financovat projekt renovace hotelu bez všech potíží, které trpíte bankami. Naše síť soukromých věřitelů a místních / regionálních bank může financovat většinu projektů od 10 milionů dolarů nahoru. Neztrácejte měsíce vyjednáváním s bankami-kontaktujte nás ještě dnes pro soukromou konzultaci.
Často kladené otázky
proč se po renovaci snižuje cena hotelu?
sazba SZP je čistý provozní příjem vydělený aktuální tržní hodnotou. Renovace hotelu okamžitě zvyšuje hodnotu nemovitosti, i když se NOI také zvyšuje v důsledku zvýšení sazeb. Výsledkem je nižší míra omezení.
o kolik vzrostla renovace hotelu od roku 2013?
průměrné roční kapitálové výdaje hotelu na renovace vzrostly od roku 2013 o 7%. V roce 2020 dojde k výraznému poklesu renovační činnosti v důsledku pandemie Covid-19. V závislosti na obnově mohou být renovace také potlačeny do roku 2021.
jak můžete udělat průměrný hotel vyniknout bez drahé předělat?
můžete upgradovat softgoods a značení za skromnou cenu. To zahrnuje nové koberce, závěsy, záclony a čalouněné předměty. Pokoje mohou získat nové ručníky, přehozy, prostěradla, polštáře a umělecká díla.