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Ultimate Guide to Hotel Renovation (Costs, Companies, Tips)

18 aprile 2020

I proprietari di hotel devono mantenere le loro proprietà in buone condizioni eccellenti per rimanere competitivi. Per molti, che richiede un processo continuo di manutenzione, aggiornamenti e ristrutturazioni. Alcune ristrutturazioni hanno un impatto sui costi modesto, mentre altre richiedono notevoli spese in conto capitale. Pertanto, i proprietari dovrebbero avere familiarità con:

• Costi di ristrutturazione alberghiera
• Società di ristrutturazione alberghiera
• Appaltatori di ristrutturazione alberghiera
• Pianificazione di ristrutturazioni alberghiere

Tratteremo questi argomenti e altro in questo articolo per aiutare i proprietari di hotel a sostenere il valore dei loro investimenti.

Video: Tie Lapse – Rimodellare l’hotel in una settimana

Costi di ristrutturazione dell’hotel

Possiamo comodamente dividere i costi di ristrutturazione tra softgoods, redecoration e costruzione. Softgoods includono tappeti, tappezzeria, materassi, cuscini, asciugamani, tende e altri oggetti simili. I costi di ridecorazione coprono vernice, carta da parati, superfici, opere d’arte, nuovi mobili e infissi e altri elementi decorativi.

Occasionalmente, gli hotel devono essere sottoposti a costruzione per riabilitare, riconfigurare o espandere la proprietà. I progetti potrebbero includere una nuova facciata esterna, nuove strutture, nuovi bagni, spazi interni rielaborati, parcheggi ampliati e molti altri. Le attività di costruzione possono anche includere aggiornamenti tecnologici per migliorare la connettività, la sicurezza, il controllo e l’intrattenimento. I lavori di ristrutturazione minori possono essere relativamente economici mentre la costruzione principale può facilmente sostenere costi a sei e sette cifre.

Gli albergatori devono essere in grado di eseguire attività di ristrutturazione, interrompendo al minimo le operazioni e le entrate dell’hotel. Ciò richiede un’attenta pianificazione, budgeting e finanziamento. Se non si dispone di un piano integrato, si può finire per perdere tempo e denaro.

La seguente tabella HospitalityNet mostra i costi di ristrutturazione rappresentativi per l’economia, il soggiorno prolungato e gli hotel di fascia media. Naturalmente, i costi di ristrutturazione sono maggiori per le classi alberghiere più elevate.

Quanto dura la ristrutturazione dell’hotel?

Potresti essere in grado di sostituire softgoods in poche settimane. Lavori di ristrutturazione più estesi possono richiedere mesi, e una ristrutturazione completa potrebbe richiedere la parte migliore di un anno o più. Si dovrebbe lasciare un sacco di tempo di piombo per sviluppare i vostri piani dettagliati e pre-ordine materiali/merci. La disponibilità di manodopera, o la sua mancanza, può influire sulla tempistica della ristrutturazione. Naturalmente, si desidera che i lavori di ristrutturazione procedano rapidamente in modo da ridurre al minimo i tempi di inattività riducendo al minimo la perdita di ricavi.

Come programmare una ristrutturazione alberghiera

Non tutte le ristrutturazioni sono uguali. Molti hotel di alta qualità mantengono diversi programmi di ristrutturazione, come i seguenti:

• Ristrutturazione: Una ristrutturazione di softgoods, attrezzature, infissi e mobili può avvenire su un ciclo di tre anni a sei anni. Per un hotel a cinque stelle, ogni ristrutturazione avrà probabilmente un costo tra $8.000 e $12.000 per camera.
• Ristrutturazione di base: una ristrutturazione di base è più ampia di una ristrutturazione. Può significare l’aggiornamento di funzionalità e sistemi, che costano in media circa $20.000 per camera per un hotel a cinque stelle.
• Ristrutturazione completa: questa può avvenire ogni 25-50 anni e comprende importanti ricostruzioni. Un hotel a cinque stelle può spendere circa $100.000 per camera per una ristrutturazione completa.

