4 jednoduché způsoby, jak snížit daně jako pronajímatel
většina lidí se těší na velký daňový odpis, když si koupí svůj domov. Neuvědomují si totiž, že daňové odpočty jsou při koupi investiční nemovitosti ještě příznivější.
zde jsou 4 způsoby, jak můžete snížit daňový výměr při koupi nemovitosti, která je považována za nemovitost k pronájmu:
odečtení přímých nákladů
investoři, kteří vlastní nemovitost k pronájmu, mohou odečíst náklady na údržbu a marketing nemovitosti. Patří mezi ně: hypoteční úroky, pojištění, daně, služby, opravy údržby, reklamní náklady a profesionální poplatky. Můžete si odečíst pouze úroky z hypotéky a daně z vašeho primárního bydliště.
odpisy
odpisy se počítají podle teorie, že aktiva ztrácejí hodnotu v průběhu času, když se opotřebovávají. Podle IRS, nábytek, spotřebiče, a další předměty pro domácnost“ ztratí veškerou hodnotu a stanou se prakticky bezcennými “ po 5 let. Je zřejmé, že tyto položky mohou trvat déle, ale IRS říká, že s nimi můžeme zacházet „na papíře“, jako by tomu tak nebylo.
řekněme, že jste si koupili ledničku za 1000 dolarů. Mohli byste rozdělit náklady o 5 let a pak odepsat 200 dolarů ročně jako odpisy této položky. Můžete také použít zrychlené odpisy pro osobní majetek, který bude generovat vyšší odpočty v dřívějších letech tohoto majetku odpisovatelného života.
odpisy nemovitostí jsou podobné. Vzhledem k tomu, že se pozemek „nenosí“, hodnota pozemku se pak odečte od ceny, kterou jste za nemovitost zaplatili. Zbývající struktura pak může být znehodnocena během 27½ let. Například, pokud jste si koupili dům $ 100,000, odečetli byste přibližně $20,000 pro zemi a poté znehodnotili zbývající strukturu $ 80,000. Pak byste rozdělili $ 80,000 / 27.5 = $2909. To znamená, že dostanete odepsat $ 2909 každý rok po dobu 27.5 let.
obchodujte, obchodujte
daňový zákon umožňuje majitelům domů vyměnit jeden kus nemovitosti za jiný, aniž by museli platit daň z kapitálových výnosů. Možná si nemyslíte, že by to investor s dlouhodobým výhledem někdy potřeboval, ale zde je příklad toho, co by se mohlo stát.
Řekněme, že jste před 40 lety koupili proluku za $ 10,000 A nyní stojí $ 500,000, prodej by vás mohl stát více než $100,000 ve federální a státní dani z příjmu. Pokud však vyměníte pozemek za jiný kus nemovitosti stejné hodnoty-řekněme nemovitost produkující příjem-pak byste mohli pokračovat v odkladu daně z kapitálových výnosů.
mnoho investorů říká: „odložte ,dokud nezemřete.“Když vaši dědicové zdědí majetek, daňový základ je obvykle zvýšen na tržní hodnotu, takže pokud prodají,nezaplatí ani daň z kapitálových výnosů.
aktivní investoři vyhrávají více
pasivní investoři mohou odečíst pasivní ztráty pouze z příjmu z pronájmu nebo jiného pasivního příjmu, který vydělávají. Přestože seznam ztrát může být vyšší než příjem z pronájmu, zejména pokud jsou zahrnuty odpisy, nelze jej odečíst z jiných zdrojů příjmů, pokud jste pasivním investorem.
pokud se však investor aktivně podílí na správě nemovitosti, může mít neomezené odpočty ze své nemovitosti a tyto odpočty použít proti jakémukoli ze svých získaných příjmů.
abyste získali nárok na neomezené odpočty, musíte IRS prokázat, že jste profesionál v oblasti nemovitostí. To neznamená, že musíte být odhadcem, inspektorem nebo realitním agentem prodávajícím domy.
IRS, realitní profesionál znamená, že strávíte více než 750 hodin ročně nákupem, prodejem, pronájmem a správou svých nemovitostí nebo prováděním podobných služeb pro své klienty. Chcete-li se kvalifikovat, nemůžete mít jinou práci, která zabere více než 750 hodin vašeho času ročně.
pokud se investor nekvalifikuje jako profesionál v oblasti nemovitostí podle IRS, ale je stále aktivně zapojen, může stále odečíst až 25 000 USD z jakéhokoli výdělku, aby kompenzoval vzniklé pasivní ztráty-pokud má investor méně než 100 000 USD ročně upravený hrubý příjem. Lidé, kteří mají více než $ 150,000 ročně v upraveném hrubém příjmu nemůže nárok na tuto výhodu-však ztráty mohou být použity v budoucnu během roku, kdy investor vydělá méně než $150,000. Kromě toho může být jakýkoli pasivní příjem chráněn vašimi pasivními ztrátami.