Alcune altre considerazioni per la pianificazione dei lavori di ristrutturazione possono includere:

• Stagionalità: perderai meno entrate se pianifichi la tua ristrutturazione durante la bassa stagione. Tuttavia, è necessario assicurarsi di contratto per materiali e manodopera ben prima del tempo. Questo perché i tuoi concorrenti programmeranno anche i loro lavori di ristrutturazione durante la bassa stagione.
• Eventi speciali: forse un grande evento annuale o biennale si verificherà nei prossimi uno o due anni. Si consiglia di pianificare i lavori di ristrutturazione da completare ben prima dell’evento in modo che si può prendere la vostra quota di prenotazioni.
• Concorrenza: Si potrebbe desiderare di accelerare il programma di ristrutturazione se un nuovo concorrente apre un hotel vicino a te. In caso contrario, si può verificare un aumento del tasso di posti vacanti. In alternativa, potrebbe essere necessario tagliare le tariffe delle camere per competere con la nuova proprietà.
• Bassi tassi di posti vacanti: Se si vende fuori ogni notte, si consiglia di espandere la vostra proprietà per ospitare più ospiti. Questo può causare a spostare il vostro ciclo di ristrutturazione di base o completo in modo che si può approfittare della forte domanda.
• Fattori ambientali/di sostenibilità: questi includono costi di utilità elevati, progettazione inefficiente e altri fattori che è possibile correggere con una ristrutturazione di base.

Casi di studio utili

Due casi di studio di ristrutturazione utili sono:

• Pacific Beach Hotel Renovation
• Nickelodeon Hotel Renovation

Questi renos illustrano che alcuni lavori di ristrutturazione richiedono una ricostruzione costosa per offrire un’esperienza nuova di zecca.

Pacific Beach Hotel Renovation

La ristrutturazione Pacific Beach Hotel è stata completata nel 2018 sulla spiaggia di Waikiki alle Hawaii. La struttura originale è stata costruita alla fine del 1960 e riaperto come Alohilani Resort Waikiki Beach. Il vecchio hotel era claustrofobico e di cattivo gusto. Il prezzo per il reno full-gut era di million 115 milioni. La nuova hall presenta grandi pilastri in legno, sculture, controsoffitti in marmo bianco e divani e sedie chic. La hall ospita ora l’accogliente O Bar che serve bevande e antipasti. Trattenuto dall’hotel originale è un acquario da 280.000 galloni. L’hotel ha migliorato l’acquario Oceanarium a due piani che ospiterà più di 1.000 pesci.

L’hotel riconfigurato vanta 839 camere in due torri. I nuovi servizi includono campi da tennis sul tetto, un centro benessere e una palestra. Una piscina regolare si unisce ad una piscina a sfioro, entrambe adiacenti al bar. Gli ospiti possono noleggiare una cabina privata di fronte al ponte della piscina. Naturalmente, l’hotel ha aperto un ristorante premier, Morimoto Asia Waikiki, con cucina di classe mondiale. L’hotel ha aggiunto un nuovo ristorante per la colazione pure. I lavori di ristrutturazione delle camere sono in stile minimalista con mobili in legno e legno morbido bianco sporco.

Nickelodeon Hotel Renovation

Il Nickelodeon Hotel renovation a Orlando ha trasformato il Nickelodeon Suites Resort in Holiday Inn Resort Orlando. Il costo per la ristrutturazione e il rebranding è stato di million 27,5 milioni, creando il più grande resort Holiday Inn del mondo. Questa è stata una ristrutturazione importante che comprendeva un parco acquatico, bar e spazi alimentari. La struttura è un hotel di sole suite volto ad attirare le famiglie in visita a Orlando. L’albergatore ha aggiornato tutte le camere e ha aggiunto sale da pranzo per l’avvio. I lavori di ristrutturazione si sono estesi a nuovi servizi igienici, sale riunioni, hall, lounge e caffetteria. Inoltre, l’hotel ha portato nuovi mobili, infissi e caratteristiche interne.

L’area della piscina ha nuovi affioramenti, mobili da giardino, cabine, anche una zona yoga. I bambini potranno godere di Club Candy, anche se i loro dentisti disapprovano, così come la gelateria Hershey. Il resort di 24 acri vanta 777 suite su sei piani. Le camere sono dotate di angolo cottura o cucina completa, spazi comuni, TV HD e WiFi gratuito. Il parco acquatico ha sette scivoli, torre dell’acqua a quattro piani, zona splash, serbatoio di scarico dell’acqua e molti altri servizi. Altre caratteristiche includono oro in miniatura, un campo da basket, reti da arrampicata, idromassaggi e getti d’acqua. Inoltre, c’è un teatro 4-D, un labirinto laser e un arcade di 3.000 piedi quadrati.

Video: Pacific Beach Hotel a subire Red 115 milioni di riqualificazione

Consigli utili e suggerimenti

Rimodellamento/ristrutturazione dovrebbe prestare attenzione a più di un semplice estetica dell’hotel. Richiede anche un’attenta valutazione dell’esperienza complessiva degli ospiti. Questo può scoprire problemi funzionali con il funzionamento del vostro hotel e il design che è necessario affrontare. Il tuo studio iniziale dovrebbe valutare tutti gli aspetti delle operazioni del tuo hotel, tra cui il personale e la facilità di servizio.

Una volta compresa la situazione attuale, è il momento di specificare il concetto di ristrutturazione. È possibile utilizzare una ristrutturazione per distinguere la vostra proprietà dalla concorrenza. Questo dovrebbe includere le vostre esigenze per nuove strutture e le vostre opportunità di aumentare i ricavi. L’architetto del progetto può aiutare a riconfigurare l’hotel per fare appello a un particolare sottomercato. Ad esempio, potresti introdurre un ristorante specializzato in cibi e vini locali.

Le migliori società di ristrutturazione alberghiera

Ecco cinque delle migliori società di ristrutturazione alberghiera negli Stati Uniti.

• LaMarca Construction: Questo è un top renovator focalizzato sul settore dell’ospitalità. Ha più di 20 anni di esperienza che si basa sulla sua metodologia innovativa. LaMarca è specializzata in piani che riducono al minimo lo spostamento della stanza con analisi dettagliate delle offerte e analisi dei costi. Progetto recente: Residence Inn a Louisville, KY.
• CSP Inc: Questa è la divisione di ristrutturazione di Complete Structure Painting Inc. (fondata nel 1979) ed è una delle più grandi aziende di ristrutturazione alberghiera del paese. Aiuta gli hotel a rispettare i piani di miglioramento della proprietà (PIP) e aggiornato FF&E (mobili, infissi e attrezzature). Progetto recente: Hilton Hotel a Rockville, MD.
• Case & Soci: Questa azienda si è specializzata nella costruzione e ristrutturazione di hotel per 32 anni. Si concentra sulla fornitura di soddisfazione del proprietario attraverso risultati di qualità. Case lavora sia con boutique hotel e grandi catene a livello nazionale. Progetto recente: Stella Hotel a Bryan, TX.
• IDC Construction: Fondata nel 1999, IDC opera esclusivamente nel settore dell’ospitalità. Ha sviluppato e ristrutturato proprietà in progetti del valore di oltre $900 milioni. I partner includono Hilton, Marriott, Hyatt e InterContinental Hotels (IHC). Progetto recente: Hotel Marriott a Winston Salem, NC.
• Livello 3 Costruzione: Questa azienda impiega tecnologie emergenti per fornire progetti di alta qualità. Gestisce progetti di tutte le dimensioni, dai piccoli miglioramenti degli inquilini alla costruzione e alla ristrutturazione di svariati milioni di dollari. La società ha iniziato nel 2006. Progetto recente: Wyndham Hotel, Garden Grove CA.

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Domande frequenti

Perché la tariffa hotel cap diminuisce dopo la ristrutturazione?

Il tasso cap è il risultato operativo netto diviso per il valore corrente di mercato. Una ristrutturazione dell’hotel aumenta immediatamente il valore della proprietà, anche se NOI aumenta anche a causa degli aumenti dei tassi. Il risultato è un tasso di cap inferiore.

Quanto è aumentata la ristrutturazione dell’hotel dal 2013?

La spesa media annua in conto capitale per ristrutturazioni alberghiere è aumentata del 7% dal 2013. L’anno 2020 vedrà una grave flessione nelle attività di ristrutturazione a causa della pandemia di Covid-19. A seconda del recupero, i lavori di ristrutturazione possono anche essere depressi fino al 2021.

Come puoi far risaltare un hotel medio senza un costoso rimodellamento?

È possibile aggiornare il softgoods e segnaletica ad un prezzo modesto. Questo include nuovi tappeti, tende, tende e oggetti imbottiti. Le camere possono ottenere nuovi asciugamani, copriletti, lenzuola, cuscini e opere d’arte.